东莞楼市“低库存”或拉高房价

　　今年楼市火爆，使得东莞住宅库存量一直处于偏紧状况，截至2013年7月底，东莞市商品住宅存量为456.83万平方米，仍然呈现下滑的趋势，业内人士预测消化周期再度缩短至7.58个月，市场供不应求的局面严峻。从各镇区情况来看，虎门镇由于大户型产品多，消化困难，而成为目前东莞存量面积最多的区域。

　　文/记者蒋幸端

　　楼市供应：

　　住宅存量消化周期仅7.58个月

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截至2013年7月底，东莞市商品住宅存量为456.83万平方米，呈现下滑的趋势，导致消化周期缩短至7.58个月，市场供不应求的局面严峻。

　　瑞峰置业市场研究部介绍，自去年10月开始，东莞新建住宅市场供求矛盾初显并逐步突出。今年1~4月供销比都在1之下，最低达到0.33：1；尽管5月供应爆发，远远高于成交量，供销比去到1.7：1，但6月成交量飙升，成交75.5万平方米，最大力度释放库存量，出现个盘一推出即销9成的场面，使得供销比再度下滑，7月供销比再度下滑至0.81：1。

　　合富辉煌东莞市场研究部的数据也显示，从供求态势来看，当前东莞楼市仍然处于供应偏紧，也创下了连续3年“供不应求”现象，今年1~7月供求失衡尤其明显，供应缺口至少达50万平方米。

　　供应量连续3个月低于成交量

　　供应量低于成交量是楼市供不应求的一个主要原因。瑞峰置业市场研究部认为，从住宅供销比来看，供应量连续3个月低于成交量，东莞房地产市场表现出强去货率，市场库存量再度下滑已是不争的事实。

　　从连续热销的最近几个月中销售率较低的7月就可以看出，供应量与成交量的差距颇大。瑞峰置业市场研究部数据显示，2013年7月住宅共新增4937套，合计面积51.2万平方米，面积环比下滑了三成。而在成交方面，2013年7月住宅共成交5958套，合计面积63.37万平方米，虽然是传统楼市淡季，但是成交却仍处于高位，能与销售旺季3月、5月相媲美，成交面积比新增供应面积更是多了12.17万平方米。

　　业内人士分析，由于年初楼市政策出台，部分开发商处于观望状态，放缓了开工步伐，即使4月份后加大开工步伐，新开工项目也赶不及在上半年入市，另外，一些开发商由于去年销售火热，储备用地减少，接近没货可卖的状态等都是影响市场供应的主要原因。

　　镇区现状：

　　虎门：

　　存量最大 超八成是大户型

　　今年楼市成交仍以刚需户型为主，大户型产品销售缓慢，一些以大户型产品为主的镇区库存量最大。瑞峰置业市场研究部提供的数据显示，从目前各镇区商品住宅存量排名可以看出，虎门以50.79万平方米排名第一，主要原因是虎门住宅存量超八成是大户型产品，套均面积在200平方米上下，虎门是东莞全市改善性产品最集中的区域，也是豪宅最多的区域之一，刚需产品稀缺已是不容忽视的事实。业内人士分析，受楼市政策调控的影响，大户型产品消化困难，加上虎门镇房价高，大户型产品总价高昂，对购房者的吸引力不大，使得许多大户型产品被市场长时间积压，这也是虎门目前库存量大的主要原因。瑞峰置业市场研究部根据监控房管局官方网站得出的数据显示，虎门某存量最高的项目，达到15.01万平方米，远远高于其他项目，该项目于2011年开始销售，目前市场反馈已销售八成，但网签进程较慢，尚有300套未在房管局上进行签约。若剔除该项目的存量，虎门存量为33.18万平方米，仍排名全市第三。

　　记者在采访中也了解到，虎门市场上难寻刚需户型产品，市场销售以大户型为主，如目前市场主要在售项目万科·紫台、龙泉豪苑等楼盘都以大户型为主，单价在万元以上，加上户型面积大，总价高，对目前活跃的刚需购房者来说并没有太大的吸引力。

　　临深片区：

　　供应量大 消化速度更快

　　目前市场成交旺、供应量也较大的区域是临深片区。瑞峰置业市场研究部提供数据显示，2013年7月有15个区域有新增供应，临深片区依然为主战场，塘厦、凤岗、樟木头、常平等区域供应量就达到19.44万平方米，占全市总供应量近4成，而从成交来看，这些区域也同样是支撑市场成交的主力，尤其是塘厦、凤岗、樟木头、常平等区域，该片区成交量也同样占了4成以上，是支撑住宅成交量走稳的主力军。

　　从市场存量排名情况来看，东莞区域商品住宅存量前十名分别是虎门、南城、塘厦、东城、松山湖、万江、常平、凤岗、厚街和寮步。其中临深片区镇区塘厦、常平、凤岗的新增供应量由去年开始大幅增加，今年该片区新增供应量仍有上升趋势，致使该片区各大楼盘之间竞争极为激烈。然而，业内人士也表示，由于近两年来深圳购房者进入东莞置业成为常态，临深片区住宅的主要购房者正是深圳客，虽然由于新增供应量大而使得库存量较大，但由于成交火热，临深片区楼市的消化速度也快。

　　城区：

　　刚需紧缺 供不应求

　　与临深片区相比，城区供应则出现明显的落差，瑞峰置业市场研究部介绍，尤其是南城区在售货量逐月下滑，供不应求的局面越来越突出。从市场情况也可以看到，目前南城仅有君珆花园一新的刚需项目正在认筹，预计8月下旬开盘，市场上再难寻刚需户型产品，而东城也由于刚需产品稀缺，刚需盘格兰名筑率先售出10000多元/平方米均价。

　　记者在采访中了解到，目前东城、南城刚需产品稀缺，到了“一房难求”的地步，个别楼盘推出刚需户型也因此提高价格，使得城区住宅均价进一步上涨。而与刚需产品紧缺相对应的是大户型产品被冷遇。据了解，目前城区市场存量较多的同样也是一些140平方米以上的大户型产品，由于户型大总价高而销售较为缓慢。一名业内人士告诉记者，目前市场上销售情况最好的是70~120平方米，而超过120平方米以上，特别是140平方米以上的户型销售最难，即使是在城区，也有不少楼盘因为总价太高而让购房者陷入观望当中。而受成交情况影响，记者发现，不少刚需户型产品因为热销而上调价格，而受到冷遇的大户型产品则通过下调单价，降低总价来吸引购房者。

　　后市预测：

　　目前“低库存” 房价仍存在上涨压力

　　由于供不应求长期存在，东莞房价也因此不断平稳上涨，业内人士认为，“低库存”或继续拉涨房价。一名开发商告诉记者，由于目前市场刚需产品紧缺，在地段、资源较优秀的情况下，开发商对市场信心充足，楼盘的定价也更为大胆，新推刚需楼盘定价将会比预期要高一些。购房者李小姐也表示，今年以来房价不断上涨，购房者对房价的心理接受程度被不断提高，“加上目前由于城区刚需户型少，有合适的产品即使价格高一些，也愿意购买”。

　　合富辉煌东莞市场研究部表示，截至2013年7月底，东莞一手住宅库存面积与前7月整体成交量相差无几，即意味着在不新增供应的情况下，按照2013年前7月的消化速度，去库存时间仅需要7个多月，东莞目前“低库存”现象较严重，房价仍存上涨压力。