北京宅基地流转尝试曲线“突围”

    推进农用地承包经营权和集体建设用地使用权确权登记颁证，鼓励农村土地向新型经营主体流转。——王安顺

    宅基地买卖的陷阱

    在农村拥有一套住房，过着“悠然见南山”的诗画生活，正成为很多城里人的新梦想。然而，宅基地买卖存在的陷阱，他们却很少了解，一些人甚至为此付出代价。

    去年岁末，在北京开饭馆的张蓓开着车，带着父母在京郊闲转，她打算向一些朋友学习，购买一处农村小院，全家归隐乡间。

    在农村拥有一套住房，过着“悠然见南山”的诗画生活，正成为很多城里人的新梦想。然而，宅基地买卖存在的陷阱，他们却很少了解，一些人甚至为此付出代价。

    时间倒退回2007年，也是寒冬时节，通州区宋庄“画家村”，因宅基地房屋买卖案件成为社会热点。

    一个叫李玉兰的城镇居民，2002年花4.5万元购买了“画家村”的一处农家小院，但随着农村土地大幅增值，农民反悔，起诉要求收回房屋。

    当年，农民讨房诉讼的案件，在“画家村”发生了13起。理由基本相同：购房者不是农民，所以双方的房屋买卖协议无效，依据则是“城里人不许买农民房”的政策。

    类似的案件，2011年前后在海淀、朝阳等地也屡见不鲜。当初农民卖房时白纸黑字写着“永不反悔”，然而当旧村腾退改造，面对巨大的利益时，卖房的农民纷纷“悔约”。

    浮现出来的买卖案件仅是冰山一角，大量宅基地买卖的事实背后，是一个自发形成的隐形市场。

    中国社科院农村发展研究所宏观经济研究室主任党国英接受北青报记者采访时表示，在现行法律框架下，宅基地归村集体所有，农民对宅基地仅有使用权，农民向城镇居民出售宅基地的行为被明确禁止。“法律规定农村房屋买卖只能在村集体内部进行，否则交易是不受法律保护的。”

    宅基地出租悄然进行

    79岁的朱静德一合计，过去靠着600多棵山楂树、核桃树，累一年最多挣6000元；现在把家里的8间老屋租出去，一年光租金就1.2万元，简直是“天上掉馅饼”的好事。

    宅基地不可自由买卖，那么农民该如何吃上这块诱人的“蛋糕”？

    去年7月，一家名为“山里寒舍”的乡村酒店在不到70口人的密云县北庄镇干峪沟村开业，酒店租用30套村民闲置的破旧宅院改造成客房，外观还是古朴的农家风貌，保留木窗、灰瓦、石头墙。

    坐落在深山中的干峪沟村属于典型的“空心村”，多数人很早就搬下山，村里仅剩10余口老人留守。“全村47处宅院，空置近一半，有些老房子一空就是30多年，房顶塌了一半，院里长着一人高的草。” 干峪沟村党支部书记高云宇说道。

    一个偶然的机会，一家旅游公司看上了这个衰落的山村，要租下农民的破院子搞乡村旅游。企业董事长殷文欢向高云宇保证：“客房改造，农民不掏一分钱，都是在农民原有宅基地上进行，不会出现违建，而且房屋的权属仍是村民和村集体的，租赁期满即可收回。”

    企业给出的租赁价格是平均每间房每年1500元，每间房的年租金每5年涨500元。这个价格，是北庄镇中心村房屋租赁价格的3倍多。原先废弃闲置的宅基地，竟然成为“摇钱树”，村民几乎没有不动心的。

    79岁的朱静德一合计，过去靠着600多棵山楂树、核桃树，累一年最多挣6000元；现在把家里的8间老屋租出去，一年光租金就1.2万元，简直是“天上掉馅饼”的好事。

    更好的事情还在后面，在外打工的村民可以返乡，在宅基地改造后的乡村酒店上班。这样一来，去年干峪沟村户均年增收达到2万多元，比2012年翻了一倍。

    26岁的高建秋在密云县城打工5年，现在回到村里，成为酒店的员工，穿着和城里女孩一样，每月保底工资4000元，还有额外的奖金。今年春节前，她和同事要去马来西亚培训，“在国外买个苹果5S手机。”第一次出国的高建秋早有打算。

    宅基地出租使农民获益的模式，不仅密云，延庆、怀柔、昌平等多个区县也在悄然进行。

    利益与风险并存

    有些农村的宅基地租期长达几十年，租金一次性付清，其间农民不会回来要房，承租人长期拥有院落的使用权。党国英评价：“这实际上是城镇居民采用变相的手段购买了农民的宅基地。”

    宅基地租赁富了农民，看似一桩保本生意，但其背后的隐患也令存在租赁关系的双方感到担忧。

    干峪沟村党支部书记高云宇说，当初出租自家的宅院时，爱人隋亚珍和他吵了几次嘴，“她总觉得企业干不长，今年拿了租金，明年也许就没有了。”高云宇也承认，靠出租宅基地，以后的收益潜力并不大。

    租下干峪沟村废弃宅基地的殷文欢，仅对房屋内部改造装修的投入就达一亿元。“这么多钱投进去，是有一些顾虑。”不过，殷文欢更肯定的是，即便农民反悔，把房子租给别人，租金也不会比他现在给的高。

    对于干峪沟村这种模式，北庄镇副镇长马小晶认为，大方向是对的，但也要因地制宜，“在干峪沟村能落地，在其他村子能否落地还需要时间观望。”

    宅基地租赁也并非被学界所看好。北京市社科院副研究员罗瑞芳博士接受北青报记者采访时指出，出租是在现行法律政策框架下，一种变通的宅基地流转方式，但这种流转方式对承租人来说是有风险的。“首先，按照合同法的规定，租赁合同最长有效期是20年，超过的部分不受法律保护；其次，如果在租赁期间房屋被征地拆迁，承租人也无权享受补偿。”

    此外，一个更深层次、不容忽视的事实便是，有些农村的宅基地租期长达几十年，租金一次性付清，其间农民不会回来要房，承租人长期拥有院落的使用权。党国英评价：“这实际上是城镇居民采用变相的手段购买了农民的宅基地。”

    罗瑞芳博士称，十八届三中全会提出改革完善农村宅基地制度，慎重推进农民住房财产权转让，势必包括对宅基地租赁的保障措施。“即便是在试点地区，也要以法律法规的规定为依据。”

    不过，现在官方并没有出台改革政策。如此看来，在政策没有拨云见日之前，宅基地流转的突围，仍需时间。

    放弃买房后，张蓓今年年初在昌平租了一个有4间房屋的农家院，租期10年，每年租金1000元。“就担心房子哪天被农民收回去，不敢装修，住着并不舒服。”张蓓说，她们全家只是周末在农家院小住，这与她当初的设想差距很远。

    文/本报记者 李天际 本版制图/王慧

    宅基地流转改革历程

    上世纪90年代中期

    从1995年开始，陆续有不少艺术家离开都市来到乡村，或买或租农家闲置旧院修葺改造。其中，通州宋庄、昌平上苑和门头沟都形成了全国闻名的“画家村”。

    2007年

    随着房价飙升，郊区土地的价值开始显现。通州宋庄的一些村民以“城里人不许买农民房”为由要求画家腾退住房。

    2012年

    《北京法治发展报告（2011）》建议北京可结合实际情况率先探索农村房屋制度，包括允许农村宅基地有条件流转。

    2013年

    十八届三中全会提出，保障农民宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度。