羊城晚报：“穗六条”难令年度房价“达标”

今日论衡之财经观象

    □彭澎

    前天，广东省房协召开三中全会后房地产趋势研讨会刚结束，就传来“穗六条”出台的信息，而会上许多专家估计，按三中全会市场经济发挥“决定性作用”的精神，广州不会跟随“北上深”三个一线城市出台调控加码政策了，但事实却非如此。

    仔细比较“穗六条”跟“京七条”、“沪七条”、“深八条”的内容，除了对外来人口购房限制更严之外，其他则大同小异，也谈不上什么“一线城市最严调控”。

    具体来看，外地买家社保年限延至三年且在近五年内有效，这应该是较大程度地限制了非户籍人口的购房意愿。但据称目前广州购房者中有一半左右是非户籍人口，显然这个政策是有针对性的。一种说法是这些人发现一线城市中广州房价最低、最近涨速最快，是投资“洼地”的机会；另一种说法是这些人大多在广州做生意，购买力较强。实际上，这个群体对广州近期房价的拉动较为明显。

    其次将二套房贷提高至七成，与其他一线城市一样，对改善性需求有抑制作用，但对置换型改善性需求的压制作用不大。其他措施如住宅地供应增加20%以上、加快中低价位商品房建设、对预售实行价格指导等应该对市场也有影响，前两项是较为中长期的措施，后一项则是短期调控措施。

    总体上来看，“穗六条”将对成交量立马产生影响。投资客入市没那么容易了，高价房的销售可能被“指导”，中低价位的房屋成交占比加大可能在12月房价上体现出来。但是，仅剩下的一个月均价下降也很难扭转广州年度房价控制目标难以实现的状况。

    综上所述，广州在三中全会后出台“穗六条”可以得出以下判断：一是广州要强调楼市调控姿态不落后于其他一线城市。广州房价在一线城市中是最低的，经常为此自称“房价理性”，但今年以来每每领涨全国，“北上深”都出台了调控加码政策，广州不出可能说不过去。二是今年房价控制目标基本上是难以完成了，原来认为问责不过就是不痛不痒的“约谈”，现在来看，不采取调控加码措施难以服众，“穗六条”可以表明政府并非不作为。三是三中全会《决定》要建立的长效机制短期内很难形成，政策又不可能有“空窗期”，虽然强调“市场起决定性作用”，但承接房地产立法、房产数据信息联网、土地制度改革等的长效机制之前，限购、限贷等“限”字头政府干预还必不可少。四是“穗六条”虽然有被逼出台的情形，但其影响可能仍是中长期的，如中低价位商品房建设必然体现在今后的土地出让要求上，宅地供应增加有可能改变供需关系。

    值得一提的是，不要简单以为“穗六条”会马上产生降房价的效果，哪怕数据显示房价降了。因为，12月几乎肯定显示房价降了，那是因为中低价房成交比例大了，高价房被禁止预售了，具体的房价则可能是基本不降。只是有一部分开发商会对明后年的预期产生变化，有的则选择促销走货。如是，一些刚需可能会发现某些入市时机。(作者是广东省体制改革研究会副会长）