2013 楼市政策惊心动魄

　　记者 蒋敏华

　　楼市向来是一个政策市。每一次政策的调整和转向，甚至是一些捕风捉影的政策传闻，都会对购房者心理造成重大影响，进而深刻影响楼市。即将过去的这一年，楼市在各类房产调控政策的阴影之下，经历了一次又一次的“惊魂”时刻。有的是虚惊一场，有的却是实实在在地落了地，将在后市中产生更大影响。

　　A

　　20%个税

　　虚惊一场搅热市场

　　时间回到3月初。楼市突然爆出重大消息：二手房交易将被征收20%个人所得税。

　　二手房20%个税，事实上早已有之。按照规定，房东出售二手房时，差价部分将被征收20%的个人所得税。不过这一政策并未得到严格执行，因为如果房东无法提供原始购买价凭证时，个人所得税将按照交易额的1%征收。也就是说，一套原值100万元的房子，以200万元的总价卖出，如果按照20%个人所得税的征收办法，房东将缴纳20万元的所得税，而如果按照交易额1%征收，只须缴纳2万元所得税，差价十分明显。

　　消息传出，杭州楼市引发强烈地震。杭州会不会严格执行二手房20%个税政策？在杭州地方细则出台之前，没有人可以给出明确的答案。于是乎，无论是买房的还是卖房的，以及二手房中介公司，都开始以一种焦急的心态等待杭州细则出台。为防万一，不少房东连夜挂牌，希望赶在新政之前出手；而一些未雨绸缪的购房者，也希望可以赶在新政之前买进二手房，因为一旦新政严格执行，20%个人所得税很有可能转嫁给购房者。

　　3月的杭州楼市，延续前几个月的上行态势，火已经烧得很旺。再加上被这一政策推了一把，整个市场就像一壶烧开的沸水。行情好的时候，大凡是房东惜售，而这一次却打破了惯例，卖房的很积极，买房的也很踊跃。尽管杭州细则出台之后，人们才发现这只是虚惊一场，还是按照交易额的1%缴纳个人所得税，但是楼市受到的影响却是十分巨大的。

　　今年3月，杭州主城区二手房成交量破天荒地达到了8627套，创下了历史新高，比2月份足足增加了7560套。可以说，这个令楼市虚惊一场的政策，让大量的购房需求集中爆发了出来。不过，市场需求显然也因此而透支，随后几个月杭州楼市成交量逐步下滑。从这个角度而言，这个政策不仅对3月的楼市产生了立竿见影的影响，也对全年楼市造成了深刻影响。

　　房产税

　　传闻不绝步步惊心

　　“限购”、“限贷”政策之后，还有什么更为严厉的调控政策？无疑是房产税。

　　房产税的威力，远在“限购”、“限贷”之上，房产税因此也就成了楼市中的一颗不定时炸弹。作为房价较高城市的杭州，也时时受到房产税传闻的侵扰。甚至有几次，几乎所有杭州人都已经听到了房产税清晰的脚步声。

　　4月初，刚刚因为二手房20%个税政策虚惊一场的杭州楼市，再次受到强烈“惊吓”：网传杭州作为第二批房产税试点城市，即将开征房产税。“4月26日公布细则，5月1日开始执行。”这一消息在杭州楼市广泛传播，甚至有一些开发商做好了充分的应对措施，一些楼盘的销售员也开始以房产税为由，暗示购房者尽快下单。由此，4月底的杭州楼市涌现了一波成交高峰，末班车效应明显。事后一些公开的信息显示，这一次的传言实际上并非空穴来风，当时杭州版房产税也已经上交国务院主管部门，只是不知出于何种原因，在最后一刻停下了脚步。

　　随后，杭州楼市在“金九银十”期间，房产税预期又进一步升温，而且传得有板有眼，比如人均80平方米以上征收，税率呈梯度上升。虽然有了上一次的经验，还是有不少杭州人对此深信不疑。直到10月底，市场紧绷的神经才松了下来。

　　十八届三中全会召开前夕，房产税传言再度甚嚣尘上。越来越强的信号表明，十八届三中全会有可能对房产税政策进行定调。而在此前，各类专家学者以及有关部门，对房产税的表态往往相互矛盾，也让市场无所适从。房产税到底征还是不征，市场仍然是一片渺茫，不少开发商甚至多次召开内部会议，做好因应之策。十八届三中全会公报指出，加快房地产税立法并适时推出。围绕房产税的传闻雨争论，也终于告一段落。

　　房地产税要经过立法之后推出，这意味着杭州房产税不可能短期内开征，而且也不存在“突袭”的可能。但是从长远看，房地产税开征是大势所趋，将对楼市产生深远长久的影响。

　　C

　　房贷

　　额度紧张二套房升级

　　由于购房对银行贷款的依赖度比较高，因此房贷政策对楼市的影响巨大。2013年的房贷政策，总体上偏紧，临近年末二套房贷调控更是进一步升级。

　　虽然目前的房贷政策规定，首套房利率最低可享受8.5折优惠，但大多数银行并未给出这一优惠，或者说只是把这一优惠给了极少部分的优质客户。即便是在贷款额度充裕的上半年，真正可以享受这一优惠的购房者少之又少，大多数首套房客户仅可以享受9折优惠。首套房购买者绝大多数是刚需，购房比较迫切，因此对成交并未造成较大影响。

　　相比之下贷款额度紧张，对市场影响更大。今年7月，杭州市公积金贷款额度紧张，一度造成“停贷”现象，并不得不推出商业贷款贴息政策。如此一来，一些购房者，不得不因此改变了购房计划。与杭州市公积金合作的不少楼盘，销售受到了不同程度的影响。

　　四季度以后，银行房贷额度越来越紧张，到了11月部分银行甚至全面停贷。银行“钱荒”严重影响到了楼市成交。不少10、11月购房的客户，要到明年1月才能放款。虽然临近年末不少楼盘价格蠢蠢欲动，但是成交量并未出现明显好转，银行“钱荒”显然是众多原因之一。

　　11月26日晚，杭州宣布二套房首付比例由之前的60%上调至70%，从12月6日起正式执行。首付比例上调一成，对购房者影响并不是太大，但是二套房以中高端楼盘为主，销售压力远远大于刚需楼盘，这一政策出台对市场信心打击不小。

　　二套房首付比例70%，这几乎已经到了政策极限，除非接下来二套房全面限贷。至于首套房，是需要得到扶持的对象，首付比例和利率也就不会上调。