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南京楼市的东富西贵之争

2013年12月09日 14:04 来源:中国江苏网 参与互动(0)

  南京楼市向来有东富西贵之说。

    东富之说始于90年代中后期的月牙湖板块,当时,该板块凭借城东紫金山、月牙湖的优美环境,以及所开发楼盘的高水准品质,高调提出了城东富人区的概念,一时响彻全城,并得到广泛认同。实际上在此之前,在紫金山一带已经有帝豪花园、紫金山庄等顶级别墅区的开发,但是这些项目规模小、数量少,宣传上也比较低调,并未能形成整体上的板块概念。直到月牙湖板块的开发,城东富人区的概念才开始孕育并广泛传播开来。

    西贵之说其实来源于东富之后。城东富人区的概念提出之后,引发了很多人对其他房地产板块的对应说辞,而且为了对仗,首先想到的便是河西。当时,河西的开发主要集中于龙江和南湖一带,南湖主要面向回城的知青、城市普通工人等草根阶层,而龙江面向的主要是机关公务员和大学教师群体,而且龙江是当年河西开发最热点的区域,比南湖的项目多,规模大,品质高,更受社会关注,因此,也更具河西的代表性,从而有了西贵的说法。

    过去的十多年中,随着房地产市场的不断发展,南京的东富西贵也孕育了更多的内涵,自身也都是特点鲜明的开发板块,在区域特征、产品特点、主力客群等方面都具有显著的不同。面对在房价和居住品质上仅次于城中的两个改善型或者豪宅型板块,不少消费者在两个区域的取舍和选择上,也形成了一个焦点的话题,向东还是向西?选择城东还是河西?于是乎,我们必须对城东、河西的板块特征进行一番梳理。

    区位之争

    城东的最大卖点在于优越的自然环境,紫金山以及远处的青龙山、黄龙山等众多的山体丘陵,包括历史文化中的帝王之气,以及紫气东来的优良风水。这些带来的不但是空气的清新、视觉的愉悦、身心的放松,更代表了一种自然、生态、环保的现代健康理念。而河西则恰恰相反,河西代表的是城市的繁华,是人工世界的产物,汽车、商业、娱乐设施、人群是其最主要的关键词,当然,这也意味着更加方便快捷、更加繁华的现代城市生活。因此,东西两个板块反映的是完全不同的物理特质,一个代表自然生态,一个代表城市繁华。

    产品之争

    与之相对应的是,两个板块的开发模式和产品类型也是迥异的。城东以相对低密度的开发为主,大多是花园洋房、别墅、小高层等产品,在某些特定区域才出现一些高层公寓。而河西则以高密度开发为主,基本都是高层公寓。由于产品形态的不同,两者对应的房屋总价也有很大区别,城东的低密度产品往往只有经济实力极强的富裕阶层才能承受得起,而相对年轻的客群,则更加适合于河西的公寓产品。

    客群之争

    对应到客群方面,城东面向的往往是岁数较大、对城东怀有浓厚情结的老南京人以及经济实力很强、更加看重自然环境的高端阶层,河西的客群相对来说分布得比较广泛,但是看重城市繁华、无城东历史情结的新南京人无疑更加偏向于河西,尤其是奥体板块。而已经发展成熟的龙江板块,也在吸引着岁数偏大的中年富裕人群。因此,万事两难全,两个板块截然不同的区域特征和产品类型,对不同的消费者来说,包括居住习惯和工作地点的因素,都在影响着消费者的选择。两个板块难说谁优谁劣,全是消费者的不同选择罢了。各有优势,各有千秋。

    规划之争

    展望未来,东西两个板块的发展潜力都可谓不小。在南京新一轮总体规划确定的五个城镇发展轴线上(俗称佛手),城东、河西都是其中重要的轴线。城东的概念在向外围拓展,从仙林往外,目前正在酝酿宁镇一体化发展思路,而在宁杭公路沿线,麒麟新城、汤山新城都在规划确定的六大新城之中,发展地位与之前相比有了明显的飞跃,受到南京市委市政府的高度重视,而且大城东的景观资源优势也与现代人重视健康、环保的意识越发吻合,完全是社会规律驱动型的发展模式,代表了未来的发展方向。目前,宁杭公路正在进行改造,沿途的交通条件、商业配套、城市风貌都面临着新一轮的提档升级,麒麟山庄、招商紫金山1号、东郊小镇等都将从中受益,这几个楼盘在今年新春的回暖行情中都表现优异。

    河西是规划的第二个市中心,也是2014年青奥会南京面向世界的首要窗口,南京市委市政府在年初规划布置了河西建设的十大任务,提出要加快开发,建设一个经典传世的河西新城,成为现代化新南京的标志区。如此高的城市定位和发展目标,没有任何一个板块可以和河西竞争,这都保证了未来河西在全市房地产版图中的竞争力。年初以来,河西的品牌大盘,比如凤凰熙岸、华润悦府、仁恒江湾城等都获得了房价和销售的双丰收,这些消费者也正是看中了河西当前的繁华便利、未来的发展空间以及无与伦比的产品品质。

    东富西贵,所谓之争,其实无争。向东还是向西?选择城东还是河西?不同的消费者,心中自有答案。

【编辑:张慧鑫】
 
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