机构分析称2014年房价涨速将会放缓

　　个别楼盘降价的消息并不代表总体房价要大跌，但房价涨速将会放缓；

　　本年风险最小丶前景最为稳定的楼市板块当推优质的中小型商品住宅，无论是在大城市或中型城市，民众对这类住宅需求都依然坚挺；

　　面对投资性需求减少，预期对于楼市的干预力度亦会更趋向市场化；

　　展望本年内地楼价走势，预期楼价增速将会减慢，但各个城市的减幅不一。

　　2月杭州楼盘降价引发客户不满事件，在楼市其实屡见不鲜。2008年亦有楼盘降价后引来已购楼业主异议，但事件很快就平息了。个别楼盘下调价格，并不如部分评论员所指的，代表整体楼市要崩盘了。事实上，虽然国内不少大中型城市的楼价涨速均已放缓，但说房价即将要大跌，却未免是言过于实。

　　2012及2013年间，国内住宅市场价量齐升。据中国指数研究院“中国房地产指数系统”的百城价格指数报告，截止去年12月，百城平均楼价按年上涨11.5%，当中北京及上海的涨幅更分别达到28.3%及15.6%。一线城市一手住宅销量按年升9.5%，二线城市的一手楼销量更大涨16.4%。

　　DTZ戴德梁行认为，对比去年的火红，预期今年一线城市的一手住宅销量将会稍稍放缓，原因是借贷成本增加，以及按揭政策从紧，将会打击部分购买力。然而由于优质商品住宅项目的刚性需求仍然坚挺，预期楼价不会骤跌；二线及三线城市方面，由于库存量仍高，住宅销情将会明显较一线市场减慢，除非楼盘提供一定价格优惠，才可吸引更多准买家重回市场。

　　展望本年内地楼价走势，我们认为2014年楼价增速将会减慢，但各个城市的减幅不一。一线城市由于经济较发达，对住房的需求坚实，故楼价走势亦会较为稳定。

　　至于二线、三线以至四线城市方面，楼价展望则较为参差。有些城市本身的住房需求颇为稳固，甚至能受惠于邻近一线城市扩张的辐射效应，吸纳来自该市的部分住房需求；但另一些城市却由于项目错配的问题，拖慢了整体市场的销情。

　　有些二、三线城市里的开发商其实是跨行业的，其企业核心业务是服装、皮鞋制造或是矿业等，地产建设只是副线。在房地产市场高速成熟的环境下，相对于大型品牌开发商，他们在产品设计、营销推广和市场号召力，不一定具有足够的竞争能力。更甚者，当这些企业的主力业务发展开始放缓，例如面对出口减少、行业前景受制（如采矿业受制于愈来愈多的环境问题），以致其现金流也受到影响时，其地产开发业务就会出现更多挑战，令这些企业开发商不得不将其物业降价发售了。由于这些夸行业开发商的开发量有限，预料对整体房地产市场影响轻微。

　　综合上述观点，2014年风险最小、前景最为稳定的楼市板块当推优质的中小型商品住宅，无论是在大城市或中型城市，购房者对这类住宅需求最大，其需求变化亦较小。另一方面，未来随着单独政策的放宽及城镇化的速度不断提升，亦会刺激中小型商品住宅的需求。虽然限贷限购的措施仍未放宽，但人民银行近期再次重申将加大对保障性安居工程及普通商品住房建设的支持力度，并明确提出将会满足首次购房家庭的贷款需求，这些均有利于中小型商品住宅市场的前景。

　　高端住宅市场方面，DTZ戴德梁行认为，在放宽限贷限购令以前，预期高端住宅物业的销情将较淡静，但价格仍将维持在目前的水平。

　　国内楼市无疑已进入了增长放缓的一年，去年销量的火爆走势，在今年将会慢下来。然而这未尝不是一件好事。由于楼市放缓，预期对于楼市的干预力度亦会更趋向市场化。

　　2014年伊始，中国经济增速已显示出新的讯号，加上楼市经历去年的火红后，今年将出现调整，预计在推行政策时将会更加谨慎，以求做到为楼市降温消暑，而非令楼市出现广泛性的下调。

　　（DTZ戴德梁行）