广州小公寓上市 长线持有者需“摸清”板块行情

满足自住需求的豪宅大户型将是下半年豪宅市场销售的主力。

可逸江畔“领南汇”样板房。

敏捷·华美国际平层公寓样板房。

　　长线持有者不妨先“摸清”板块行情

　　广州楼市在今年上半年持续升温，房价一路高涨，6月涨幅已经位居十大城市榜首。土地市场更是一路疯狂，地王频频出现。与住宅市场的持续升温相比，一些手中有点闲钱的市民却表现出种种的无奈。买住宅吧，要么总价高，要么被限购；投资股票、黄金，换来的则是跌跌不休、资产缩水。正是在这样的无奈之中，不少人将投资的目光转向了不限购不限贷的公寓市场。

　　日前，记者在采访中了解到，仅在本周，市桥南区的可逸江畔以及华南板块的敏捷·华美国际都将有公寓产品亮相。且两盘同以40平方米左右的“迷你”公寓作为主打产品。在目前番禺小户型普遍缺货的市场环境下，其低总价、不限购的优势顿时凸显出来。

　　文/图：记者 王荔珏

　　精装VS毛坯 丰俭由人

　　从产品看，可逸江畔的“领南汇”首批推出的是两栋12层高的酒店式豪装SOHO公寓，总货量约200套，户型为45~110平方米套式单间和灵动两房。从现场样板房可发现，它的特点是具有百变灵活的空间，相邻单位可打通，且南北通透。宜居宜商，具备投资办公多种属性。而且发展商还提供国际标准的酒店式管理服务，且所有单位均带价值3000元/m2的豪装发售，就连USB接口也接到了床头，只要添置简单的家电、家私就可入住，尤其适合那些“阔佬懒理”的长线投资客进行放租。该盘也是目前市桥南区唯一在售的公寓产品，

　　敏捷华美国际由4栋 LOFT公寓、3栋平层公寓构成，主打产品为目前华南板块普遍采用LOFT商务公寓设计，面积在34~98平方米，产品特色是采用了复式设计，层高4.5米，有170%的使用率。不过，其“短板”在于产品同质化较为严重，敏捷地产本身在华南板块就有这种LOFT商务公寓在售。此期的LOFT产品预计均价在1.5万元/m2以上，采用毛坯发售，以便用家在装修上可自由发挥。因此，对意欲放租的投资客而言，或许该盘同期推出的带装修的平层单位更为省心。据透露，将在月底开售的平层公寓面积在50~80平方米区间，带1500元/m2装修，预计起价1.3万元/m2。

　　傍学校依商圈投资有保障

　　从投资价值看，目前市桥南区的公寓租赁主体以周边企业老板和高管为主，此外，由于与番禺中学、禺山高级中学、番禺职业技术学院等院校相毗邻，有着家长陪读、教师就近居住的租房需求，因此，即使仅5%的租赁率也已可释放较大份额的公寓需求。据了解，同区域较受欢迎的奥园广场、喜盈嘉立思酒店公寓的出租率相当高，以今年交楼的奥园广场为例，公寓带装修均价已从2011年入市1.3万元/m2涨至目前1.6万~1.8万元/m2，资产年增幅达到12%；其带装修单间及两房单位月租已达到1900~3100元，部分带酒店式管理的两房公寓月租甚至可达3500元。如此看涨的投资回报，让不少市民都对该区域的公寓相当青睐。据透露，该盘在上周末只针对旧业主的推介会上，就吸引了100多名的买家进行了意向登记。

　　而位处华南板块南大路中段的敏捷·华美国际，在交通上有突出的优势，除了拥有多条快速干道接通广州中心城区之外，同时还与地铁三、七号线相近。近年来，房企大佬在华南板块扎堆，商业大鳄争相进驻，使万博商圈成为广州南部最热的楼市与商业区域。不断升温的番禺万博商圈也成为投资市场的热点，万达集团、天河城百货、广州友谊等大鳄的进驻，均大大提升了万博商务区的商业价值，也有助于敏捷·华美国际的公寓租赁有市场的承接空间。

　　下半年豪宅市场依靠自住需求支撑

　　本报讯 (记者王荔珏)日前，仲量联行发布的市场分析报告指出，随着购房需求回归理性，一、二手豪宅成交量均下降。相比二月份，新“国五条”出台时引发的二手房交易量暴增，目前恐慌性购房潮已逐渐消退，购房者普遍回归平静。

　　交投淡静 业主转卖为租

　　统计显示，在预售许可证核发的难度增加以及网签审批时间延长的双重影响下，广州一手豪宅市场二季度销售量较预期少，净吸纳量(约350套)仅约为一季度(约800套)的一半。同时，由于本季银行信贷额度收紧和流动性短缺，部分商业银行上调首套房贷款利率并延长审批和放款时间，导致购房需求下降。

　　仲量联行华南区研究部高级经理曾丽指出：“受一手豪宅市场成交量下降影响，核心片区如珠江新城和天河北的部分豪宅提价幅度有所放缓。而二手市场的租金增长和销售量下降，使部分业主转售为租，二手市场上可出售的住宅物业减少。在经历了一季度的购房潮后，本季更多买家选择观望，成交量放缓使业主提价幅度有所下降。”二季度全市二手豪宅的平均价格涨幅为35.500元/m2，环比增速放缓至2.2%。

　　曾丽表示，尽管大部分跨国企业依然收紧住房津贴，来自非跨国企业外籍从业人员租房需求的增加将继续带动租赁市场需求的上升。

　　“朋友圈内”卖楼成时尚

　　尽管二季度豪宅成交显现下滑的态势，但有豪宅项目的营销人士依旧信心满满地表示，成交量的下跌，并不真的意味着豪宅卖不动，其中，主因就是“限签”的影响所致。不过，也有市场人士坦言：既然依仗数据说话的市场表现不佳，估计豪宅盘的圈层推广方式将会有所增加。

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同也认为，眼下的“限售”、“限签”等，对豪宅营销不是很有利，圈层营销会显得更加重要，商家都在寻求一种捷径，举办圈层活动就是这种捷径。这类圈定群体的营销，虽然投入费用较高，且不会有立竿见影的效果。但带来的却是一种口碑传播的效应。参加的客户可能并没有买这里的房子，但他可以在自己的朋友圈里代为传播，有了口碑效应，就有可能带动其他朋友去买房。据透露，日前，雅居乐剑桥郡新组团“剑桥汇”的亮相，就吸引了不少城内外的富豪阶层到场，更有人是结伴入市。

　　曾丽预测，基于自住需求的支撑，下半年豪宅的销量依然有望上升。在一季度豪宅项目销售量上升的支持下，2013年总销售量将较2012年增加。政府为抑制增长过快的房价，预计中短期内将不会放松调控力度。在多轮政策打击下，投机需求受到抑制，豪宅市场将主要依靠自住需求的支撑。