楼市评论：治疗“限签”后遗症的良药是时间

　　今年广州楼价能保持在目前这个水平，对高价盘的“限签”功不可没。从今年初开始，中心城区，特别是天河、越秀这些楼价较高的区域，政府拿出了一个杀手锏，那就是限制网签。

　　对于价格过高的楼盘从源头就扼住，以限制网签的方式使得这些高价楼盘无法交易，从而使得网签成交均价看上去平稳不少。但这种“限签”所带来的并不仅仅是均价控制的好处，同时也带来了很多“后遗症”。其中最明显的一个就是这些暂时被限制的成交将来有可能集中爆发，造成市场混乱。按照普遍观点，今年广州限签限价政策并不会取消，而如何解决这些政策遗留问题则是关键。

　　限签的出台，从一开始就可以认为是一种侧面压制的手段，而并非调控市场的政策。今年初限签出台之前，就已经有分析指出今年政府对于楼市调控将不再以强硬的姿态，而改走稳定的路线。以限购为例，现在买家已经很少去关注限购这个政策本身对于市场的影响，限购已经不再是观望或者入市的理由，而只是在制度上能不能购买的资格审定。其他的调控也是如此。市场需求的旺盛使得有资格购房的人都已经在积极地入市，而调控政策已经不再成为影响他们决定的理由。限签就是在这种环境下诞生的。

　　限签出台的背景，决定了这个政策最关键的目的是用来完成地方政府的房价控制目标，而并非是打压市场。也就是说，并非不能让那些被限制的高价楼盘卖房，而只是不能让这些项目集中在一个时间段交易从而一下子推高房价。

　　另一方面，从今年上半年的土地市场走向就可以看出，即便是有国五条出台，即便是有限签、限售等政策被搬出，但土地市场的火热仍然难以阻挡。这表明，开发商现在已经不再过于担心政策的走向，而更关心自己的产品是否与政府的限制范围相符合。看看广州总体的市场供应，上半年的表现其实只是一个侧面。由于去年的消化库存压力，房企在新项目开发上有所顾忌，所以今年上半年新增供应上显得有些不足。在供求极不平衡的环境下，房价快速上升就成为自然。而下半年市场走向才是关键。

　　在前6个月，土地供应加剧，房企新项目开发速度也在加快，而下半年供应肯定有大幅增加。值得关注的是，这些增加的货源大部分都集中在中小户型的刚需产品，而豪宅、大面积高价产品所占的比例越来越小。从这就可以看出，开发商已经在避开与地方政府的正面“对抗”。政府要追求房价的平稳，要稳定房价在既定目标之内，而中小户型则是与之没有冲突。

　　如果了解了这些动向，就可以看到所谓的限签“后遗症”是可以解决的。随着市场中高价项目的比例减小，特别在中心城区本来新盘占比就越来越小，而近郊楼盘则是持续放量供应。在这种趋势下，高价楼盘的比例肯定也在下降。当近郊刚需楼盘数量占绝对大头时，房价也会随之而下滑。也就是说，限签只是拖延高价盘放货的时间，要把这些定价较高的住宅混入数量上占绝对优势的刚需产品当中以拉低整体的均价。从这个角度上看，解决限签“后遗症”的方法是很简单的，交给时间就行。

　　从目前的政策走向来看，下半年将不会有大的调控出台，市场走势仍然会较好，土地出让、楼盘推货都会持续积极，那么在大量的刚需产品面前，数量较少的高价盘也会被缓慢放出融入其中，未来并不会出现高价盘扎堆涌出的状况。蒋劲劲