房地产企业再融资开闸 评：定向新型城镇化

　　据经济之声《央广财经评论》报道，充斥整个7月份的房企停牌潮与再融资开闸传闻，终于在8月伊始被“做实”。房企上市公司新湖中宝今日推出定向增发方案并复牌，募资投向为上海棚户区改造项目，募集资金总额不超过55亿。

　　经济之声特约评论员、申银万国证券研究所首席分析师桂浩明就此发表评论。

　　虽然该方案最终能否获得证监会审批通过还有待观察，但是今天新湖中宝这只股票涨停报收，房地产板块也处在涨幅榜的前列。应该说有再融资需求的不止一家，进入7月份以来，也有多家A股上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。为什么再融资开闸选择的是新湖中宝呢？

　　桂浩明：我想应该这样说，新湖中宝最早公布了这样一个再融资方案。这当中有两个，第一个我们注意到前两天中央政治局开会讨论经济工作问题，提到了房地产，但是这次没有再融资、调控这两个字眼，也没有过多地讲到房价，更多的还是提到它的健康稳定发展，我们感觉这当中也表明，我国房价的格局肯定会出现一些变化。

　　其次，这次新湖中宝目55亿元的投资资金目的很明确，主要是投入到上海的棚户区改造。城市旧城改造是中国经济发展当中一个很重大的问题，一个城市当中总会存在一些低收入阶层，完全靠商品房模式去改造，让他们住商品房也存在操作上的难处。新湖中宝推出这样一种方案，应该说也是符合现在我国发展房地产、推动城镇化这样一个特征，在这种情况下出台，更容易反映出市场，或者说公司本身对未来房地产的预期，以及投资者对于未来房地产发展重心的问题。

　　有观点认为上市房地产企业再融资暂停三年之后，首次有新的方案推出，融资门槛一定是很高的，像这次新湖中宝的定向增发方案是明确募集的投向为棚户区的改造项目，可能也会成为在这之后房地产企业再融资的一个方向标，未来的监管层即使能够放开上市房地产企业的再融资，但是对于募集资金投向的监管也一定会是非常严格的，您的判断是什么？

　　桂浩明：我想这是有道理的，应该说让什么样的公司上市，让什么样的公司进行再融资，这是一个技术问题，要符合上市或者再融资的基本条件，但是也有一个导向问题。与当时调控房地产的大背景有关系。那么现在我们从事棚户区改造的企业，首先让它来进行再融资的话，也是反映这样一种益处，但是对于政策本身来说，这只是一个导向，导向并不等于政策的全部，只要符合条件，房地产公司再融资都应该得到肯定，或者得到相应的支持，因为对投资者来说，它希望能够得到支持让企业发展再融资，促进棚户区改造，同时也希望能够获得盈利，如果一个项目有很好的社会效果，但没有经济效果，在市场经济条件下，靠商业行为是做不了的。当然反过来如果只有经营效益，社会效益很少或者很差的话，恐怕这个项目也很难得到认同，所以我觉得最终应该是两者之间的一种积极合作，如果房地产今后会恢复再融资，它的门槛相对来说也比较宽，要兼顾到社会效益和经济效益两方面。

　　有这样一种观点，认为房地产企业的再融资是不会全面开闸的，而只是以个案的形式定向来支持保障性的安居工程等等。还有一位地方大型国资房企的负责人透露，地方国资背景的保障房相关概念的业务模式定位符合新城镇化基本思路的房地产企业，将更有优势。这是不是意味着新湖中宝的定增方案有一个标志性的意义，就是房地产企业的再融资开闸是要有一定条件限制的，而这个限制的条件就是新型城镇化呢？

　　桂浩明：应该是这样，也就是说它的募集资金投向什么方向，实际上还是有一定的导向性，我们希望它投向新型城镇化，不过这当中也值得注意，因为一家公司不可能只是简单的从事单一的旧房改造、旧区改造或者棚户区改造，这当中可能还会有一个资金上的安排问题，它可能也有商业楼盘开发的需求等等。如果它过去几个业务都在做，如果能够通过筹集到的资金来从事房地产棚户区改造，那么相应的它也可以筹集出其他方面的资金，来从事商业、商品房的改造，从事商业计划的开发等等，所以我们说重点在这里，并不等于其他的领域都不能得到相应的好处，这个政策本身还是体现对房地产行业健康平稳发展的支持，当然重点是支持与新型城镇化有关的旧区改造等等。