学区房的陷阱啊 千万别掉进去

　　在买卖房产的过程中产生的诸多纠纷，都涉及到了专业的法律问题。你买房与卖房的时候，是不是需要一位法律顾问来及时提点？

　　亲，关注钱江晚报“杭州房产”(微信号：qjwbdc)，围绕房子问题的一切法律问题你都可以在上面留言提问，我们为你找来的省内资深房地产与建筑专业律师，今后就是你的“法律顾问”。

　　本期“楼市纠纷，逸清问律师”的主题是“学区房”，这个在楼市中让人又爱又恨的专有名词，近日再度成为大家议论的热点。1月底，教育部发布《关于进一步做好小学升初中免试就近入学工作的实施意见》。归纳起来，简单几个字：不用考试、就近入学。

　　买房的人最知道，学区房里纠纷多，学区房里门道多。

　　“相邻”学区房的说辞

　　基本是个“坑”

　　当越来越多的房地产商打着“学区房”的概念来吸引消费者的今天，从中衍生出的各种“学区房”纠纷问题，可以大致梳理出一些类型。

　　A：文字游戏型

　　沈先生在我们的微信平台上留言，讲了一件郁闷事。因为小孩即将念小学，他精心挑选了一套位于文一街上的新房。看中这里的原因是，开发商主打学区牌。

　　“宣传资料以及楼书上都写明，‘相邻文一街小学’”。沈先生说，当时就看中这一点，买下了一套67平方米的精装修房子，单价每平方米3.2万元。

　　可是交房后，实际的学区是翠苑一小。“开放商给我们的解释是文一街小学是相邻学校，又不是真正的学区。”沈先生说，开发商的这个解释，他们肯定是不满意的，“我们就是冲着文一街小学才买的房。”

　　问题解决不了，沈先生决定联合100多位有相同遭遇的业主，走诉讼的道路。

　　律师点评：浙江腾飞金鹰律师事务所、浙江省直律协建筑与房地产专业委员会秘书长吴方荣

　　开发商的文字游戏玩的有点“高”，但这种所谓的“高”却让业主欲哭无泪；业主遭遇的情形确实有点冤，但这种“冤”后面却更多应反思自己想当然的“思维陷阱”。

　　沈先生提到的这个案例在杭州不是唯一一例，但最终走上诉讼道路的却不多，能够胜诉的就更少，奥妙就在于这“相邻”二字。业主想当然认为既然邻近就必然是学区，但法律却往往只能支持开发商的解释——“相邻”只表明了地理概念，不构成法律意义上的学区承诺，所以走司法途径也许正是目前开发商最愿意看到的情形。

　　毫无疑问，开发商在这个案例里占据了“有利”位置，但这种“有利”却让人心寒，原来，买房不但要考验购房者的经济能力，同时还要考验购房者的语文能力和法律知识。

　　B：西瓜变芝麻型

　　去年，张女士看中了一套在转塘的高端楼盘，当时宣传的重点是某知名小学，该楼盘的单价在每平米2万元以上。

　　前几天，张女士听其他业主说，该学校的实际名字是一家名不见经传的小学，大家傻眼了。对此，教育部门给出的解释是，这所小学还是由名校来办学的。

　　但业主们并不买账，“我们就是冲着名校的牌子去的，现在改名了，谁知道师资力量究竟如何？”

　　业主们还有另外一方面的考虑，“挂上名校的名头，二手房也好卖些。”张女士说。

　　在教育部门的多番解释下，业主们依旧要求保持名校的名称不变。

　　律师点评：浙江腾飞金鹰律师事务所、浙江省直律协建筑与房地产专业委员会秘书长吴方荣

　　所谓的开发商一手学区房，现实中包括了许多种情形，有合作办学的，有本部直接搬迁的，有开设分校的，有冠名并纳入管理体系的，有纳入管理体系但不冠名的，等等，这些情形背后所承载的教育资源确实是不一样的，开发商所付出的代价也不一样，业主得到的利益当然也不同。

　　能够给出的法律建议就是，如果要追究开发商的责任，就得仔细地收集证据，开发商原来的宣传承诺内容是什么，特别是书面的，承诺里是不是直接提到了“某某名校校区”这样明确的内容，整个销售过程中，开发商有没有故意误导或者隐瞒相关信息的行为。有足够的证据，才能有足够的把握。

　　C：空头支票型

　　杭州城西板块的一处楼盘，当时对外宣传称从幼儿园、小学到中学，优质教育配套，应有尽有。

　　“幼儿园是和浙大幼教中心合作，小学是和求是教育集团，中学是和建兰中学。”周女士说，楼盘在宣传时讲得好好的，都是和名校合作办学。

　　基于如此优秀的教育资源，众多买房者纷纷签约，周女士就是其中之一。但事实上，建兰中学并未落实，“中学是一个叫××的外国语学校。”周女士说。

　　虽然开发商后又承诺，××外国语学校是和杭州外国语学校合作办学的，但显然，周女士已经对开发商非常失望。”

　　“建兰和××学校就完全不是一码子事情。”周女士说。

　　律师点评：浙江腾飞金鹰律师事务所、浙江省直律协建筑与房地产专业委员会秘书长吴方荣

　　教育资源的稀缺是一个不争的事实，而学区的尘埃落定却往往要等到小区交付以后，这个中间充满了不确定性，办学主体、办学形式、学校名称、师资力量、入学条件这些要素都有可能随时发生变化，如果开发商事前就以这些要素为卖点，作了充分的宣传承诺，而最终却没有落实，则业主是有权追究开发商责任的，主张索赔比较可行，主张退房则争议稍大。

　　这个案例也同时提醒购房者，要想通过买房争取到优质的教育资源，自己也得多听、多问、多核实，同时尽量要求将开发商相关承诺内容纳入合同约定，否则吃了亏再喊冤就晚了！

　　户口不及时迁出

　　要设违约条款

　　上面讲的都是一手新房，其实在二手房中也存在大量学区房买卖，纠纷也不少。

　　王先生在杭州是集体户口，为了女儿的上学问题，去年7月28日，王先生向刘先生买下一套学区房，总价200万元。与此同时，王先生多长了个心眼，在合同上多约定了一条内容，“11月25日前必须将存于该房屋内的户口全部迁出，逾期每日交付违约金100元。”

　　合同签订后，王先生一次性付清全款，双方也办理了房屋转让手续，但刘先生却迟迟没将户口迁出。

　　这直接影响到王先生女儿的读书问题，王先生把刘先生告上法院。法院最终支持诉请，“刘先生应从11月25日起每日支付违约金100元给王先生，直至房屋内户口全部迁出之日为止。”

　　律师点评：浙江智仁律师事务所高级合伙人邹永闯

　　在购房合同签订后，卖房人可能会由于种种原因，无法及时将房屋内的落户户口迁出，导致购房人无法在所购房屋内落户，直接影响了购房人的权益。

　　如果买房人想要通过起诉卖房人办理迁移户口手续也是行不通的，因为办理户口迁移手续是行政机关的处理事项，不具有司法可诉性，法院不会对此直接做出要求卖房人限期办理户口迁移手续的判决。

　　为此，在签订房屋买卖合同时，就应在合同中明确约定延迟迁移户口的违约责任，比如约定买房人的购房目的就是落户就学，一旦买房人的合同目的落空就有权直接解除合同并追究卖房人的违约责任，这样通过违约责任的条款的设计，增大卖房人的违约成本，督促其及时办理户口迁移手续，实现合同目的。

　　想买学区房入户

　　若干细节要留心

　　学区房，看上去很美。但买了学区房并不意味就能读上名校，有的热门学校对入学条件有诸多限制，即使是在学校划定的学区范围内。

　　一般来说，学校选择生源的时候，首先要满足“房户一致”的学生。但如果“房户一致”的学生数量超过招生计划，那么学校就要进一步设置条件。如某人在杭州拥有两套或者两套以上房子，且其他地方的房子面积要比本学区之内的这套房子大，那么有可能他的子女就应该就读另一房子所在学区的学校。

　　此外，学校还会入户调查，核实学生和家长实际居住情况。只有二三十平方米的房子，一家三口是很难住得下的，一旦发现学生和家长并不实际入住在该房，就有可能取消入读资格。

　　也有一些购房者认为，只要在学校入户调查期间，艰苦几个月应付过去，等孩子取得入学资格之后立刻就把房子转让掉。但这一做法中也有风险。

　　“按照规定一套学区房原则上只允许一个小孩入读(双胞胎以及合法二胎等情况除外)，如果这个入读资格已经被之前的购房者子女占用了，那必须要等到其小学毕业，也就是说至少要6年之后。这样一来，即便想把房子卖了，也有可能一时找不到买家。” 邹永闯律师说。

　　所以家长在购买学区房时最好能提前向校方了解入学政策，派出所了解所购房屋内的户口信息细节后，再做抉择。

　　另外，如果是外来人口入杭购买学区房，还需注意杭州市对购房落户有要求，其中购置二手房的原户籍人员户口必须全部迁出，且购房三年内不得交易。