专家：广州房价或将进行”差异化“调控

　　“深八条”、“京七条”、“沪七条”接连亮相，日益蔓延的调控潮令广州跟风出台相关调控政策的预期进一步提升，“穗N条”正在酝酿的消息也在业界流传。在这样的微妙关头，广州楼市顺势“逆转”，出现量价齐跌的状况，11月11日当天的广州全市十区二市一手房成交均价甚至一度跌破万元/平方米，成为近一个月来的房价最低点。专家表示，广州实际一手住宅的价格上涨压力仍然居高不下，有可能出台差异化的调控措施。

　　成交均价跌至近一个月内最低点？

　　随着深圳、北京、上海接连出台楼市调控政策，各城市楼市又进入了新一轮政策密集出台期，“差别化”正在成为调控的关键词之一。在一线城市中，仅广州处于“三缺一”的尴尬状态，再加上今年上半年广州房价狂飙突进，同比涨幅数次领涨全国70大中城市，因此“穗N条”正在酝酿的消息在业内疯传。

　　在这样的背景下，广州一手房价“识相”地开始下跌。

　　网易房产截取阳光家缘的数据显示，广州十区二市上周(前六日)成交套数1447套，环比前一周减少15%。对比“金九银十”周均2000套的成绩，11月首周的成交，颇为惨淡。其中，中心六区成交仅218套，环比前一周，降幅增至23.5%，海珠、越秀、黄埔三区更是以“个位数”交卷。在房价方面，十区二市成交均价达到10813元/平方米，险些再上演8月中网签“跌破万元”的惊险一幕。这样的价格，不仅环比此前一周的13143元/平方米，下滑了17.7%，也和10月周均13000元/平方米以上的网签价，有较大差距。值得一提的是，越秀区、天河区都再度回到“2万时代”，成交均价分别为27398元/平方米、20114元/平方米。而此前几周，天河区的成交均价基本是4万元/平方米水平。

　　最新的数据显示，11月11日广州全市网签188套一手房，成交面积为20515平方米，成交均价为9642元/平方米。这也是广州一手楼市近一个月来的最低点。

　　广州房价数据诡异“走位”背后的数字游戏，已是公开的秘密。业内人士指出，为规避“限价”政策全市十区两市“双合同”现象泛滥，导致各区域房价明降暗涨。今年4月起，广州市国土房管局对全市不少高价楼盘实行限价措施，开发商则拿出“双合同”的办法来规避，即买家购房时签一份符合政府指导价的购房合同，一份挂以装修费等名义的补充协议。“双合同”是否合理合法一直备受争议，但时至今日，并未有楼盘因为签订“双合同”而被处罚。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬表示，近期代理的楼盘价格仍然保持稳定，而市场上也没有听说有哪个楼盘出现大幅降价的情况，一手房成交均价的下跌可能还是受结构性因素和限价、限签等政策的影响。他表示，由于今年以来销售十分火爆，开发商也不用在年底冲刺销售任务，从目前情况看，开发商并没有集中降价促销的计划。

　　市中心二手房套均总价超200万

　　在上周出炉“沪七条”中，最为引发购房者关注的无疑是“对居民家庭购买二套住房的首付比例由六成提至七成”。尽管广州尚未效仿提高二套房首付比例，但是信贷政策的持续收紧，仍然让广州一二手楼市成交逐渐缩水。

　　合富置业的最新市场报告显示，10月广州二手楼市总体人气和交投量较9月减少，总体交投不活跃。合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示，2013年9月广州二手住宅网签2590套，21.5万平方米，较上月减少9.6%，与高峰回落后的2013年4月份大致相当。

　　合富置业首席分析师龙斌表示，广州二手楼市仍然以首置刚需为主，据合富置业数据显示，10月份首次置业者的占比仍保持在六成左右，与9月大致相当。据悉，首置买家大多为需求较迫切的硬性刚需，对政策相对不敏感，价格不高、物业素质尚可的中小户型物业受到这部分买家的追捧。

　　受房贷收紧影响，上月一次性付款的买家有所增多。据合富标准指数监测，10月广州一次性付款的买家占比接近四成，达36.2%，较以往有所上升。中心六区一次性付款的比例超过四成，越秀区甚至高达半数以上。10月份一次性付款的二手住宅套均总价高达260.8万，较此前数月有所上升，远高于总体的套均总价199.7万元。

　　与一手房的下跌形成鲜明对比的是，广州二手房价却出现结构性上涨。合富置业的数据显示，受中高端贵价盘成交增多的影响，10月广州中心六区二手住宅成交均价为26189元/平方米，环比2013年9月上升9.6%，中心区套均成交总价突破200万元，高达223.5万元，环比上涨11.8%。

　　龙斌表示，目前来说，二手楼市的总体格局已经发生一定的分化：实力相对较弱的买家，或无奈退场或接受综合素质一般的物业或转投外围；有一定实力的“中间层”买家，追求市区综合素质良好的“笋盘”，部分追价意愿不高的买家也会转投外围或购房节奏放缓；较强实力的中偏高端买家，青睐市区较优质物业，对有所让价的“笋盘”会果断出手。总的来说，中心区主流二手买家已经逐渐向中端及中偏高端倾斜。受二手买家逐渐“偏高”的影响，有效的潜在需求也相应有所减少。

　　他认为，高楼价下的有效需求减少、买家追涨意愿下降，加上中小户型刚需盘源不足、业主期望值较高、房贷收紧等因素，二手楼市的交投节奏明显放缓，并逐渐显现僵持胶着的局面。由此预计第四季度至春节前，这种交投不旺，价格高位盘整的态势仍将持续。

　　差异化调控“三缺一”

　　自上周上海楼市新政出台，在四大一线城市中，仅有广州缺席，未出台本地化的调控政策。因此，“穗N条”的跟进被不少人认为是“板上钉钉”的事。根据年初目标，广州今年的房价涨幅控制目标在10%，即低于15448元/平方米。而统计数据显示，广州前9月均价已经达到了15965元/平方米。这意味着，第四季度房价要下降2500多元才能达标。

　　有业内人士称，广州此前已研讨过如何加强调控，具体楼市调控方案早就准备，现已形成上交市政府审批，只是在出台时间上会颇为谨慎，避免冲击市场。

　　黄韬表示，广州楼市的真实价格“被遮掩”，实际上一手住宅的价格上涨压力很大，在这样的市场基调下，北上深都出台了楼市调控新政，广州跟进可谓顺理成章。不过，他也认为，广州出台差异化调控政策的空间并不大，预计会效仿其他城市在二套房信贷上做文章。

　　“不同城市的房地产市场的差异非常大，房地产调控政策有差异，是最正常的事情。”省房协理事赵卓文分析说，以北京和广州为例，两座城市的城市定位和产业结构有差异、房地产发展阶段不同、土地稀缺程度不一样、商品住宅的供求结构不同、一手和二手市场比例不同，北京推出“京七条”，出台自住型商品房政策来平抑房价，广州也不会有样学样。

　　赵卓文认为，广州房地产市场当前最急迫的任务，是抓保障、调结构和抑制投资、投机购房。重启并扩大广州市的限价房供应，做好经济适用房和公租房的并轨，搞活住房租赁市场、严格二套房贷的首付和利率，引导投资，在“珠三角”一体化背景下，做出广州特色，都是可行的办法。

　　有专家则表示，一线城市调控“升级”虽然有助于楼市短时“降温”，但以“堵”为主的“突击式”调控难以从根本上解决住房及房价问题。（南方日报记者 郑佳欣 实习生 杜静）