出租屋管理中心抬高租铺组价并非管得宽

　　租户与业主约定租金80元/m2，办理登记时被要求200元/m2，街道如此“干预”是否合理？

　　近日，一名从事餐饮业的广州市政协委员向媒体表示，在广州市中心环市路的一栋商厦里，他看中六楼几间铺面，准备做餐饮生意。与业主洽谈，按照市场供需关系，双方商定按每月每平方米80元的价格出租。“6楼很偏僻，楼上楼下都没人租，80元/m2/月的单价算贵的了。”

　　租好房子，按程序要到街道的出租屋管理中心办理合同备案，没想到该中心工作人员强行干预，要业主将租金提高到200元/m2/月。这名政协委员不满地说：“现在餐饮不好做，没想到还被街道这么弄，太离谱了！”

　　事实上，遭遇上述租铺被出租屋管理中心“反价”的情况还不止这一单。中原地产工商铺区域经理吴锋告诉记者，该行曾经代理下九路一个130平方米商铺的出租事务，租户与业主签署的租约是月租金20万元，但进行租赁登记时被调至30万元，业主气不过地说：“那缺口的10万元租金是不是由政府补给我？”最后，在中介出示有关证据后，出租屋管理中心才认可双方签署的租约，仍以20万元/月交租赁房产税。

　　出租屋管理中心的这种做法到底有没有理据？记者查询有关文件，根据广州市地方税务局于2006年印发《广州市个人出租房屋税收管理办法》的通知，“出租人申报的租金收入低于税务机关制定的核定计税租金收入标准，又没有正当理由的，税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，有权按照核定计税租金收入标准核定出租人的应纳税额。”

　　专题文/图：记者 李凤荷

　　满堂红法务部专员黄晓文表示，租铺和租写字楼进行租赁备案的比例非常高。出租房产税属于地方税收，现在广州地税一般都委托街道下属的出租房屋管理中心来收取。该中心也是根据税务机关参照房管局最新公布的房屋租金参考价来核定的。

　　税局有权调整应纳税额

　　对于政协委员“指控”出租房屋管理中心“管得太宽”，疑似干涉业主出租房屋的自由定价权利的说法，黄晓文表示，根据2006年公布的广州市地税《广州市个人出租房屋税收管理办法》，该办法中第七条《计税依据》是这样表述的——“个人出租房屋税收的计税依据为出租房屋取得的租金收入(包括货币收入及相关经济收益)，出租人应据实申报出租房屋的租金收入。出租人申报的租金收入低于税务机关制定的核定计税租金收入标准，又没有正当理由的，税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，有权按照核定计税租金收入标准核定出租人的应纳税额。核定计税租金收入标准，由税务机关参照市国土房管部门最新公布的房屋租金参考价制定，并根据房屋租赁市场的变化情况进行调整。”故此，获授权代理征收出租房产税的出租屋管理中心是有权根据参考租金的标准对应纳税的收入进行调整。

　　参考标准能否更科学？

　　长期从事商业租赁的满堂红和中原地产专业人士认为，就政协委员遭遇反价的情况来看，他们也认同有点冤。中原地产吴锋表示，对于高层商业裙楼的租金，与街铺和二楼的价格要差很多，200元/m2/月的租金水平有可能是2楼的租价。对于一些租用超过1000平方米的大面积餐饮铺，80元/m2/月的租价比较合理。他们表示，地税征收出租房产税的参考价主要是根据市国土房管部门最新公布的房屋租金参考价制定，但细致到每个片区的租金水平，从业人员或者租客、业主并不太清楚。有关参考租金的标准也是由该片区累积的租房租铺数据而成，有时候小面积的商铺成交多，有可能把该片区的参考租金价格拉高，大铺的租金有可能遭遇“反价”。他们呼吁租赁登记机关尽可能把参考租金的标准制定得更科学，更有参照性。

　　遭遇“反价”也可申诉

　　类似“反价”的情况其实也不少见。中原地产之前代理下九路一个130平方米的商铺出租，这种面积的铺位在下九路算是大铺，租赁双方约定的月租为20万元，折合租金1538元/m2/月，这个价格在当时来说是市场价成交。不料，遭遇出租屋管理中心“反价”，认为该铺位的核定月租应为30万元，报20万元太低了。

　　后来中介人士与出租屋管理中心人士到现场勘查铺位，也察看了双方的租金押金收据(一般为月租的两倍)，最后也认可了20万元月租的价格，并根据此标准来进行纳税。

　　商铺中介人士表示，即使是遭遇“反价”，租赁双方还是有途径申诉的。在《广州市个人出租房屋税收管理办法》也有此约定：“出租人对税务机关核定的计税租金收入有异议的，应当提供相关证据，经主管税务机关认定后，调整应纳税额。”

　　提醒

　　你有“张良计”，我有“过墙梯”？

　　延长免租期避税 业主吃亏

　　在商业租赁中，较普遍发生“免租期”。一些租客就想当然认为，或许可以延长免租期来减少缴纳出租房产税。比如说，一份租约是2年，在合同中约定免租期为6个月，无形中可以省下几个月的出租房产税。根据《广州市个人出租房屋税收管理办法》，免租期只要不发生租金收入，应该不用缴纳出租房产税。

　　中原地产人士认为，若是为避税在合同上延长免租期，对业主来说是得不偿失，因为若租客经营不善，可能会按照有关合同来要求业主给足免租期。这种做法类似“阴阳合同”，租赁双方刻意压低应纳的租金水平，真实租金则另签一份协议。

　　由于经过政府审核的租赁合同的法律效力比由双方签署的协议要大，业主可能会因为配合租户避税而招致自身损失。

　　小知识

　　广州出租房产税税率

　　2012年，广州市对适用的出租房产税税率进行了下调。

　　对住宅来说，月租1000~2000元对应的出租房产税税率由6%下调至4.7%；月租2000~20000元适用的出租房产税税率由8%下调至6.7%。非住宅的出租房产税下调幅度更加明显，月租1000~2000元的出租房产税税率由14%下调至6.7%；月租2000~20000元对应的出租房产税税率也从14%下调至8.7%，月租2万元以上的非住宅出租房产税率则由14%微调至14.3%。