两年可补货2.8万多套 南京江北"房荒"只是个传说

近期各板块多盘加推即售罄资料图片

　　编者按

　　如今买房，能有底气如李嘉诚般高喊“地段！地段！地段！”的已不多了。高企的房价让越来越多的买房人开始尝试自己不熟悉的板块，比如老南京一直看不上的江北，比如颇有渊源的麒麟门，再比如“撤县立区”不久的溧水。

　　其实任何一个板块从居住的角度都可圈可点，进而改变居者的生活习惯甚至心境。

　　自江北停止供地一年的新闻正式公布后，有关江北房价面临巨大上涨压力、南京刚需最后阵地即将失守的传闻便从未停止。根据目前南京楼市的主流开发速度，禁地一年对于江北楼市的深刻影响期发生在明后两年。然而，正是在这股舆论风潮中，却鲜有机构对江北目前主要在售楼盘未来两年的真实供应量进行调查统计。

　　江北真会闹“房荒”吗？本期《金楼市》选取了江北最具市场风向标性质的十大房企，连线江北十大主力房企营销负责人，全面评估禁地一年期间江北楼市真实供求关系。

　　没那么悲观

　　十大房企两年可补货2.8万多套

　　在征求多位业内专家的意见后，记者选取了弘阳地产、中海地产、融侨地产、万科地产、朗诗地产、新城地产、明发集团、恒业地产、苏宁环球、大华地产共10家知名房企作为数据分析对象。从今年第四季度开始至2015年，这十大主力房企的住宅供应量预计可达2.8万多套，而供应大户将主要集中在苏宁环球、弘阳地产、朗诗地产、新城地产、融侨地产、大华地产这六大房企身上。

　　弘阳地产傅小建告诉记者，旭日·爱上城住宅剩余1000多套待售，预计明年3、4月份售完，但旭日·上城还有60万平方米体量左右待开发，预计后年年底前可上市销售完毕；苏宁环球集团南京江北区域营销总监王越介绍，威尼斯水城前两年的年销售量维持在60万平方米左右，下半年预计有30万平方米的上市量，并且未来两年基本保持平均值；朗诗未来街区项目总经理邓敏告诉记者，朗诗未来街区首期地块剩余8万平方米房源预计将于明年年中前后全部推售完毕，剩余30万平方米的推盘节奏将视前期销售情况而定；江苏融侨置业有限公司营销部经理黄媛也告诉记者，融侨观邸住宅待开发体量仍有35万约4000套房源，预计2016年开发完毕；而大华锦绣华城策划经理周长坤和新城香溢紫郡项目经理刘茜均告诉记者，其所在的项目明后年的上市量约为20万平方米左右。此外，中海万锦熙岸销售经理沈昊、万科金色半山营销经理徐静雯、明发城市广场项目经理汪欣、阳光帝景项目负责人孟晓蓉则向记者表示，随着项目开发逐渐进入尾声，其住宅房源上市量仅为200-1000套不等。

　　十大房企库存可保16个月需求

　　市场的担忧来源于江北不断高企的成交量。根据中原地产DRC监测数据显示，2010年江北楼市共成交10900套房源，2011年成交9291套，至2012年江北楼市出现爆发式增长，达18498套，而今年1-7月份成交量已达12506套。即使按照今年的销售速度，这十大房企2.8万多套的待上市量也足以支撑约16个月的市场需求，事实上，根据十大房企营销负责人提供的销售数据，记者做了统计，这十大房企在过去一年共售出约1.3万套房源。占到了去年江北总成交量的7成，以此推算其他中小房企仍能向市场补充数千套的房源，未来两年的上市量并不算短缺。

　　但市场的担忧并非毫无道理，面对不断攀升的成交量，江北土地资源正变得愈加紧缺，2010年江北楼市的成交面积为104.17万平方米，当年的土地出让面积为36.8万平方米，2011年成交面积为85.89万平方米，当年的土地出让面积为57.6万平方米，2012年成交面积为187.99万平方米，当年的土地出让面积为104.1万平方米，今年1-7月共销售出133万平方米，与此同时，土地出让面积为47.8万平方米。由此看来，即使土地出让面积不断提升，销售面积仍明显超越同期的土地出让面积。

　　记者采访中还发现，两三年前许多江北楼盘的市区客户占比最多不会超过30%，而在此次全面探访中，许多楼盘的市区客户占比已非常可观，新城香溢紫郡、万科金色半山、中海万锦熙岸、旭日·爱上城部分楼盘的市区客户占比已达40%-50%，沈昊透露，中海万锦熙岸的市区客户占比现已高达70%以上。

　　会不会限价

　　涨价在所难免但涨幅不会太大

　　对于禁地一年，十大房企的营销负责人均表示不会影响其正常推盘节奏，但在未来的定价策略上，不少营销负责人闪烁其词。

　　周长坤就表示，大华锦绣华城目前整体开发量在70%左右，剩下的需要3-5年消化，限制拍地一年的政策并没有打乱他们的推盘计划，总部依旧会按照年初的计划进行开盘销售，“价格方面我们遵循物价局限涨政策，定价时会参照江北整体市场的行情。”王越也坦言，限制拍地一年的后续影响需要一年多的时间才能体现出来，未来1-2年上市的楼盘单价会严格遵守物价局的相关规定，不过具体还要看市场行情决定，波动在所难免。徐静雯也表示，后期推售的房源价格可能会在允许范围内略有小幅上调。阳光帝景孟晓蓉则向记者坦言，项目2011年销售之初的整体均价为8000元/平方米，目前为10400元/平方米，后期预计还会调高。

　　刘茜则认为，江北一些小楼盘受到的影响可能会大一些，继而出现推盘节奏放缓的现象，但总体来说，江北几个大盘的存量足够1-2年时间来消化，所以在未来一年内江北依然是价格盆地，不会受太大干扰，“在江北新区规划基础上，一年之后江北市场可能出现预期的价格上扬形势。”而其他受访房企营销负责人在接受采访时则表示，后期房源的定价将基本与前期持平。

　　从整体市场来看，2011年浦口成交均价为8086元/平米，2012年为7736元/平米，而今年前7个月，浦口的成交均价已达到8941元/平米。