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香港楼市房价下滑 内地买家亏600万港元卖楼

2014年02月19日 12:25 来源:信息时报  参与互动(0)

  近日,“以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商开始大幅降价”的消息引发关注。实际上,不仅仅是楼市成交惨淡,热门地段流标、入市新盘降价抢客等一连串负面消息也不断冲击香港楼市。

  当地舆论称,这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。但更重要的原因是,美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出,低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然减退。

  目前,悲观气氛正笼罩香港楼市。有机构分析,香港楼市调整周期展开,今年楼价或下调一成。

  香港楼市调控辣招见效

  农历新年过后,传来的不仅仅是楼市成交惨淡这一桩坏消息,热门地段流标、入市新盘大幅降价抢客等一连串负面消息也不断冲击楼市。

  最新消息是,屯门两幅住宅地截标以每平方英尺2000余港元的低价售出,创下该区块十几年以来的最低价。至于新楼盘“降价抢客”,以元朗一楼盘为例,去年3月底首度开盘,当时平均实用平方英尺价1.71万港元,而最近一期报价则是约9200港元,价格调整幅度可谓惊人。

  有舆论称,这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。去年下半年起,由于特区政府推出针对内地炒楼的“双辣招”(非本地人、短期炒卖者加征印花税),内地客参与较多的“豪宅”市场便开始疲软。据差饷物业估价署早前公布,去年全港楼价升约7.7%,升幅为5年来新低,实用面积1722平方英尺(约150平米)以上大户型,楼价更是5年来首次出现跌幅,全年下跌2%。

  更有机构数据称一手房需求应声锐降,以非本地个人及非本地公司名义购买物业的个案,去年第三季度减少至平均每月89宗,占总成交2.2%,远低于2012年1月至10月期间,平均每月约360余宗,占总成交逾4.5%的水平。

  美联储退市导致资金流出

  “辣招”之外,全球金融大环境更为人所关注。香港作为对全球资金动向最敏感的开放式经济体,国际金融一有风吹草动,楼市便摇晃不已。美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出,原为低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然会减退,这是香港楼市疲软的根本。

  香港金管局总裁陈德霖早前预告,金融海啸后流入的1000亿美元将会撤走,届时会对资金流动性及利率造成压力。

  香港金管局及中原研究部的资料显示,自2008年美联储推出首轮量宽后,热钱流入将香港银行体系资金一度推高至3180亿港元,令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位,现时银行体系资金约1639亿元,资金转势流走后,市场预计按揭利率将从低位回升至逾3厘水平。

  中国内地对香港的影响也越来越大。从香港的角度看,一方面,内地经济保持稳定增长,内地金融系统稳健、不易受国际冲击,对香港起着重要的支撑作用;另一方面,内地收紧银根、整顿“影子银行”、打击腐败,又客观上影响了对香港楼市的需求。内地整顿金融秩序对全球金融的影响也不容小觑,一国际金融机构高管就直言,中国为影子银行“收水”,比美联储退市更值得新兴市场忧虑。

  事件

  钱紧迫使内地客亏钱卖楼

  近期有关内地客亏钱卖楼的消息接连不断,最新爆出的一宗是一名内地韩姓业主卖楼亏了600万港元。这位内地客持有的是位于山顶加列山道的300平米“大宅”,业主2011年购进的时候花了1.28亿港元。

  有知情的代理透露,这名内地客购入物业后本来打算短线炒卖,中间也曾经试图出租,但一直没找到下家,于是便将房子叫价下调求售,最后以1.3亿港元售出。以购入价计算,这次转售账面虽然微赚200万港元,但连同印花税及佣金等,估计该名内地客要亏损约600万港元。

  山顶豪宅属富人区,而富人又一向不差钱,故而山顶豪宅价格从来是只高不低。这让港人感叹,更催生警惕:香港楼市正走在下坡路上?而内地客亏钱卖楼并非这一例。

  内地客为何频频爆出亏钱卖楼?直接因素,多数意见认为与内地“钱荒”有关,在香港买楼的内地投资者多是生意人,受银行收紧信贷、资金周转困难影响,一些内地投资者急于出售物业回笼资金,只好亏钱卖楼。但“蚀本”出手,也反映了香港楼市近期需求不旺的“惨淡”景象。

  预测

  悲观观点:香港楼价今年或降一成

  农历新年期间,一二手房成交大幅下挫,说明投资者对现阶段入市买楼变得犹豫,大部分都转持观望态度。一机构民调显示,市民预期短期楼价下跌所占比例为70.9%;而认为楼价短期上升所占比例为12.1%,属偏低水平。

  在香港,楼市一旺百旺,一衰百衰。自2008年12月私人住宅价格跌入谷底后,反弹至今累计升幅已达134%。目前楼价升幅换算成年率高达18.5%,是GDP增幅的5到6倍,也是物价增幅的3到4倍。无论从基本面还是从外围大环境看,香港楼市都显现出正在步入调整期。美联储的加息预期就是调整的信号。

  不少业内人士据此分析,香港楼市有可能要调整两成或以上才见底,调整期至少需要2年。

  乐观观点:继续寄希望于内地客

  不过,也有乐观者认为,目前香港经济基调良好,失业率仍维持约3.3%水平,业主持货能力较强,低息环境下,大部分不需急于降价套现,预计今年住宅楼价有望上升。

  还有业内人士把楼市保持畅旺的希望寄托在内地客身上。世邦魏理仕发布《中国资本进军海外房地产投资报告》,预计今年中国个人投资者将有1.1万亿元投向海外房地产市场。有分析师算账,由于人民币持续升值,目前内地客入市港楼等于打了7.8折。

  莱坊董事及大中华研究及咨询部主管林浩文表示,短期内“限购令”不会有所放宽,港人在内地购房的限制依然持续,加上内地税制复杂,投资内地楼市未必有多大赚头,简单而言5年要升值三成以上才“有钱赚”。他表示,限购令内地资金南下,预料投资者将重返香港新盘市场,今年内地买家比例将由现时的5%增至10%。

【编辑:张慧鑫】
 
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