开发商踩中秋“节”点推盘 小长假各地楼市火爆

　　(记者王飞)据中原地产研究中心统计， 刚刚过去的中秋小长假期间，各地楼市成交活跃，从数据看，3天假期内，54个被监测的主要城市，签约总量达1.29万套，较端午假期的1.09万套上涨了18%。而截至小长假的最后一天——9月21日，54城住宅签约量合计为16.5万套，相比8月同期的16.28万套也有所增加。在中秋小长假的集中贡献，和传统销售旺季日光盘频现的双重因素下，今年“金九”的成色有望继续提升。

　　各地楼市中秋若夏

　　秋风没有冷却购房者们的热情，中秋假期3天内，各地楼市温度恍如炎夏——上海：3天内12盘扎堆入市；深圳：中秋当天，均价逾5万元/平方米的豪宅，180套3小时内售罄；武汉：中秋假期3日内先后开盘近20个项目，19日新建商品房成交量为412套，；20日为387套；广州：假期头两日，新房网签297套，成交均价为10959元/平方米，和去年同期相比量升价跌。但有业内人士称这只是“数字上”的，因为不少楼盘采取精装拆分的方式签合同避限价，因此成交均价并不能如实反映价格情况。“量升是一定的，价跌与否有待商榷”；南京：房展会在小长假最后一天开幕，参展项目近50个，单价万元一下的楼盘却仅有7个，让市民连呼“吃不消”。但即便如此，观展人数还是创下了3年来的客流新高，首日意向登记客户就超过3500组……

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为：从目前数据看，全国楼市都在持续升温。国家统计局前日发布的8月70个大中城市房价变动情况显示，一线城市房价上涨尤其明显。4个一线城市的涨幅全部超过18%，北京达到19.3%，预计年内都将突破20%的同比涨幅历史高点。2013年的整体楼市情况或与季节变化相反——气温逐月下降，价格却节节攀升。

　　北京刚需中秋加码

　　据亚豪机构统计，9月19—21日，北京楼市共有6个项目开盘，数量与9月前两周的每周6、7个的开盘量基本持平。6盘全部为老项目后期，主要集中在通州、顺义、大兴三个区域，分别是香悦四季、合生世界村两个商住小户型项目以及金隅花石匠、合生世界花园、一品嘉园、鲁能7号院四个普通住宅项目。除了金隅花石匠地处通州区五六环之间，以3—4居为主力户型，均价24500元/平方米面向改善性客群。其余5个项目全部位于六环外，面积小至32平方米，最大也不过154平方米，单价都在 2万元上下，明显针对刚需置业者。6个项目中，鲁能7号院一次性就推出了305套房，其余5个项目，每个也有百余套放量，共计向市场释放了近1000套房源。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为：中秋期间入市项目均为老推新，主要因为它们在前一次或数次的推盘过程中已经建立了口碑形象、摸清了市场动向，并积累了一定的准客户。目前整体市场向好、城区地价攀高、客户购房踊跃。“天时、地利、人和”条件兼备。再加上今年前8个月北京楼市成交乐观，使得房企资金压力有所减轻。“金九银十”又是提高利润率、完成全年业绩的关键节点。因此9月以来，无论是房企的推盘速度、还是单次推盘量都有所增加。

　　北京楼市中秋期间“量涨价落”

　　仍据亚豪机构统计数据：截至9月21日，北京共有21个项目开盘，比7月份同期的16个增长了近1/3，比8月份同期的19个也略有增加。与推盘量成正比的是，成交量也实现了同步上涨。9月19日—21日，北京商品住宅成交850套，比今年端午的3天小长假增加了23%，甚至不逊于去年中秋+国庆8天长假内的875套的水平。

　　但成交均价方面，与8月的24823元/平方米相比，商品住宅在9月以来出现大幅下滑，连降两周，在中秋小长假期间已下跌至20825元/平方米，回落到今年春节前的市场均价水平。

　　北京楼市的“量涨价落”主要由成交结构性导致。中秋假期3天里，98.29%的成交商品住宅都集中在五环外，五环内的成交占比仅为1.71%，比去年同期减少了17个百分点。由此可见，中高端改善型楼盘成交稀少，刚需盘几乎“独霸”市场，是拉低成交均价的主因。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析：中高端楼盘的成交占比出现大幅回落，主要由以下三方面原因造成：一是国内外经济形势的影响。前段时间美国退出QE的传闻令热钱疾退出中国，基于流动性原因，国内财富阶层暂缓购置住房等固定资产；二是今年以来房企竞相争地，各板块地王频出，北京房价预期已拉升至相当高位，泡沫隐现。短期房价上涨虽难遏制，但楼市已出现烈火烹油之势。李嘉诚等商业巨头开始抛售内地房产的警示信号，也让很多中产阶层开始冷静审度置业风险；三是目前北京五环周边房价已突破3万，四环内动辄每平方米5—6万元的水平已高到对购房需求形成一定制约。在中产阶层和财富阶层的消费潜力已被挖掘到近乎枯竭。因为这部分客群往往已手握多套房产，若要他们卖旧买新，需要楼盘具备很大的吸引力和个性化。而相反北京每年50万人口的净流入，是支撑中低价位楼盘的不竭动力。因此，在市场需求的此消彼长下，近段时间北京才出现了中心城区成交占比大降、近郊项目占主体的现象。

　　另一方面，为了把握好大势，进一步扩大市场份额，选择在目前的政策空窗期加速批量推盘也将成为部分房企的另一种选择。因此，虽然中秋节日期间返乡与出游人数不少，但供需双方的积极性却未受太大影响。

　　金九银十“钻空”持续向好

　　任启鑫同时表示，虽然限价令影响渐微，但在11月召开十八届三中全会之前，新的调控政策出台的可能性极小，这就使得今年的“金九银十”成了一个绝佳的政策“空窗期”。在此期间“钻空”加速批量推盘将会是相当一部分房企的选择。同时，虽然目前楼市受季节影响已不是那么明显，但天气逐渐凉爽，不再酷热难耐，还是会增加看房人的数量和热情。因而今年的“金九银十”可谓叠加了政策与市场的双重利好，后续成交量有望继续上升。

　　张大伟也认为，整体看来，当下楼市成交量价均居于高位，市场恐慌已经出现。同时，频繁出现的地王会进一步拉涨价格预期，而开发商的资金情况明显好于往年。这种背景下，楼市调控难度加大，今年“金九银十”的“成色”可能会是近年来的最足。