供需矛盾未缓解 楼市调控难度加大

　　“地王”频现，房企“不差钱”，市场“看涨”预期强烈，诸多因素交织，是否将合力推动下半年房价继续冲高？

　　国家统计局7月18日发布的数据显示，6月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为63个和55个。房价上涨的城市有所减少，半数左右的城市房价环比涨幅有所收窄，反映出当前房价上涨势头趋于缓和。

　　房价上涨动力较足但幅度趋缓

　　接受本报记者采访的交通银行金融研究中心研究员夏丹说：“今年年初房价快速上升，后期虽然继续上涨但是涨幅收窄。目前来看，下半年房价上涨动力充足，但是涨幅或将保持平稳。”她认为，三大因素推动房价上行：一是市场供需矛盾未缓解，预计一线城市及重点城市房价上涨动力位居前列；二是目前房企资金状况较好，‘以价换量’放松价格的动力不足，大型房企将继续在一二线城市布局；三是土地市场的火热最终会传导至楼市。

　　从关乎房企生存发展的土地和资金两大重要环节来看，支撑后市向好的因素依然存在。作为“面粉”的土地市场，由于近期地方政府加大推地力度，房企拿地积极，土地市场持续活跃，价格连续3个月上涨，一线城市“地王”的出现，拉动周边二手房市场价格的攀升。“面粉”价格上升，“面包”涨价只是时间的问题。

　　6月银行间市场出现的资金紧张并未对房地产企业带来影响，房企尤其是大型房企并“不差钱”。上海易居房地产研究院研究员朱光表示，1月至6月，房地产开发企业到位资金同比增幅与前5个月基本一致，延续了今年以来整体较为平稳走势。显示上半年房地产企业的资金情况还是处于良性区间。近期随着市场销售有所减量，银行间流动性以及房地产融资收紧趋势的逐步明显，预计下半年这一增幅将有所回落。

　　虽然房价上涨动力犹存，但是大幅飙升的概率不大，因为拉动房价下行的因素也存在。夏丹认为，当前国际资本流动发生了新变化，全球资本逐步从新兴市场撤出，我国面临资本流出压力。下半年商业银行在存贷比的约束下，可能会面临贷款收紧压力。

　　楼市调控难度加大

　　目前房价涨幅趋缓，表明3月份出台的房地产调控措施出现一些积极效果，但整体来看房价上涨的城市还是较多。

　　在夏丹看来，目前一些政策效果随着时间的推移逐步弱化，房地产宏观调控思路正在作出调整，下半年调控加码的可能性较小。

　　房地产宏观调控的最终目的是促进房地产市场的健康发展，维持房价的基本稳定。分析人士表示，从现有的房地产宏观调控“组合拳”来看，短期的行政干预手段对于抑制楼市投机行为起到了一定的作用，但这些政策并非长久之计。受到抑制的住房需求一旦释放，就会造成房价的反弹。必须要构筑促进楼市健康发展的长效机制，调整好政府与市场的关系，该归政府管的要由政府管，该让市场发挥作用的也不宜过度进行行政干预。

　　当前居民对房价过高的不满，主要在于住房脱离了居住的属性。房地产宏观调控的重心在于满足百姓“住有所居”的需求，这就要求进一步加大保障性住房体系的建设，满足低收入群体住房需求，还要考虑夹心层的住房需求。目前，“盘活存量”一词炙手可热，实际上房地产市场的健康运行也要考虑“盘活存量”，挤出投机性需求对供需关系的影响。面对“屡调屡涨”的楼市迷局，下一步如何促进房屋回归居住属性，调控之路难度不小。

　　房产税并非抑制房价“利器”

　　尽管楼市仍处于政府严厉调控之下，但调控环境整体仍相对稳定。有关房产税试点扩容呼声也是老生常谈。虽然目前政策层面尚未有明确的时间表，但是，房产税试点的推开已是大势所趋。

　　夏丹认为，开征房产税属于楼市调控中的一种长效机制，通过增加持有环节成本挤出存量房。从国外经验来看，房产税试点之初不会对抑制房价起到“立竿见影”的作用，后期将会逐步影响楼市，但是之后作用将逐步弱化。房产税最终目的不是为了抑制房价，而是完善税制，不能把过多的期望放在房产税上。