港府“辣手”调控房市效果初现

　　香港特区政府26日推出新政，重拳出击房市炒家。从上周末房市交易及30日香港本地地产股表现看，新政效果初步显现。其中上周末香港房市成交量环比大跌四成，而香港本地地产股30日也大幅下挫。

　　不过从长期看，多家机构近日研报普遍认为，港府新政虽然会遏制房价，压缩房市交易量，但并不会造成房价大幅下跌。

　　房市成交量下跌

　　从上周末的成交量看，此次港府重手调控楼市成效明显。据香港中原地产统计数据显示，十大地产项目上周六、日总共只有12套成交，环比较上周的21宗下跌逾40%，成交量创4个月新低。在十大项目当中，5个项目均为零成交，但造价相对较低的新界区项目交易量仍然比较平稳。

　　中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰表示， 港府公布稳定楼市新措施，买卖双方仍需时间消化消息，上周末十大项目成交量下跌可算是正常现象。买家入市意欲仍在，只要业主愿意调低报价约5%-10%，买家仍愿意快速承接。

　　从今日几大投行发布的研究报告来看，各方仍对调控效果抱怀疑态度，恒生银行发布研究报告指出，政策效应使得市场成交量立即减少，但是未来房价走势仍难以预测。参考新加坡去年12月曾引入相类似措施，向外地买家征收10%额外印花税(香港为15%)后，新加坡房市热度却基本维持不变。此外，在香港方面，两年前港府也曾推出额外印花税，意图打压房市，但房价不跌反升。

　　瑞信集团也指出，港府近期的措施致力增加住屋供应、保障银行系统及打击炒卖等，不过外资流入增加及利率长期维持低位，仍然会鼓励投资者进行资产调配，对房市形成支持。瑞信认为，只有等待美联储退出现时的宽松财政政策，市场对利息预期有明显改变，才能令房价受压向下。

　　恒生银行与瑞信的观点不谋而合，恒生估计，尽管港府出招后会遏抑房价上升的趋势，但下跌空间有限，在低息环境下，业主的议价能力仍相对较强。

　　投资者看淡地产股后市

　　港府推出的调控楼市措施，不仅大大打压了过热的房市交易，对香港本地地产股也形成挤压。30日，香港地产股全线下跌，而地产中介商更是首当其冲，其中美联地产大幅下跌14.5%。大盘蓝筹地产股表现也不佳，新世界一度重挫9%，最终下跌6.3%，恒基地产重挫6.4%，新鸿基地产跌5.1%，信和置业跌6.4%，长江实业跌4.7%。

　　4个多月来，香港本地地产股涨幅惊人，平均涨幅接近50%。海通国际策略师黄熏辉指出，港府新政打乱了地产股的节奏，短期内炒地产股不利，预估将有两周至一个月的调整期，从之前的单边向上走势变成上下震荡局面。

　　巴克莱报告则指出，港府最终重拳打击房市需求，短期将令成交量下挫，目前楼价高企，再加上政府辣招，相信能负担的买家不多，地产发展股首当其冲，地产股升势已是“过去时”，建议投资者抛售地产股。

　　此外巴克莱认为，新政将严重打击内地客炒房或置业需求，短期对主打销售豪宅的发展商，如信和置业、新鸿基地产将影响较大；而依靠一手楼销售佣金的美联物业也会因为房市成交量下跌，而遭受冲击。