广州番禺换房业主降价10万求成交

番禺是受“穗六条”新政影响最大的区域之一。

    “穗六条”出台近半个月，买卖双方对政策影响的判断有所分化

    “穗六条”出台至今接近半个月，二手楼市仍处于新政消化期，买卖双方对政策影响的判断有所分化，部分业主出现惜售的心理，买家追涨的意愿普遍较之前有所下降，调控加码对市场的影响逐渐显现，连续数月持续上升的二手楼价在11月出现高位企稳迹象，一些急于放盘的买家开始“放低”目标价。文/图：记者王荔珏

    “穗六条”出台后短短两周内，受新政影响较明显的非广州户籍人士购房市场及二套房贷购房市场，已较新政出台前有所转变。据合富置业成交数据统计，2013年11月广州二手住宅成交均价为22021元/m2，环比2013年10月微降1.8%，同比2012年11月上升17.1%。与往年同期相比，二手楼价虽仍有涨幅，但与之前数月相比，11月二手楼价同比涨幅有所收窄。

    非广州户籍“刚需”买家成交下滑

    据了解，在广州二手住宅市场当中，非广州户籍买家购房比例一直稳定在六成左右，据合富置业成交数据统计，11月1~17日新政出台前，非广州户籍买家购房量占整体交投的65%，而到11月18~30日新政出台后，这类买家购房占比小幅回落到61%。

    合富置业市场经理梁燕明表示，在“穗六条”出台之后，部分意向入市的非广州户籍买家受限于新政而需将购房计划延后一两年，导致市场上有资格购房的非广州户籍有效购买力较之前有所减少。

    相比起改善型置业的非广州户籍买家，希望在广州扎根的非广州户籍首次置业人士，受“穗六条”影响更明显。据合富置业成交数据统计，11月非广州户籍人士购房个案当中，高达六成多都是首次置业型购房，其中，11月初到新政出台前，约有67%非广州户籍买家购房个案为首次置业，而新政出台后到11月底两周时间内，首次置业型非广州户籍买家购房个案占比轻微下降到63%。非广州户籍人士改善型置业个案的比例在新政前后变化不大，均保持两成多占比。

    二套房贷购房占比跌至10%以下

    “穗六条”出台后二套房贷首付从六成增至七成，对改善型置业者来说，按揭购房首付支付压力大于新政前，导致新政后二套房贷购房占比出现下降的现象。来自合富置业成交数据统计，11月1~17日新政出台前，二套房贷购房个案约占整体成交的13%，而11月18~30日新政出台后，二套房贷购房占比下降到9%。

    由于二套房贷首付提升，购房者从银行可获取的贷款额也相应减少，导致按揭购房与一次性付款购房在资金支出的差距较新政前有所缩小。统计显示，11月1~17日新政出台前的改善型购房个案中，仅有48%是一次性付款购房，而在11月18~30日新政出台后，改善型购房一次性付款的占比大幅增加到65%。而在新政后的改善型购房个案当中，一次性付款的降价成交个案平均降价幅度为12.6万元/套，而按揭购房的降价成交个案平均降幅仅10.5万元/套。

    笋盘多来自“卖旧买新”者的折让

    新政之下，受影响最大的是“卖旧买新”的业主。据合富置业高级营业经理潘朝运表示，目前，华南板块二手楼价为16000~17000元/m2左右，新政前后客户睇楼量无明显变化，由于前两个月板块内中小户型盘源的增多，消化了大批“刚需”客户，目前板块内睇楼的客户集中以改善型客户为主。亦有部分改善型客户急于筹集新购物业首期的楼款，愿意让价以求尽快成交，如华南新城一套91平方米的低层电梯楼三房两厅单位，新政前放盘价为155万元，现时业主愿意降价至145万元吸引客户交易，物业适合想一步到位的“刚需”客户购买。

    在洛溪板块，同样有此类现象出现。合富置业洛溪二分行主管李炯钦表示，受新政影响较大的是打算换楼的业主的放盘积极性，由于目前楼价处于高位，换楼成本增大，而且购房资格受限，所以部分想换楼的业主会暂缓换楼计划，惜售手上的物业。

    目前，洛溪板块如吉祥北园、吉祥楼等楼梯楼物业的二手市场均价为14000~15000元/m2，而洛涛南、广州奥林匹克花园等电梯楼物业的二手均价为18000~20000元/m2，有部分在年中放盘的业主，由于当时定价稍高，导致两三个月依然未有客人接盘，急于回笼资金的业主愿意降价5万~10万元以促进成交。李炯钦表示，大石海滨花园100平方米的楼梯楼中层物业，原来放盘单价需17000元/m2，现时，业主愿意以150万元成交。另有洛涛南80平方米的物业，业主原放盘价为155万元，现在业主愿意降价至145万元，这两套物业适合“刚需”首次置业买家入手。