中国楼市没有全局性泡沫

　　2013年，无论是以银行为代表的金融机构，还是房地产企业，都站在了关键的十字路口。在新型城镇化下，房地产业迎来了更大的机遇与挑战。银行面临金融脱媒、利率市场化和同质化竞争加剧等诸多挑战，过度依赖于存贷利差的盈利模式不可持续。

　　近日，平安银行在深圳举办首届平安地产金融创新论坛，来自政府、行业协会、高校及企业界的重量级嘉宾云集，纵论十八届三中全会后的中国宏观经济走势与地产新十年的机遇，探讨房地产融资形势及地产金融创新热点话题。

　　■ 记者 范京蓉

　　房地产调控将避免“一刀切”

　　中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰表示，当前的房地产业在功能定位、政策和环境上已经发生了很大的变化，特别是宏观调控的思路和手段发生了变化。三中全会提出要健全以国家发展战略和工业化为导向，转向财税政策和货币政策为主要手段的宏观调控和体系。以往政府的调控思路以行政干预为主，现在调控政策出台更加慎重。

　　刘志峰表示，以往政府的调控以行政干预为主，现在政策更加注重程序和公开。这种变化主要体现在以下几点：一是加快建立长效机制，在全国房地产市场严重失衡的情况下，避免出台全国性的调控政策，要区分城市的不同类型，房地产发展的不同状况、供需状况而出台不同的政策。二是利用市场化手段，充分激发市场活力。三是建立政府为主的住房保障，以市场为主的满足多层次的住房经营体系，通过公共租赁房、共有产权房，通过再融资和金融创新来丰富来源，通过房地产税等手段对投机性需求调整供应、供求平衡。四是授权地方政府因地制宜地提出调控，做好政府管好政府的，市场管好市场的。

　　国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪认为，随着中国经济由超级繁荣到高速增长向筑底增长局面，投资的机遇主要来自改革红利的释放。对房地产行业而言，机遇来自于行业内部升级特别是重组，此外，还将受益于金融创新、节能环保等。

　　房价回归合理需配套改革

　　全联房地产商会创会会长聂梅生认为，地产业目前的各项指标仍然处于高位，但是不可以忽视的是下行态势已经形成，并将持续下去。今年初，国内房价同比涨幅达18.8%，1-9月份降到8.6%，同比上涨的城市包括一、二、三线城市。

　　另一方面，房地产差异化市场迅速形成。现在大部分的城市如果拿房价同比来看，高于GDP7.5%的涨幅只有10个城市左右，其他涨幅都在7.5%之下，有些城市甚至CPI在3.5%之下。此外，今年国内住宅销售额和销售面积下降的幅度非常大，地产企业的资本金也下降。

　　尽管如此，聂梅生表示，全国范围内并没有形成全局性的泡沫，主要是GDP持续增长，货币政策宽松，地价上升超过房价，这些因素导致房价上升，国内固定投资增长也对房价形成支撑。

　　她认为，房地产市场改革是一个系统工程，涉及城乡二元化经济，政府和市场的分工，金融和土地资源的配置，财政和税收制度的改革和立法，最终这些改革的成果才能体现到合理房价上来，这才是百姓最关心的目标。

　　2020年前楼市仍有增长空间

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，当前的城镇住宅行业的主要矛盾已发生了改变，由过去的绝对短缺转变为不平衡突出。在2020年之前，城镇住房市场增长仍有空间，但是增速减缓，分化加剧。首先，在于城镇人口的增加，从现在到2020年，中国城镇每年新增常住人口在1700万人左右，未来新增的住房供应还是要满足新增需求。其次，到2020年前，25岁至45岁之间的年轻劳动力是买不到房占比最大的人群，仍占相对高位。再次，高储蓄人口对房地产市场、住房市场贡献率非常大，中国高储蓄人口在2020年之前仍会保持在30%的水平，但之后占比就会下降。

　　秦虹认为，未来住宅投资的机会在两个方面，一是城镇和人口密度大的城市群；第二，关注中国规划和建设中的高速铁路网沿线城市。

　　金融创新助推地产业转型

　　多位嘉宾表示，未来十年，房地产业的调整与转型已成大局，金融创新将在其中扮演重要角色。刘志峰表示，今年来金融部门在支持企业转型发展方面做了很多工作，帮助开发商转型升级，涌现出了一批主动适应市场，经济效益好的企业，例如一些地产企业积极对工业园区的升级改造、旅游地产社区的建设等等。

　　刘志峰认为，地产业今后的转型方向和目标可以用三句话概括，长寿命、好性能、绿色低碳，而实现这一目标首先要靠住宅产业现代化。住宅产业化可以避免二次装修，实现节能、节地、节水、节材、节石和环保的“五节一环保”，大幅度提高了房屋品质和性能，延长使用年限和大大降低了使用成本和维修成本，今后住宅产业化是银企深入合作的切入点。

　　互联网金融也成为论坛嘉宾热议的话题之一。平安陆金所董事长计葵生说，现在陆金所50%的交易量都是经过手机，融资方和投资方都可以经过非常方便的互联网平台募资、筹资，形成高效快捷、面向普通大众的互联网投融资平台。其中房地产业已经是陆金所重要的服务对象，一方面是各家基金公司、信托公司可以把房地产的项目打包，打包好了再放在平台卖给高端客户，或者卖给机构客户。第二，开展个人房屋抵押贷款业务，增加中小微企业的融资渠道。

　　聂梅生说，金融改革尤其是人民币汇率和利率市场化，将对房地产融资产生巨大影响。同时，新股首发(IPO)重启，股权融资、房地产信托基金、资产证券化的发展等，都将为房地产融资输送新鲜的血液。