香港私宅落成量创12年新高 学者吁入市宜小心衡量风险

　　中新网3月19日电 据香港《文汇报》报道，港府近年积极推地，初见成效。香港差估署预测今年私宅落成量将高达1.82万伙，按年激增61%，或创2004年后12年新高，而明年预测亦达1.793万伙。

　　连续两年维持约万八伙的高落成量，扭转香港楼市过往供不应求的局面。但当钟摆摆向另一边时，有学者表示，租金及售价或因为落成量急升而跌得更急，市民入市前宜小心衡量风险。

　　差饷物业估价署昨日公布《香港物业报告2016》的初步资料，预测今年私宅落成量将达1.82万伙，虽较原先预测的2.014万伙减少约一成，但按年仍大增61.35%。若将今明两年预测数字合计更达36130伙，比起2014年及2015年两年约2.7万伙上升近34%。美联物业首席分析师刘嘉辉表示，落成量上升，意味新盘现楼供应亦不断增加，但观乎近期新盘销售速度缓慢，预料楼价将因此有较大下调压力。

　　香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥直言，落成量急升，首当其冲一定是租盘，由于供应增加，租金将受压而下跌；其次，不少原本拟入市的准买家亦会转投租赁市场，最终楼价、租金都会受影响而下滑，再加上今年外围环境不明朗，种种因素相加后，预测今年租金楼价都将下跌15%(首季已跌约5%)，市民买楼或租楼前，最好先衡量风险再作决定。

　　根据差估署预测，今年新落成单位中， 68%来自新界，当中以元朗和西贡最多，分别占新供应量的29%和21%。2017年新落成单位则主要位于九龙，占该年预测落成量的43%。署方又确认，香港私宅售价和租金于去年第三季见顶，随后在第四季分别下跌4%和2%。

　　值得一提的是，实用面积少于1076呎的中小型单位，未来落成量将大幅攀升，价钱下跌压力更大。数据显示，去年中小型单位落成量9360伙，但今年将急增66%至15540伙，明年再进一步升至16020伙，换言之，今明两年中小型单位的落成量为31560伙，占总落成量的87%。虽然去年入住量只有8970伙，但由于拆卸旧楼的原因，令去年中小型单位的空置率反而降至3.3%，为26年来新低。

　　回顾2015年，私宅落成量按年减少28.2%至11280伙，当中约61%位于新界，17%位于九龙，22%位于港岛。按地区计，沙田、离岛和湾仔这三个地区提供最多新单位，合共占整体落成量的44%。单位入住量为10530个，略低于年内的落成量，但同样由于拆卸旧楼的原因，导致年底空置率微降至3.7%，相当于42040个单位，为1996年后19年新低。

　　潘永祥解释，虽然去年空置率极低，但不代表市场存在大量住屋需求，须留意空置率的升跌，主要看该年的落成量与入住量情况，去年大致取得平衡，令空置率变化不大，甚至再跌至新低。然而今年情况不同，落成量上升的同时，入住量未必追得上，再加上楼市前景不明朗影响入市意欲，估计今后空置率或见底回升。

　　该署同日公布其他物业类型的落成量与空置率，其中私人写字楼于去年录得16.5万平米的落成量，较原来预测的21.9万平米下跌25%，但仍按年急升59%。预测今明两年落成量趋升，2016年约19.9万平米，2017年约23.2万平米。但去年私人写字楼使用量只有2.7万平米，推高去年空置率升至8%，重回6年前2010年的水平。