北京亦庄地价一年涨四倍 “夹心层”置业伤不起

　　临近年末，土地市场并没有因为年关临近而归于平静，仍是一副波澜壮阔的火热场面。从北京顺义孙河到朝阳农展、东坝，再到丰台亦庄，区域楼面地价被不断推高。不少业内人士担忧：不断高企的地价预示着，未来高端、顶级项目越来越多。而大量的保障房供应，也使得刚性需求住房市场得到了满足。唯有与“夹心层”对位的改善型住宅，供量稀缺，难以满足市场需求。

　　11月4日，北京共成交8宗土地，土地出让金已超88亿元。这是“京七条”出台半个月后首次集中性土地入市，新政策的调控丝毫没有阻挡房企高涨的拿地热情。其中最受关注的当属北京住总和首开联合体，以12.2亿元拿下的亦庄河西区地块。据测算，该地块实际楼面地价高达58195元/平方米，成为近期成交地块当中，单价最高的土地。预计该项目未来商品房售价或将达到8-10万元/平方米。

　　一年来，亦庄地价屡创新高，新地王的诞生再次刷新了区域楼面价记录。公开资料显示，2012年9月29日，保利融创联合体在同区域获得的两宗相邻地块，楼面价分别为14400元/平方米、15000元/平方米。今年1月31日，方兴地产旗下的兴茂置业分别以18亿元和17.3亿元竞得亦庄经济开发区西河区两宗地块，扣除保障房面积后，两宗地块成交楼面价也只有16800元/平方米。8月14日，融创葛洲坝联合体以41.2亿元，获得亦庄新城-1街区B01R1-1和B01R1-2地块。纯商品住宅楼面价为28000元/平方米，这是亦庄楼面地价首次直逼30000元。业内预计，未来伴随着该两个项目的入市，亦庄房价或将冲破50000万元大关。

　　中原市场研究中心总监张大伟分析认为，8块地王同日诞生，会在一定程度上推动周边房地产价格的提升，未来楼盘必将高价入市。值得关注的是，此次推出的8个地块均配有政策性住房，亦庄X13等地块，公租房比例甚至接近80%。这种商品房与政策性住房“二八比”的现象，将导致后期产品供应格局的两极分化。20%的商品房产品要支撑整盘的利润与溢价，导致这部分产品将趋于别墅化、豪宅化，剩下80%产品趋于刚需化，面积也以90平方米以下中小户型为主。

　　据了解，目前，亦庄金茂悦等少数主推130-180平方米产品的改善性住宅，成为新形势下较为稀缺的产品，也已成为“夹心层”购房唯一的选择。

　　此次入市的亦庄X13R2地块位于金茂悦正北1000米。若按照有关业内人士的预期，X13R2地块未来开发楼盘的入市价格将达每平方米8-10万元，这不仅意味着五环沿线楼市将进入10万元时代，同时也预示着亦庄楼市整体价值的提升。

　　目前亦庄区域类似金茂悦这样定位“全改善”的楼盘非常稀缺。因项目位于亦庄中央居住区炙手可热的河西板块，被不少改善型置业人群视为升级置业，甚至是终极置业的首选。而放眼整个北京，售价在3-5万元的中高端住宅已经屈指可数，导致大量“夹心层”人群再度面临置业难题。