广东清远楼市：中心城区楼市危机四伏

　　楼市销售市场呈现冰火两重天的格局：少数实力和品牌房企占据了大部分市场份额，而大多数中小开发商销售表现平平。

　　据媒体报道，上周六，位于清远市石角镇的一楼盘迎来上万广州人组团购房。据称，开盘当天的人流量超过3万人，上午开盘仅两个小时成交就超600套，抢房场面火爆，最高纪录两秒产生一位业主。

　　这种景象，在清远中心城区却鲜见，除了少数知名房企和大盘外，许多中小开发商面临着各种难题，消化速度慢、价格提不上去、资金短缺甚至资金链断裂。

　　南部郊区盘持续热销

　　报道称，在石角镇该购房现场，四面八方汇集来的大小车辆占据了社区内的大小街道，运载购房团的近百辆大巴组成了庞大车龙，广州牌照私家车更是一眼望不到头。在一个由高端商务会议室临时改成的交易大厅，几十名保安要排成人墙来疏导购房人潮，因为人太多，每个下定客户只有3分钟选房时间。而为了迎接数万人的开盘日，当地还出动救护车2辆、消防车2辆、信息发送车4辆。

　　南部郊区4大盘市场占有率近三成

　　实际上，近年来随着广州城市北拓，清远的宜居特性在珠三角城市越来越突出和被发掘，清远的居住环境对广州人具有较强的吸引力。

　　清远市区的南部郊区石角、龙塘、银盏，和广州花都交界，地理条件优越、环境好。知名大品牌房企不断进入该地区，万科、恒大、碧桂园、美林、阳光100等均齐聚于此。这些知名房企开发的项目很大，动辄数千亩，有的上万亩，一些单个项目的总规划建筑面积超过清城区(包含高新区)一年开发量，开发周期超过10年。

　　这里的大多数房地产项目将市场面向广州。事实上，数据显示，有超过九成购房者是广州人而非清远人。而位于广清交界地段的万科城、美林湖、恒大银湖城、阳光100芒果Town四个盘，2013年上半年商品房网签3138套，占清远市区商品房总成交量的22.04%，如果去除商业部分，四大盘在清远住宅市场占有率近三成。

　　这里的房价相对广州非常便宜，普通洋房每平方米只要5000多元，近些年来逐渐吸引大批广州白领投资置业。同时，由于南部郊区环境好，大批外地客看中的是这里未来的升值潜力。

　　“陆铁空”立体交通下的清远楼市机遇

　　2013年6月26日，广州市规委全面通过广州空港经济区总体规划，规划范围扩容至广州全域面积6%，聚集众多产业基地，规划人口达200万人，强化“陆铁空”立体交通网络。

　　随着广清轻轨将于2016年建成，就业人口将逐步向常住人口转化，这意味着广州北将成为宜居的第一居所首选，清远吸引了广州乃至东莞、深圳客前来置业，日渐显著的城市副中心强大辐射力与城镇化进程一同发力，令清远楼市迎来新的机遇期。精明的投资者自然也不会轻易放过这一重大利好。

　　在国内城市化发展进程中寻找对比广州北的样本，我们可以发现情况极类似的有北京通州、大兴、燕郊和河北临近北京的涿州，伴随核心城区交通和诸多功能的负载，多个以提供高品质人居的城市副中心便应运而生。在北京，从国贸出发，轨道交通1小时抵达通州、燕郊等区域，而自驾车约在2小时内。对于上班族而言，1小时的交通完全在可承受的范围内，因此轨道交通给周边区域的发展带来新的机遇。

　　对比而言，广州北又远胜北京的通州及燕郊，伴随北三环、地铁9号线及广清轻轨的建设和开通，从广州市中心出发，1小时内完全可以回到自己青山绿水中的家，这对在广州购房存在巨大压力的刚需而言，极具诱惑。

　　广州北借助3条城际线和7条高速公路，实现机场对珠三角及粤北城市的1小时覆盖，更可享受丰富多彩的多维生活。

　　中心城区楼市危机四伏

　　这里有三组中心城区楼盘成交的数据：

　　一、上半年5个大盘：天湖郦都、维港半岛、翔隆七色城邦、东方天城、万科华府，商品房网签2660套，占了总成交量的18.69%。剔除商业部分，占比超过二成。

　　二、上半年该5盘加上万科城、美林湖、恒大银湖城、阳光100芒果Town南部郊区的4个盘，9个盘总网签量占市区总网签成交量的40.73%！如果剔除商业部分，上述9个盘的商品住宅成交量市场占有率更大，甚至达五成左右。

　　三、7月天湖郦都、维港半岛、翔隆七色城邦、东方天城、时代倾城、云山诗意商品房网签480套，占当月总成交量的24.90%，剔除商业部分，占比或达三成。

　　据了解，目前清远中心城区总共在售楼盘100多个，若干个大盘长期占有市场较大份额，而大多数中小楼盘成交量比较少。

　　事实上，从6月开始，清远楼市频频爆发出“丑闻”：时尚都市及其相关项目一房多卖、清华湾部分房源被查封、金多利九龙湾围攻记者，更有知名品牌奥园清远楼盘——清远奥园爆出交楼验收报告造假……

　　这些问题恰恰爆出了清远楼市深藏的危机，尤其集中在中小开发商。一位资深房地产人士认为，近两年来清远市区楼市结构和三四年前已经发生了较大变化：在售楼盘量是三四年前的一倍，每年的供货量是三四年前的两倍。但近两年的整体销售量基本和三四年前一样——供大于求，在清远市住房和城乡建设局相关报告中对清远楼市如是分析。同时，楼市销售市场呈现冰火两重天的格局：少数实力和品牌房企占据了大部分市场份额，而大多数中小开发商销售表现平平。

　　记者调查还发现，许多中小开发商开发的楼盘，货量普遍消化周期长，几百套房源有的需用几年消化，每月成交量十几套或者几套，有时一个月甚至无成交记录。销售受阻，必然导致资金回收受阻，影响资金流，甚至资金链断裂。

　　正因为如此，民间私人借贷盛行，甚至不惜冒着涉嫌卖“楼花”的违法风险筹资运营。时尚都市及其相关盘一房多卖的原因正是背后庞大的债务危机。

　　■南部郊区盘畅销解读

　　广州限购限价限签限出清远楼市利好

　　在限签、限价、限购多重政策夹击下，广州楼市一片黯淡，广州北却逆势飘红。无论是刚需还是度假需求，楼价仅为广州市区1/5的广州北成为大热之选，不少刚需更是前瞻性地选择北上置业。记者更发现多个楼盘都出现“日光”的轰动销况。例如地处山前大道板块的中国美林湖，其洋房组团汇泉湾，创下认购413套，合计认购额约2.65亿元的佳绩；另一大盘“阳光100芒果TOWN”，也创下开盘即销600套的盛况。而对刚需及投资客而言，配套齐备的生态休闲大盘更能在众多选择中突围而出，率先成为他们的置业首选。

　　广州人置业观念改变清远楼市迎来新机遇

　　业内人士分析，对于2013年的广州楼市而言，一个可以明显看到的趋势是，人们购房置业的观念正在发生变化：为什么一定要承受高房价之苦在城市中心和别人挤？近郊青山绿水空气清新，不仅置业成本低于中心，而且生活质量更高。

　　国家“十二五”规划和党的十八大一再提出要大力发展小城镇，广州的空港经济圈规划扩容应运而生，为空港经济区周边带来城际轻轨、地铁、高速交通网络和市政级生活配套，将全面盘活区域板块的经济发展，从而让房地产的发展真正为经济发展服务，带动局部绿色小城镇的建设发展，一举解决人们难以承受的高房价和区域发展不平衡问题。从这个意义上说，广州今年的限价限购，正是限出了广州北小城镇发展的新机遇。

　　南方日报记者 陈步上

　　本版摄影 曾亮超