楼市趋稳 购房人理性看待环京利好

    在北京楼市价格壁垒和政策制约的影响下，环京带已成为众多北京需求外溢的首选地。据中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立透露，北京市将要疏散500万人口到周边地区，这意味着环京带置业热潮才刚刚开始。

    业内人士却表示，北京的价格壁垒导致刚需外溢仍是市场持续走好的主要原因。现阶段“京津冀一体化”对区域的利好仅停留在纸面上。在经过多轮概念炒作后，购房人愈发理性，未来“京津冀一体化”种种利好如能够一一落实，就能带动区域进一步发展，促进环京楼市量价齐升。

    市场观察

    首付四成 价格小涨

    相对于涨到1.5万元的房价，燕郊价格似乎触顶，近几月仅有小幅度波动。与此同时，燕郊的远邻固安，还在为均价破万这个目标而努力。

    在固安的售楼处现场，大量前来看房的购房者使得该项目用于将客户摆渡至项目现场的看房班车一度紧缺。购房者往往在等待了将近半个小时后，才得以乘坐班车至项目现场看房。置业顾问小蔡表示，目前在售产品为68平米的两居、96平米的三居，还有赠送面积，仅剩尾房在售。相比去年年底的开盘价9000元/平米，此次开盘均价上涨约600元。在涿州项目香邑溪谷的售楼处，销售人员小王则表示，项目一期已接近售罄，二期开盘价格预计为7000元/平米，均价上涨约500元/平米。

    虽然不是双休日，首尔甜城的售楼处依然挤满了从北京赶过来的看房人。据现场购房人朱先生介绍，他购买的项目是40年产权商住产品MOBO国际中心。虽然目前他在北京已经有了几套房产，但是他对燕郊、香河、大厂等北京周边楼市仍然很关心，尤其是在“京津冀一体化”被上升到国家战略的高度之后，他更看好这些区域的发展前景。

    此外，目前该项目普通住宅首付为四成，别墅类产品首套房首付要达到五成以上。不仅如此包括燕郊、固安、涿州等区域中、农、工、建在内的多家银行首套房房贷首付已上升至40%，首套房房贷为基准利率。

    试水环京前途未知

    虽然首都功能疏解并非一朝一夕能见效，但京津冀一体化成为国家战略的消息如同一剂强心剂，无疑给购房者带来良好的预期。在采访中，多个项目负责人表示，自从京津冀一体化提出后，北京籍购房人来电量、购买量有所上升，这说明投资客在渐渐回归环京市场。

    众房企为迎合这类购房人，纷纷推出小户型产品。3月中旬项目首次推出68平米的小两居，以吸引投资需求。对此，华银·天鹅湖营销总监王玉玲表示，“环首都经济圈”周边楼市和以往相比价格已经不低，但与北京地区房价相比依旧优势明显。近年来北京楼市调控多管齐下，北京地区部分资金实力相对较弱或不符合购房要求的购房人被逐渐挤压，而随着北京周边交通网络的不断完善，周边新城进京时间的缩短，一定的升值空间和较宽松的限购政策，对购房人的吸引越来越大。

    然而，亚豪机构市场总监郭毅提醒：目前北京六环周边的房价已涨至16000元-18000元/平米，一居室的房款动辄80万元，而80万元足以在香河、固安等地买套两居或三居，这样的价格落差成为环首都在售项目赢得购房者的关键。但从环首都经济圈楼市的历史价格变动来看，弹性颇大。北京房价涨，环首都也会跟风涨价，北京房价降，环首都则会“领跌”甚至“超跌”。此外，由于环首都供应规模过大，导致房租涨幅远低于北京。所以，如果以自住需求为目的，可以选择在环首都区域购房；如果是改善型或投资型购房者，则要慎重选择。

    实际影响尚未体现

    环京区域持续热销，问及原因时，所有被采访者都会有意无意地提及“京津冀一体化”这个新兴词汇。然而，被问及这个词汇对市场的影响力时，多数被采访者均表示，效果尚未体现。

    销售小蔡表示，两会提出“京津冀一体化”，看房人有所增加，但与春节前相比无太大变化。“年前忙时我一天要接待20组客户，现在每天接待客户也维持在20组左右。”武清某项目销售总监也表示，“京津冀一体化”大幅度媒体曝光后，现阶段项目的来电量、来访量没有太大变化。

    兴达地产副总经理赵增志在接受采访时表示，“以燕郊为例，‘燕郊归并北京’的谣言、环首都经济圈、大七环，狼来了的故事一次次上演，现在的购房人置业更加理性，不会被一个概念所蛊惑，要看更加实际的利好。”他表示，现阶段“京津冀一体化”对区域的利好仅停留在纸面上，如能实施，未来量价则会上涨。

    中经联盟秘书长陈云峰则表示，从去年底北京土地市场持续升温，五环内土地稀有性增强，房企拿地成本上升导致开发产品趋于高端化，刚需盘逐渐减少，刚需客不得已选择在环京周边置业。未来“京津冀一体化”利好一步步落实，燕郊、固安、香河等地配套设施进一步完善，交通状况大为改善，更多的刚需将在环京周边置业。

    中国房地产研究会副会长顾云昌也认为，在北京楼市价格壁垒和政策制约的影响下，环京带已成为众多北京需求外溢的首选地。北京的土地供应量不足以支撑购房人的需求，京津冀一体化落实后，北京市政府与河北省政府应紧密合作，将部分刚需释放在环京楼市。这样，在缓解北京市场压力的同时，有利于河北省发展。打破行政区域的界限，建立以经济为主体的北京及周边房地产市场，可以达到双方共赢。

    购房故事

    刚需自住型燕郊安家的双城记

    又是平凡但也充满期待的一天。早上7点左右，李文轩挤上拥挤的815路公交车，开始一天在北京市区的生活。首先，他需要先花费两个小时左右的时间赶到上班的地方，然后为生活忙碌起来。

    下午5点半下班后，李文轩依旧要花费两个小时的时间从市区回到燕郊，基本上晚上七八点能够回到家里。做饭填饱肚子之后，继续白天没有做完的工作，睡觉时已经十一点多了。

    谈及为何来这里置业，他坦言，自己是河北人，大学毕业后在北京找到工作，原计划在单位附近租房，然而一个月动则上千的房租，让实习工资仅1500元的他望而却步。李文轩与他的同学一起在位于北京最东侧的河北燕郊租了一套小两居，月租金1000元，每人负担500元。

    一住就是三年。去年他在父母的帮助下，在燕郊买了一套65平方米的房子，这套房子花费了他65万多元，对工作没几年的小白领来说，这是数目不小的一笔钱。

    其实，李文轩的周围，大部分是同他一样满怀梦想的年轻人，北京高企的房价让他们望而却步，环京周边置业成为他们落脚北京的最后希望。每天重复着挤公交、工作、挤公交的两点一线双城生活。忙碌、充实，有时候也会有些迷茫。

    他所生活的燕郊，因为房价远比北京市区便宜而吸引了大批的刚需群体，人口的聚集使得这块地方略显拥挤。每个周末，李文轩都要抽空去燕郊的物美超市购买下一周的必备物资，可是每次结账都让他觉得头疼不已。因为排队结账的人太多，排个十多分钟是常事。

    除了生活不便，每天挤公交也是一件让李文轩头疼的事。早高峰的时候，有时要等上三四趟公交才能挤上去。

    近期，听说习总书记亲自过问京津冀一体化的消息，李文轩还是满怀期待：听说燕郊政府正在积极和北京对接轻轨M6号线，快速铁路S3、S5号线通燕郊的事情，其中，轻轨M6号线通燕郊的工作已经取得实质性进展。

    尽管燕郊政府并没有透露轻轨M6号线通燕郊的具体时间，但是在李文轩等住在燕郊的北漂看来，这次明显不同，高层重视了，一些政策也会比较容易落实，“到时候交通更加方便，双城生活也就无所谓了。”

    半自住半投资香河置业的理财经

    对于“北漂”徐丽来说，在北京这个有些拥挤的城市，住倒不是问题。虽然自己并不是北京土著，但很早就在北京市内拥有了一套85平方米的房子。这样的面积，一家五口住着，尚能活动自如却略显拥挤。

    将近而立之年的徐丽，积累了一定资金后，便有了再买一套房子的想法。她的想法很简单：把钱变成不动产，心里比较踏实，而理财产品则需要用心去打理。在她眼里，房子不用花太多的心思，北京置业需求这么大，房价一时半会儿没有下降的可能。去年，她花60余万购买了香河一处80平米的三居。

    之所以选择香河，一方面是因为北京市区的房价实在太高，“动不动就好几百万，虽然有点闲钱，但是也承受不起这样高的价格。”另一方面是因为就环京区域来看，香河是一块实实在在的价值洼地，7000多元/平米的价格，比周边的其他区域要低很多，未来几年还会有比较大的上涨空间。

    听说国家即将深度推进京津冀一体化的消息，徐丽心里也暗自高兴。她觉得只要政策能够有效推进，将来香河与北京之间的交通更加方便，该区域的房价还会不断上涨。通州就是个例子，前几年，通州的房价还没超过1万，现在都3万多了，以后可能还会再涨，所以投资房子，是个不错的选择。

    对香河这套房子的未来，徐丽也有细致的规划。要么将来让父母去香河养老，过几年，配套跟上之后也会很方便，要么过几年等房子升值之后再卖出去，在北京换一套更大、更舒服的房子。

    度假养老型崇礼购房的养生集

    2005年，刘阿姨跟老伴儿花14万元在张家口崇礼县购买了一套100平米的三居室，本来仅仅想着有个度假的地方，万万没想到房子利用率会这么高。

    “2004年冬天，儿子跟一群同事去张家口滑雪，发现那里景色不错。第二年夏天，一家十几口人便去那里旅游，我和老伴还在那里住了十几天。”刘阿姨说，正是小住这段时光，让她和老伴儿萌生了在这里买房的年头。

    据刘阿姨介绍，房子装修好后空置了两年，仅仅是冬天孩子们去那里滑雪的时候居住。随着2006年开始，北京夏天气温持续升高，刘阿姨便有了去崇礼过夏天的想法。“天气太热老伴儿受不了，我身体不好，家里没法开空调，于是我们便打算去崇礼住一个夏天。”2007年6月，刘阿姨跟老伴儿第一次来到崇礼过夏天。

    据她回忆，那次全家都来了，三辆小轿车拉满了东西，带得最多的就是药。“崇礼空气好，夏天中午温度不到30度，晚上睡觉还得盖被子。我们老两口住得挺好，就是对当地的饮食不太习惯。”周末，她的几个孩子会轮流来这里看他们，顺便度度假，为他们带一些生活用品，一起去崇礼的原始森林里遛遛弯儿、泡泡温泉。

    此后每年6月至9月，刘阿姨跟老伴儿都会到崇礼“小住”三个月，度假养老。这几年，房子的利用率更高了。“我们夏天去，孩子们春秋有时候也会招待些朋友去那里踏青，冬天大孙子带朋友去那里滑雪、泡温泉。”刘阿姨说。

    近几年，北京雾霾有些严重，刘阿姨就常常想起崇礼清新的空气，再有几个月，夏天就又来了。过了五一，刘阿姨和老伴又得准备“搬家”了。

    业内观点

    中国市场学会会长俞晓松

    京津冀协同发展这个事情现在提出来应该已经晚了一些。北京摊大饼似的城市发展模式，本身就有毛病，也是多年的顽疾。而且，北京老觉得各种产业不够，搞了一个汽车厂之后，又搞了好几个汽车厂。作为首都，北京搞这么多汽车厂有必要吗？

    京津冀协同发展是一件很好的事情，但是在具体的实施过程中，还需要国家在相关的政策方面和法规方面给予支持，来避免由于地区行业的分割而造成的阻碍。例如，北京的企业外迁到河北之后，北京的税收就会相应地减少，北京市可能会介意这件事，而不愿意去做。

    但是，我国发展到目前这个阶段，各个地方政府还关起门来，自己发展自己的GDP的时代已经过去了。京津冀一体化发展需要各个政府用新的眼光来看待这一问题，这样就会推动我国经济的进一步发展。

    北京市工商联合会经济处处长张进

    作为一个北京人，今天我想从北京如何接受京津冀一体化谈一谈我个人的看法。一体化是城市发展的一个新的途径，给大家创造了一个空间。这个空间既给北京一定的压力，同时给河北和天津同样有一定的压力，因为一体化不是简单地统一。

    举例来说，北京和张家口将联合承办第二十四届冬奥会。这次冬奥会让全世界都知道了张家口，冬奥会对北京和张家口来说都是机会，也都有压力。

    目前的情况是，北京的人口、交通和居住压力都很严重。产业转移到京郊之后，很多压力都会得到有效缓解。并且规避了高昂的成本之后，很多产业的优势也将得到进一步发挥和释放。

    随着一体化的推进，河北承接北京的产业转移，将会有更大的优势，对人口、市场和客户都会有很大的吸引。

    华银地产北京公司总经理王玉玲

    京津冀一体化是首都经济圈大战略的第一步棋，是为在6月出炉的首都经济圈规划铺设的第一条道路。这说明，此次首都经济圈战略从一开始，就是在落地执行，而非空中楼阁。

    京津冀一体化，首先是道路交通的一体化，高速公路无缝对接，城际铁路接驳，实现大北京通勤无障碍；其次是通讯一体化，网络互连，收费标准统一；再次为配套设施全面一体化，如银行、学校、医疗机构的引入，商业的共同繁荣等，最后为人才一体化。

    在京津冀一体化的进程中，我认为最需要一体化的是观念，最大的障碍也是观念。举个简单的例子，开发区与银行的合作上，有北京的银行想支持我们，因为我们在河北，这种合作得不到政策的支持，不允许跨区域。还有，根据首都功能疏解实验区的人才引进计划和政策，对于一些有专利等相关优势的高科技人才，园区可以为其免费提供厂房、住宿。但是要留住这些人，最关键还是要实现城市配套、行政管理的对接。如果没有好的医院、学校，医疗保险不能在这里报销，这些人最终还得回北京。

    文/崔陆鹏 李路斌 雒焕双