房企创新欲破养老地产“困局”

　　根据2013年9月份《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，有机构预计到2020年我国养老床位数将较2013年的500万张增长1倍。养老行业就像一个巨大的蛋糕，正诱使着越来越多的企业涌入。其中房企试水养老地产的积极性最高。甚至有企业认为养老地产是地产业今后突围转型的主要方向。现时，包括保利、远洋、融创等一众大房企在内，已经有超过80家房企在全国各地拿地建造老年公寓，行业氛围十分火热。而与此相比，却是养老地产现时缺乏盈利、重地产轻养老等种种困局。

　　巨大商机诱房企涉足

　　“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。

　　我国人口快速老龄化的急剧转变，给未来的养老产业创造了巨大需求。其中养老地产的需求更是逐年递增，而市场的供应则开始显得力有不足。据数据显示，从养老床位来看，目前我国千名老人仅拥有25张床位，该比例远低于发达国家50-70张的水平。

　　供不应求的市场也使得政策开始向这一方面倾斜。记者了解到，现时国内众多省市都将养老产业列入民生领域的重要目标。而根据2013年9月份《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，机构预计到2020年我国养老床位数将较2013年的500万张增长1倍。

　　在政策支撑下，养老行业的巨商业诱使房企大力涉足。据了解，截至2014年包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。

　　2013年，国家推出多项鼓励民间资本发展养老产业的政策后，如首创、华业等中型房企也快速进入市场想分一杯羹。据悉，华业地产近期也宣布拟出资100万元，设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业及托老所的运营与管理。

　　2013年12月，万达与中国太平保险集团有限责任公司在北京签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作。

　　而国内另一大房企保利集团，目前也已经开始布局养老产业，主要是旗下保利地产在推进相关项目。养老产业链涵盖地产、医疗、保险、护理等各个领域。据保利集团董事长徐念沙透露，一个养老院如果三五百张床位，大概要一两个亿。东部和中部地区大概一个床位要30万元左右，贵一点的50万，标准不一样，在西部地区可能最便宜的七八万就可以。“未来五年保利养老地产项目计划投入60亿-80亿。”

　　养老地产面临“困局”

　　众多房企涉足养老地产的同时，业内的担忧之声也不断，其中对于房地产盈利模式的质疑声音最大。“现在大部分房企投资的所谓‘养老地产’，从根本上来说就是卖房子，而事实上养老地产所需要的更多是服务和配套。”

　　据业内人士指出，目前我国养老地产并没有探索出成熟的盈利模式。尽管当前各大房企开发的地产项目也高举着“养老”的旗号，但事实上大多仍是卖楼的噱头。即便是真正的养老地产在收费模式上也是五花八门，比如产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等。

　　“和建房卖房相比，养老地产更贴近商业，考验的是运营能力，而且由于回款速度较慢，对企业的资金链也是考验。”上述人士认为，当下国内的养老地产无论哪种模式都需要房地产企业有充足的资金链，因为一个养老地产项目的资金回收期可能长达30年，与住宅市场的短期回款根本不同。

　　据悉，近年来，房产商频频试水养老地产，仍然未能试出明确的盈利模式，很多项目开始都以做养老资源的整合服务为宣传点，但最后由于资金压力都“一卖了之”。

　　记者发现，现在经营得较好的是养老地产项目基本集中在市中心区域。位于江南西的一个养老院项目走的就是高端路线。据其负责人透露，该项目维持经营成本非常高。“衣食住行各方面都要求很高，除此之外，医疗以及心理咨询都是其中服务的部分。”

　　创新欲建新营业模式

　　“养老地产现时就是一块摆在面前的大蛋糕，但是并是谁都能吃。”养老地产的“钱景”让很多房企都垂涎三尺。在与日俱增的需求和越来越明显的政策扶持之下，房企们不断地创新模式欲打破现时的行业“困境”。

　　此前中茵股份就宣布已经与苏州九龙医院合资设立养老产业公司，同时强调双方将合力打造有中茵特色的“迁徙式养生休闲养老产业链”。具体而言就是建立老龄群体高端体检中心及服务平台，并开创线上咨询、线下体验的新型O2O移动互联网养老咨询模式。

　　去年，远洋地产正式成立了“远洋养老运营管理公司”，并创建全新养老品牌“椿萱茂”。远洋地产董事长李明表示，预计养老产业未来将和住宅、商业地产、金融业务并列，成为公司业务的四大板块。“现在很多人说是养老地产，我更愿意称为养老产业。”远洋地产董事长李明曾对媒体表示，现在很多的养老地产项目名不副实，都是打着养老的旗号做地产，没有真正地去研究养老产业，或者说养老产业里面的运营模式。而远洋地产的模式就是“做半护理的养老服务机构”。

　　行业龙头万科和远洋一样，也避开“养老地产”，称只做“养老住宅”。据万科总裁郁亮透露，万科做养老服务是基于为客户提供全生命周期产品和服务。“当然养老服务里面会涉及到地产的形式，我们在北京、青岛、杭州都有相关的养老社区出现。但是我们更多的不是把它作为住宅业对待，而是作为服务来对待。我们会在社区里面推广我们的居家养老，给住在万科小区的长者提供更多照顾。”

　　文/图 南方日报记者 蒋劲劲