商业地产投资泡沫高热膨胀?商铺经营状况不乐观

　　今年前11个月，南京商业地产成交91万平方米，办公类房源成交达到49.8万平方米，占到商业地产成交量的55%。2012年全年的商业地产成交为75万平方米，今年前11月，南京商业地产成交量已经超去年全年。业内人士表示，相比办公类房源，商铺成交则变得相对疲软。

　　而记者调查也发现，虽然目前南京购物中心已经进入了扎堆交付年，但一些已营业的购物中心或其他类商业体经营状况并不乐观，中央路一家大型购物中心，即使在周末时间，除了餐饮店有人气外，其他楼层人气不高。

　　记者调查

　　商铺经营屡现疲软

　　中央路这家购物中心，是在2009年开业，当时该购物中心是按照高规格规划的，累计投入达到了3.9亿元，并且引进了不少时尚的国家大牌，而如今这家商场人气似乎和其体量并不成正比。这家购物中心一家餐馆的一位负责人告诉记者，购物中心即使在周末人气也上不来，比起新街口、山西路或者江宁一些地方，要差了不少。

　　位于淮海路的某购物中心于11月24日开业，该城一楼二楼五楼为品牌连锁餐饮，三楼四楼为时尚购物广场，餐饮+购物的模式，与时尚莱迪、淘淘巷大同小异。记者在风尚城的餐饮店看到，人来人往还是有人气，而三、四层的购物区记者几乎看不到顾客的身影，四楼还有一些店铺正在装修，尚未开张。一位老板告诉记者，目前刚开业，人比较少，周末人多一点，或许过段时间会好一些，而一家餐饮店的工作人员告诉记者，自己店的生意还是不错的，周一到周四平均每天能有1000多人前来就餐，周末的话数字能达到1500人。

　　淘淘巷和时尚莱迪是新街口小商铺集中的购物广场，在这里几乎可以淘到各种小商品。最开始，这类小商铺集中的广场都以物美价廉、时尚潮流的特性深受年轻人的喜爱和追捧，渐渐地，莱迪和淘淘巷的商品也开始变得不再那么亲民。常逛淘淘巷的许小姐向记者抱怨，以前淘淘巷的东西要便宜得多，而现在想买到价格优惠的商品不是那么容易了，要么是使劲杀价，要么是有什么情况，比如搞活动之类的。

　　淘淘巷一家经营服饰的店主告诉记者，现在生意不好做，电子商务又发展迅猛，学生族这类以前常逛的群体大多都转战淘宝，你看双十一双十二淘宝上卖得热火朝天，我们这里几乎没什么变化，现在来逛的多是些老客。商品价格高的原因是各种支出也在增加，其中最大的就是房租，最开始2007年的时候房租一个月才3000多元，2009年就几乎涨了一倍，现在几乎是要过万了，这还是位置不算太好的价格，不然更贵，老板苦笑道，收租金的才是最赚钱的，我们只是为别人赚钱罢了。记者在淘淘巷看到，前来购物的人还是不少的，而6楼约有三分之一的店铺是处在关闭状态，五楼六楼的顾客，也远远少于二楼三楼。

　　而对于一直有地理优势却无人问津的新街口盘古亚泰来说，从亚玛达电器退出后，其未来已成为了一个谜，可就是这样的情况下，在新街口中心地带仍旧规划和在建商业体仍达到3个以上。

　　业内声音

　　购物中心多数是保守派

　　南京问策管理公司的总经理苏晓晴认为，南京目前很难找到真正的一线商业地产开发商，国外的大牌开发商更是无从谈起，整体市场发展过于保守。

　　纵观南京已运营的购物中心，可圈可点的项目屈指可数，建立在住宅地产模型之上的商业地产开发模式，已经严重影响到了整个市场的发展进程。

　　一份调查数据显示，在长三角消费力发达的六个城市的GDP对比中，南京的GDP在六个城市里排倒数第二名，但是南京的社会零售总额永远排在第二名。

　　南京零售业对周边城市的辐射能力之强显而易见，这样一个巨大购买力的存在，同样为南京的商业市场的发展提供了非常强大的客观支撑。但这个消费数据往往迷惑了商业地产投资者。

　　苏晓晴告诉记者，对于南京而言，不管是20家大型的购物中心，还是200万平方米的大体量，只要不能成为区域性商业中心的购物中心，就必死无疑。

　　商业项目不能盲目开发

　　记者了解到，“限购令”让众多投资者转向商业地产，而业界普遍的看法是，明年南京的商业地产成交量可能还会创一个新高。

　　从今年的商业地产成交量来看，预测似乎得到了证实。其中，在江宁板块，万达广场、金轮星光名座、金轮新都汇和中冶天城等项目成交量处于高位。在下半年，河西板块凭借新地中心二期6万平方米写字楼的开盘，成为成交量较高的板块。统计数据显示，截至11月30日，江宁办公成交161733平方米，河西办公成交59112平方米。此外网上房地产统计数据显示，2013年河西板块办公产品均价20094元/平方米，而江宁则是13056元/平方米。业内人士表示，新的商业体让投资者开始追捧，吸引力则来自强大商业地产品牌号召。但不容忽视的是，商业地产升值潜力还要看未来经营状况，这才是关键，但多数投资者似乎都忽视了这个至关重要的问题，盲目开发的商业项目非常普遍。

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