中介围攻爆发房网大战 揭秘安居客涨价背后真相

　　北京、上海多家房地产中介机构组成联盟，联合抵制安居客单方面涨价，有史以来首场“房地产中介VS网络服务商”(以下简称“房网”)的大战爆发了。一周以来，中介联盟宣布下架在安居客上所有房源，尽管安居客两发声明“停止涨价、深度协商”，但截至发稿前双方就合作细节仍未达成一致意见。此番安居客涨价事件最终成为导火索的原因何在？北京晨报记者对事情真相展开深入调查。

　　记者调查

　　在整个事件发酵一周的时间内，当事双方对“涨价”有着各自不同的解释和理解，中介方认为安居客在最大可能地分食中介利润，安居客则认定是成本上涨促成此次涨价。

　　中介自爆电商分食一半利润

　　这场大战的背后隐藏着怎样的深层次原因，只有业内人士自己能够说得清。某知名中介内部人士对北京晨报记者说，普通老百姓可能意识不到，他们在购房、租房过程中缴纳给房地产经纪人的中介费，其实有一半可以算作是交给网络服务商了。在房产经纪行业收费标准被严格管控的背景下，各类成本这些年在快速增加，包括店租、人力成本、推广费用等。在推广费用里，以安居客为代表的网络服务商的推广成本占了极大比例。“地产经纪行业的中介费标准为每次成交总额的2-3%，随着成本不断上升，行业的平均利润率仅为3-5%，低于网络服务商的利润率。”

　　“我们每年用于端口的费用就占全年运营成本的10%，支付无效推广的费用超过2000万元。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，表面上多家中介机构联合抵制安居客是因为其涨价引发的争议，但实质上却是中介与互联网服务商之间的利益博弈。

　　利益链条牵出涨价“源头”

　　对于涨价的原因，安居客方面自称也有难言之隐。安居客相关市场负责人告诉记者，“这个行业的普遍价格都在涨。我们是跟百度买流量，百度在涨价，人员工资也在上涨。我们投入移动产品的开发，这些都需要大量的资金。成本的快速上涨，是这次涨价的主要原因。就算我们涨价以后，定价也处于整个行业里的中偏下。”

　　“房产经纪行业的利润被网络服务商大量侵占，已经影响到中介行业本身的生存。”一位资深房地产中介从业者称。

　　当事双方协商未果

　　北京晨报记者获悉，中介围攻安居客事件爆发后，双方虽然线上对战，但线下还本着希望继续合作的态度在协商。安居客相关市场负责人表示，“中介是我们的客户，他们提出的要求，我们肯定会考虑。现在我们正与合作伙伴们进行深入谈判，对于部分合作细节尚未达成一致。近期双方高层还要进行再次协商，力求把事情圆满解决。”

　　“我们跟中介是一衣带水的关系，他们玩不下去，我们就少了一个客户。我们希望他们活得好。”这位负责人强调说，安居客与中介没有竞争关系，安居客不会去做中介模式，只是做平台，为中介机构更好地服务。所以双方合作好，是一件双赢的事情。

　　业内揭秘

　　房地产行业的互联网化，至今还没有一个叫得响的模式，但业内都在互联网上试水却是不争的事实。随着这次涨价事件的引爆，安居客和房产中介的合作内幕也浮上水面。

　　房源点一次收费1到10元

　　作为京沪两地中介联盟的成员，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖直言：“网站展示的房源每点击一次，安居客向我们收费1元至10元不等，这次安居客在没有告知我们的情况下准备涨价，调整后出售房源的单次点击费用涨幅达到27%，租赁房源单次点击价格上涨50%。再不站出来，我们就会吃哑巴亏。”

　　“我们开门做生意，我说这个价钱，你觉得合适就在这儿做生意，你觉得不合适可以去别的公司做。这是符合市场经济规律的。”安居客相关市场负责人解释说，市场定价不需要监管，是你情我愿的事情。而从另一个角度，该人士也证实了上述收费标准。

　　安居客产品边升级边提价

　　中介与网络服务商之间的利益之争由来已久，此次因安居客涨价引发“房网”大战只是一个导火索。据伟业我爱我家相关负责人介绍，自2007年以来，安居客多次改变收费方式，刚开始是按一个网络端口按月收取固定费用。后来，安居客推行按房源点击量收费。2013年3月起，安居客在全国推行竞价排名方式。

　　“安居客每次推出新产品，就意味着又要涨价了。安居客之前单方面涨价，个别中介公司表示反对，没有起到任何作用。”这位负责人如是说。此次京沪中介联盟要求安居客停止随意涨价、取消竞价。3月11日安居客集团发布声明，“……经过深入沟通，安居客发现调价条件并不成熟。为避免给合作伙伴带来更多压力，安居客宣布停止调价计划。”3月12日安居客集团再次发布声明表示，要对竞价模式进行优化，防止恶性竞争。

　　竞价模式是中介抵制“元凶”

　　提起安居客涨价一事，多家中介机构向记者抱怨说，“按点击收费，消费数据不透明，效果并不明显。”安居客集团发布则发声明表示：安居客采用按点击收费模式是一种按效果收费的先进模式，相比传统套餐模式，按点击收费更考虑和保障了经纪人利益，有效果才付费。安居客承诺，每一个经纪人都可以在后台实时查看自己房源获得的有效点击量，经纪公司也可以通过在安居客的网络门店看到下属经纪人获得的真实点击数量和电话量。安居客还建立和维护“安居宝反作弊系统”，对所有不符合正常用户访问行为的恶意点击进行严格过滤。

　　一家中介公司相关负责人分析说，“我们买了一个端口，发布房源信息，就像是在网上开了一家店铺。很多客户来店铺里逛，这里面究竟有多少客户是有意买房子的，没有准确的数据统计。没准有的根本不是客户，而是水军一族。”

　　本版撰文晨报记者 武新

　　■专家观点

　　“公说公有理，婆说婆有理”，此时，站在第三方的中间人更为理性地看透这背后所暗含的隐情。在此，专家谏言抛开利益之争这一点，网络平台监管的缺少是阻碍整个行业发展的核心，急需解决。

　　双方博弈决定切多少蛋糕

　　电子商务观察员鲁振旺指出，像安居客这类网络平台，从事二手房业务，离不开中介。双方相融合才是最佳的方式。房源在线上展示出来，消费者看到房源，在线下交易，对消费者而言更为方便。安居客采取按点击收费、竞价方式，都是流量变现的最好方式。安居客涨价，是追求最大化收益，对中介的盘剥也达到最大化。在二手房市场不温不火的情况下，中介付出的成本加大，他们抱团抵制安居客涨价，是合理的诉求。

　　不过，在鲁振旺看来，安居客涨价没有违法，收取多少广告费是市场决定的，这起事件是双方力量的博弈。最终结果决定着双方在市场这块蛋糕中究竟能分到多少利益。

　　网络平台需要政府监管

　　RET睿意德营销服务部董事商十磊则认为，这起事件涉及网络平台与中介利益分配模式的问题，中介行业受到政府严格监管，收费很透明。网络平台收费是不透明的，缺乏有效的监管体制。在二手房市场，双方利益分配不均衡，导致了这起事件发生。网络平台现有商业模式过于简单，一旦中介不跟它玩了，它也没有脾气。

　　未来很长一段时间内，中介在二手房交易中的价值是网络平台很难取代的，网络平台要创造更新的商业模式，否则就会受到中介公司搭建的自身网络平台的冲击。此外，网络平台要更规范地发展，需要政府有关部门进行监管，制定价格指导、房源真伪筛选，这样才能保证消费者的利益，防范风险的发生。

　　■背景链接

　　今年3月12日，上海8家房产中介组成联盟发布声明，将在上海安居客上发布的所有房源信息下架，以反对安居客涨价。这8家中介分别是中原地产、德佑地产、21世纪不动产、我爱我家、汉宇地产、福美来不动产、宝原地产以及链家地产。与此同时，北京中介联盟宣布成立，展开抵制安居客的行动。我爱我家、链家地产联手麦田房产，启动下架他们在安居客上的所有房源。京沪两地的“房网”大战在房地产行业激起千层浪，这是房地产中介机构首次与网络服务商爆发正面冲突。