“参股”变成“放贷” 房地产基金变了味

　　2013年我国房地产基金迎来了有史以来最为火爆的一年，募资、投资、退出均创出了历史新高。

　　可“大跃进”的背后，却有不少基金变了味，在某种程度上沦为炒房投机的工具。专家认为，我国新涌现的不少房地产基金门槛过低、资质参差不齐，暗含重重风险。从长期来看，行业洗牌在所难免，管理机构亟须转型。

　　“参股”变成“放贷”

　　近年来国内房价大幅反弹，然而，国家对炒房等投机性需求的打压令不少炒房客束手无策。不少炒房资金找到了房地产基金这条路。部分房地产基金股权投资的模式演变成了放贷。这样一来，我国新涌现的大量房地产基金性质变了味。

　　清科研究中心分析师郑知行告诉记者，2013年房地产基金的火爆有多方面原因。其一在于市场看好房价走势前景，房地产基金有比较稳定的高回报；其二在于房地产基金时间周期短，退出更加便利。

　　另外，近年来国内新涌现的房地产基金大多投资门槛低，投资周期短，投资回报较高，这些特点催生了投机炒作的需求。

　　记者调查了解到，近年来新涌现的房地产基金投资门槛通常仅为200万元－300万元，投资周期最快只有1年－2年。投资模式也偏离了股权投资的本质，往往以债权投资居多，投资回报可能高达20%－30%。个别投资项目甚至出现“面粉”比“面包”还贵的奇怪现象。

　　“今天面粉比面包贵，但预期明天面包会涨得更快。”一家房地产企业负责人告诉记者，由于银行信贷额度趋紧，房企不得不另辟蹊径，寻找新的融资方式。而有了高房价的预期，企业也愿意去承受较高的融资成本。

　　“目前来看，国内三四线城市房地产行业风险比较大，在这些区域布局的房地产基金可能面临较大的退出压力。”郑知行说。

　　“裸泳者”亟须转型

　　在国外成熟市场，房地产基金在房地产行业发展过程中扮演着重要的角色，是行业融资和运作发展的重要帮手。

　　可是，我国房地产基金行业才刚刚起步，却有不少基金变了味，成为部分投机资金炒作房价的工具。这使得看似“火爆繁荣”的房地产基金几乎成了“全民PE”的替代品。

　　歌斐资产管理有限公司合伙人谭文虹表示，不可否认的是，国内房地产基金门槛过低，管理机构资质参差不齐导致行业发展存在严重隐患。

　　阳光城集团股份有限公司总裁陈凯表示，目前国内大约有5万家房地产企业，而2013年整个市场的销售额仅8万亿元，每家企业平均为1.6亿元。而这其中大部分销售额来自大型房地产企业，实际上很多中小房地产企业生存还是很吃力的。

　　目前，我国PE行业从原来鱼龙混杂、全民PE的虚假繁荣，已经进入春秋战国，群雄争霸的时代。“退潮之后才能发现谁在裸泳。”谭文虹认为，随着房地产市场逐渐恢复理性，我国房地产基金行业也将经历一场洗礼，管理机构需要及时转型，只有专业尽责的基金管理机构才能从中胜出。(欣华)