昆明房企寻找新路子 体验式商业地产“破茧成蝶”

开辟体验式商业也许是一个“破茧成蝶”的出路

很多开发商用卖住宅的思路来推广商业地产，这违背市场规律

　　据一位行业知情者透露，在南市区的某商业楼盘最近悄然改变了招商方案，原因是当初与这家公司意向签约的商家，现在已投入其他项目的“怀抱”。另一处位于北市区的大型楼盘，左边在售的住宅部分已经封顶，而右边的商业部分却还是一个大坑。从去年底开始大兴土木，今年上半年还在热火朝天的招商，为什么却在8、9月份悄然停工？

　　商业资源匮乏 开发商争相引进超市、电影院

　　“昆明现在的商业地产我只能用两个字来形容：畸形。商业多，体量大，一些不会做商业的开发商现在也都在开发商业地产。”金马源房地产开发(集团)有限公司策划经理徐文婷很直接的说道。在她看来，昆明许多商业地产项目整体上都缺乏一支好的招商运营团队。“一个做得好的商业项目，一定具备一些条件。比如拥有一支专业，极具责任心和创造力的运营团队，还必须要认真经营，需要时间的培养。如果没有几年的培养期，那么商业永远只会是一个自生自灭的个体。”她说。

　　“其实，真正成功的商业地产，除了拥有一支专业的招商运营团队，还需要拥有大量的商业资源。只有这“两条腿”同时站在地上，这个项目才能真正地站稳。”一位业内人士表示。但是，现在的开发商不知道如何来做商业地产，怎样运营，再加上商业资源缺乏，所以只能争相引进一些超市、电影院，这也就导致了昆明商业地产的同质化现象十分严重。据记者走访调查，就拿西市区板块来说，大概有将近10个项目引进了大型超市、8个项目引进了电影院，有的电影院之间的距离甚至都不超过3公里。

　　超市、影院的进驻，并不能完全体现该商业项目的价值，可是一些开发商并不了解商业地产和商业环境，这就直接导致了遍地都是“沃尔玛”，满地开花“肯德基”，处处可见“电影院”的现象。

　　一位本土企业的招商负责人告诉记者：“一个好的商业地产，需要做出自己的“个性”，也就是做所谓的主题式、体验式商业地产。但是昆明现在做得好的主题式商业并没有几家，因为主题式商业地产要树立起自己的特点，从设计、招商到运营，都必须时刻保持自己的主题特点。”

　　体验式开道 商业地产有望“化茧成蝶”

　　近些年来，昆明的商业地产已经从传统的模式发展成为了如今的体验式商业，而大部分的商铺，也由以前销售转为了现在的开发商自持。至祥置业(昆明)有限公司董事副总经理黄雷认为，“根据地区和板块的不同，昆明未来商业模式还是会有一些变化，例如市中心，肯定还是以CBD、集中式商业的发展模式，而像一些住宅项目配有的商业，可能还是会以社区商业为主。至于像呈贡新区、经开区和空港新区则会大量出现一些符合项目本身定位的体验式商业。”

　　如今在昆明做体验式商业的开发商正逐步增加，如安宁世贸广场、印象富民上河图、银海·金岸、鑫都韵城、七彩云南花之城等。银海·金岸的策划经理万珊告诉记者：“作为商业地产的最大价值体现，综合体中的商业总是作为吸引眼球的主要武器。投资综合体商业不外乎几个实质性问题：是否有完善的商业规划、是否有适应性和生存能力较强的商家进驻、是否对投资人制定稳健的保障体系和退出机制。”

　　要做好体验式商业其实并不容易，需要很深厚的运营功力和强大的资源支撑。因为项目的本身局限性，又会限制很多后期的商业布局。但是不论怎样，“体验”式商业地产还是未来一个地产商业的发展方向。在现在市场陷入困局的情形下，依托自身资源，开辟体验式商业也许是一个“破茧成蝶”的出路。

　　诺仕达集团的负责人告诉记者，“南亚风情第壹城商业，从论证、设计、招商、开业计划等每一个商业细节都进行了深入的探讨，为了让每位来南亚风情第壹城购物的消费者都能体验到来自‘东南亚’的风情。项目在规划之初便实施招商先行，主力店全线参与，为昆明商业地产创造了全新的商业运行模式。”

　　投资商铺

　　要看地段、人流及开发商实力

　　前些天，一位好朋友打电话来说，他买了誉峰·财富中心的一套25平米的商铺，不知道是转手卖了好，还是继续留着赚租金，以便以后自己想开店的时候收回来自己做。至于投资商铺的原因，朋友说是“听说买商铺很赚钱，所以也就跟风买了一套。”

　　现如今，投资商铺已经成为了继住宅、公寓后另一大热门投资领域。越来越多的投资开始关注商铺投资。一位投资螺蛳湾商贸城的史小姐告诉记者：“新螺蛳湾的中药材市场一期铺面还没上市，便在内部被抢购一空。很多没有买到商铺的购房者，宁愿多花上几十万元的转让费都要买到铺面，有的转让费甚至都高达上百万元。”

　　但是昆明没有做起来的商业项目也不在少数，虽然昆明现如今的商铺租金一直呈递增趋势，但是面临的问题也非常多。曾有媒体报道，昆明某项目的商铺闲置多年无人问津，有业主拿来养猪。一位专业进行商业运营的李先生告诉记者，“昆明近两年来地价飙涨，开发商拿地的成本也越来越高。目前昆明二环内的商铺卖每平米3万元，按15年可以收回成本，每个月的租金就要达到165元，但是昆明现在的铺面租金只在每平米100元左右。这个差价如果由开发商来负责，那么肯定是要亏本的，所以开发商就把风险转嫁给了投资者。由此，商户们的投资回报周期就会加长，而时间越长，商户们所面临的风险则会加大。”

　　再加上现在电商十分发达，淘宝商城现在不仅双11有优惠，双10、双12都开始加大了优惠力度，促使消费者购买商品。一位朋友直言：“有了淘宝，我都可以不用逛街了。选择的余地既大又方便，何乐而不为。”甚至有的男性朋友也成为了淘宝网的忠实粉丝。

　　那么，要投资什么样的商铺才是正确的选择？一位多次投资商业地产的王先生分析：“投资商铺和投资住宅还是不太一样，商铺不仅要看人流量，还要看地段。昆明现在的商铺，只要是地铁线路过的地方，商铺价格都比其他地方的商铺价格要高；其次就是依赖于学校，只要周边有学校的商铺，价格也不会太低；第三，商铺的售价和租金还依赖于周边的住宅开发，只要人气旺，自然不愁卖和租；第四，商铺的租金比例还和开发商的实力有关，一家好的开发商，具备一定的运营能力，加上定位准确，一般租金也不会低。”