房子买不买 观望持续中

　　今年2月20日，对于中国房地产市场来说，是个值得回味的日子。不仅是因“国五条”新政出台，随即各地细则落地以及步步加码的措施，还因“国五条”掀起一波又一波的热议。“国五条”给房地产调控带来哪些效果和有价值启示？晨报房产周刊借助一周年节点逐一梳理。

　　房主：“一年前买房不后悔”

　　北京六环内房价已经突破2万了。在北京国贸附近的一家文化公司工作的孙先生，提到去年果断出手买房，坚定地说：“一点也不后悔”。提起去年买房的经历，孙先生仍然心有余悸，去年年初刚打算在北京买房，自己就赶上了“国五条”新政的出台。孙先生告诉记者，去年春节前，他和家人看了很多新楼盘，不是价钱太高，就是位置比较远。他和家人商量后决定在五环内买二手房，这样距离单位比较近些。去年春节后，他开始在南四环附近挑选二手房。

　　“我本来不太着急，想多逛几个小区，比比价钱。没想到国五条新政出台了，我们最害怕的是北京征收20%个税。”孙先生说，当时，他自己算了一笔账，假如北京真的征收20%个税，一套差价100万的房子要多交10多万的个税。哪怕房主自愿降价，自己还要多掏不少税钱，太不值了。

　　为了赶在20%个税征收前买房，孙先生迅速做了决断，订购了大兴区理想城的一套二手房，总价159万元。孙先生回忆说，“我买了房很着急，不停的打电话催中介机构办理网签，赶紧交税。”他在与中介机构业务员去办理网签的时候，看到经常有客户打电话向业务员询问“税交了吗”，业务员不厌其烦地重复着说“您放心，我肯定会把税交了”。

　　孙先生很幸运，他在北京国五条细则出台前办完了交税的手续，买到了自己心宜的二手房。“我买的二手房是2011年交付的。按照北京国五条细则的规定，不能免税，需要交纳20%的个人所得税。幸亏我赶在20%个税征收前买了房，少交了不少税钱，真的挺划算的。”

　　买房人：“一直在等待时机”

　　王女士和家人住在东四环管庄附近，房子面积大约70平方米。她和家人商量后决定把自己的小房子卖了，换购一套大房子。王女士在自己的小区里住惯了，打算还在本小区内置换房子。从去年初开始，她就开始在小区里看二手房了。她一点都不着急，准备多看几套房子，选个户型、价位都比较合适的房子。

　　去年3月底，北京国五条细则开始实施。王女士听说出售二手房要多交不少税钱，她开始犹豫了。“我想再等一等，看看市场的变化。”王女士说，她问了好几家中介公司，各家公司的业务员都提到了20%个税的问题，他们还说可以让购房人承担一部分税钱。

　　王女士算了一笔账，她出售自己的小房子，要交纳20%的个税。她准备购买90平方米左右的二手房，还要为卖房人承担一部分个税，一点都不划算。“我没有换房，一直在等待时机。”王女士告诉记者，现在，她发现自家附近的新房与二手房的价格相差不多，她考虑去逛一逛新楼盘。如果她遇到了合适的新房，就会出手的。

　　经纪人：“满五年唯一房”好卖

　　回忆起20%个税征收实施的情况，北京链家公司远洋山水一店经纪人孟斌说，这条税收规定对二手房市场影响很大，满五年唯一住房可以免税，所以此类房源在市场上非常抢手。其他房源销售情况大幅下滑，

　　“细则出台后，我们的工作有了变化。”孟斌说，作为经纪人，他们要寻找符合“满五年唯一”条件住房，这样的房子不用交税，更容易售出。他们还要帮助购房人与业主商谈价钱，劝说业主适当的降些价钱。房屋买卖双方都可以承担一定比例的税钱。

　　然而，商谈价钱并不是很顺利。孟斌为了劝说业主降价，总是要反复与业主沟通，说明20%个税征收的具体规定。但是不少业主还是不愿意降价，他们不理解为什么自己的房子要卖得便宜些。孟斌只得一遍又一遍重复地说着，“20%个税是业主交的，现在购房人帮您承担了部分税钱，您是不是应该适当降些钱。”渐渐地，有些业主听明白了，同意适当降价。市场有了转机。

　　孟斌说，那时，有的客户看了二手房觉得挺满意，可是一听说税钱太多，就不愿意买了。这些客户观望了一阵子，发现房价没有回落，反而继续上涨，他们又重新回到二手房市场选购房子。就这样，从去年6月开始，二手房市场逐渐复苏。

　　■国五条细则

　　北京调控打“组合拳”

　　“国五条”新政的出台，及时而彻底地打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想，释放了政策将持续从紧的信号。国五条”新政出台前，只有部分城市执行限购政策，“国五条”新政出台后，限购几乎变成了全国化。通过限购政策的加强，全国各地房地产市场慢慢挤掉了投资投机的炒房人群，让住房回归刚需和改善居住的需求。

　　王玉珂表示，“从北京国五条细则来看，北京的限购政策更严了。细则还加大了经营交易的成本，这不仅反映在按照个人转让住房所得的20%征收个人所得税，而且还反映在进一步提高二套房贷首付款比例上。买房人购买三套住房就无法办理贷款了。”

　　在北京美联市场研究部高级经理张磊看来，在这一年来，北京国五条细则的各项措施都已经落地施行，各种政策相互配合形成了“组合拳”。细则在以往限购政策进行了再度的升级，从根本上来看这些政策都意在限制购房需求释放的速度，平衡市场上的供需关系，但只在需求一端限制是明显力度不够的。

　　去年末，北京推出了“自住型商品房”，是一种具有保障性质的住房新产品，从供应端加大了对中、低收入家庭的住房保障。张磊告诉记者，政府推出自住型商品房的效果立竿见影，2014年北京预计新增5万套自住型商品房入市，继恒大项目公开申请购买之后，金隅东坝、高井两地块的自住型商品房也已经开始在网上申请。当政府宏观调控渐渐从只限制需求释放速度，向追求供需两端平衡去转化，证明宏观政策也在逐步地适应市场，相信今年两会前后的政策“窗口期”，国家层面将会继续在房地产方面出台相关的配套政策，以保持宏观调控政策的持续性。

　　■土地供应

　　开发商缩短开发周期

　　“国五条”新政出台后，全国一线城市的土地供应增加了，北京、上海等多个城市土地出让收入创新高。去年，北京的土地供应量较2012年有了大幅增加。全年完成132宗经营性用地成交，规划建筑面积1850.91平方米，成交金额1775.45亿。

　　中国房地产学会副会长陈国强对北京晨报记者说，“由于大多数房地产企业对后市预期比较乐观，它们到北京拿地的热情高涨，导致地王频频出现。去年房地产企业资金比较充裕，手上有钱，而政府推地的策略和节奏把握得比较好，房企与政府相互配合得比较默契，所以北京土地市场才取得了大丰收。”

　　王玉珂说，“在北京，全国大牌房地产企业都会来抢地，导致地价被不断抬高。房地产企业的资金向北京这样的一、二线城市加速流动。在北京推出自住型商品房后，开发商拿地的成本加大了。因为开发商花了同样多的钱拿地，但要配建一部分自住型商品房，开发商的利润空间就减少了。为了提高资金回报率，开发商会尽量缩短新盘上市的时间。”

　　■20%个税

　　市场盛传“避税攻略”

　　在“国五条”新政出台后，按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，让不少购房人叫苦不迭。为了避免交纳20%个人所得税，一份“避税攻略”在网上迅速流传开来，其中最为便捷的一招是“离婚”。在北京，有的购房人就通过“离婚”的方式来避税。

　　一位业内人士告诉记者，一对年过七旬的老夫妇在北京各有一套房子，他们准备把其中一套满五年的商品房卖了，换到东三环购房居住，这样他们可以离着儿子近些，帮助儿子照顾孩子。在北京国五条细则实施后，他们出售的房子总价300万元，需要交纳20%的个人所得税。中介公司人员劝两位老人把房价降一些，可是他们不愿意多交税钱。两位老人商量了好几天，最终选择通过“离婚”的方式来避税。离婚后，老太太出售自己满五年的商品房，属于是唯一的住房，可以享受免税的政策。

　　本报撰文 晨报记者 武新