农房“上市”为何迈不开脚步

　　记者 李晔

　　温州市新近发布 《农村产权交易管理暂行办法》，自本月起允许农房上市流转，此举被视为农村土地改革的再一次冲锋。然而，专为农房等12类农村产权交易服务而刚刚挂牌的温州农村产权服务中心仍陷“难操作”之困。负责人董文立透露，中心目前只开展对农村土地承包经营权、林权、滩涂等产权交易的服务，但相对“硬骨头”的农房交易数量为零。他告诉记者，农房交易之所以迈不开脚步，从表面上看，是来自社会层面的担心，即一旦出现大面积的农房上市，会冲击商品房市场，打破供需平衡，商品房价面临下跌；但从根本来看，是依附于农村集体土地上的农房，尚未脱离现行土地所有制的法律框架，因此只能按兵不动。

　　据记者了解，农房作为农村集体产权的抵押与变现，在温州已盛行多年。当地大量担保公司中，农房抵押占业务量一成以上很普遍。温州地方政府既要回应农村金融对唤醒农房“沉睡资本”的强烈需求，但又顾忌国家在相关政策领域始终未有大破题，因此对于“农房上市”的口子一直收收放放。去年，温州市政府推出 《关于推进农村金融体制改革的实施意见》，又开始允许开展农房抵押贷款和交易，但规定农房交易仅限“同村”，若出现农房抵押不良贷款并进入法院强制执行阶段，则允许在县域范围内处置。

　　自本月起开始正式实施的温州市 《农村产权交易管理暂行办法》，是对允许农房抵押和上市交易的再一次明确。然而，落实到农村产权服务中心、银行等具体操作部门时，观望情绪仍然强烈。苍南县农村合作银行灵溪支行行长黄世华透露，尽管苍南土管局对农房抵押登记“开绿灯”已有2年了，但农村信用联社和农村合作银行对农房抵押贷款鲜有执行。原因在于，农房也是资产，若根据《合同法》和《物权法》，资产抵押给银行，一旦出现风险，法院可强制拍卖。但《土地法》又规定了农房依附于宅基地，属农村集体资产，怎可随意拍卖？黄世华介绍，目前法院大多只对同一村集体经济成员间的房屋买卖合同认定有效。据了解，为缓解僵局，去年颁布的温州市《关于推进农村金融体制改革的实施意见》，把进入法院强制执行阶段的农房处置扩大到县域一级，迄今已有3例农房被卖到了“村外”。

　　浙江紫莲花资产管理有限公司总经理戴克明认为，突破“同村”限制盘活农房，可大大提高资金回流农村的速度和使用效率，他建议将农房村内流转上升到乡镇一级，这样就不足以对商品房房价形成较大冲击。不过，董文立介绍，2009年开始，乐清率先允许市域范围内农房交易，4年来已有4396栋农房交易登记，但其中跨村交易的不足一半，且乐清当地商品房房价并未明显下跌，倒是农房受益了。董文立认为，打破城乡二元结构，进一步提升农房价值并为农村金融注入活力，更重要的是突破农房交易流转中所有制的政策藩篱，需要国家的顶层设计。