县市楼市想火得靠外来买家撑场

▲县市楼市开发量越来越大。记者陈卓达 摄

　　●近年来开发商大举进驻鹤山、开平和台山等县市，住宅开发体量突增，商业项目大规模出现

　　●业内人士分析称当地需求有限，县市楼市能否火起来，关键要看其能否吸引外地购房者

　　近年来，房地产开发商大举进驻鹤山、开平和台山等县市甚至大泽、共和等经济强镇，并在成交上有了不俗的表现。特别是在江门市区楼市表现低迷时，县市和镇区火爆的销售业绩让业界侧目。

　　但这种火爆的背后却隐藏着一个很大的危机，对于城市人口并不算多的各县市来说，住宅开发体量突然骤增，商业项目突然大规模地出现，能否及时消化成为当地楼市能否持续健康发展的关键。有楼市专家指出，开发量大已经成为各县市和镇区房地产市场的真实写照，而能否吸引更多外来购房者，也将决定未来县市楼市的走向。

　　文/记者黄国金

　　开发商大举进驻县市市场

　　购房者目光不再只盯市区

　　2004年~2011年是江门房地产行业发展最为迅速的时期，从只有本土小型开发商的小打小闹，到外来地产商纷纷抢驻，再到日益壮大的本土开发商与外来地产大鳄在江门市区的短兵相接，江门市区的房地产市场逐渐从完全的卖方市场向买方市场过渡。

　　市区楼盘竞争日益激烈，一些开发商开始另辟蹊径，大举进驻开平、台山等县市市场，如海伦堡就抢先在开平开发了其在江门扩张的第二个楼盘。而碧桂园更是表现活跃，在绝大部分开发商还在江门市区为争夺市区市场蛋糕“鏖战正酣”的时候，就提前在县市市场甚至是镇区市场落子。仅碧桂园，目前在江门就有12个项目，其中江门市区只有3个，其余均分布在台山、开平和鹤山等各县市的市区或大泽、址山和共和等镇区。

　　目前对于开发商大举进驻县市市场的情况并没有相关的统计数据，但在2012年江门市区楼盘集体表现低迷之时，县市和镇区楼盘表现活跃，成交的风头甚至盖过了江门市区，已经让绝大部分业界人士形成了“江门县市和镇区楼市已经成为了影响江门楼市整体表现的重要影响因素”的共识，也让不少购房者的目光开始从传统置业的市区向外移。

　　观点：能否吸引外来购房者是关键

　　“鹤山的房价之所以普遍比其他县市高，主要是有一大批的佛山购房者支撑了当地的楼市。”鹤山部分楼盘的购房者中，佛山客占了六七成，而这些佛山客正从大雁山片区和鹤山市区逐渐扩散至共和镇等地的。江门市房地产分析师刘先生指出，江门各县市相对佛山等珠三角城市来说，经济发展相对落后，本地消费能力有限，房地产市场的发展缺乏强劲持续的动力。但江门各县市拥有良好的生态资源，可以帮助其吸引来大批外来购房者。“特别是这里房价便宜，有佛山的老板在鹤山买房給企业高管做宿舍，再配一辆车专门接送，比他在佛山当地买房做宿舍能省20多万元。”

　　“能否吸引更多的外来购房者是江门县市和镇区楼盘能否持续火爆的关键。”江门怡福地产策划总监谭华驹指出，过去，县市镇区缺少中高档楼盘时，开发商只要将产品做好，就可以引爆当地市民的购房刚需。但经过这两三年的需求释放，当地市民此前集聚的购房刚需已经释放得差不多了。而由于城区人口规模等限制，能持续提供的购房刚需十分有限。

　　“不过与江门市区特别是其他珠三角城市相比，江门部分县市镇区在价格、生态环境和区域位置上都有优势。”谭华驹分析说。

　　■县市楼市分析

　　住宅：相对体量超过市区

　　“县市楼市开发总量虽然不能与江门市区相比，但相对体量却比江门市区大得多。”台山、开平和鹤山等县市近年来的房地产开发量呈现爆炸式增长，一手房的交易量呈现了持续上涨的趋势，不过一般也只是维持在每月三四百套的规模，与江门市区尚不能同日而语。

　　但江门市房地产分析师刘先生指出，由于各县市的城区人口远没有江门城区多，现在各县市的住宅项目的相对开发量已然很大，很多县市的房地产市场已经出现了明显的供大于求的现象。

　　“开平市区在建在售的住宅体量预计需要5年才能完全消化。”近年来，江门市区在建在售的住宅体量一般只需1~2年就可以完全消化。但据开平市有关负责人透露，开平市区虽然开发量比不上江门市区，但住宅的相对体量却远超江门市区。

　　在开平，随着一些大型高档楼盘的开发，房价开始被拉高，但数量众多的小型楼盘同时也为市场提供了大量的低价新房，总体房价并不高。“供应量充足，未来开平的整体房价也不会出现太大的上涨趋势。”

　　商业项目：遍地开花 良莠不齐

　　“江门市区推城市综合体，推公寓，开平、台山等县市也紧跟其后。”业内人士谭华驹指出，今年是江门商业地产爆发年，万达、益丞、汇悦城和保利等商业项目动作频繁，争足市民眼球。

　　在江门各县市，特别是开平和台山两地，商业地产项目更是遍地开花，同样也在推城市综合体、公寓等商业项目，且体量还很大。谭华驹认为，开平和台山作为侨乡，因市民出国而造成的人口不断输出与无法吸引更多外来人口造成了城市人口规模一直无法快速增加，且近年来开平和台山等县市的商业氛围也没有得到很好的培育，突然上大量的商业地产项目，市场能否支撑仍是一个未知数。

　　“项目太多，良莠不齐。”江门市房地产分析师刘先生表示，县市商业地产项目遍地开花，不少开发商见目前的商业地产利润高，划一块小地就建一栋公寓，傍着某一大型楼盘就建一栋商业中心，完全没有考虑商业科学布局等问题。

　　“商业项目是需要后期运营才能旺起来的，如果像台山步行街那边的商业中心只关注销售不管经营，最终也会因经营不善而导致投资者血本无归。”刘先生说。