大体量楼盘主导郑州楼市 外来房企或将抢占上风

　　本届大河春季住交会供需两旺，虽然各房企均有不错斩获，但面临限购限贷，以及外地房价下降等不利因素，热闹的展会背后仍然充满了血腥的抢夺战，开发商的日子或许并没有看起来那么舒适。

　　住交会就是楼市的一面镜子，参与本届展会开发商中，外来和本土企业几乎各占半边天，但从后续开发量来看，本土房企的规模在渐渐缩小，外来房企在杭州楼市中的话语权越来越大。

　　未来可供量，外来房企或逐渐占上风

　　本届住交会上，外来房企以雅居乐、碧桂园、恒大、利海等为代表，本土企业中，正商、新田、鑫苑、盛润、居易为代表，同台竞技，市场表现上却是分庭抗礼。外来、本土各占了半边天，但实际上，据统计，外来房企由于近几年拿下了大量土地，在未来的可供应量上，正一步步逼近本土房企存量，并有赶超势头。

　　细数外来房企大规模拿地郑州，已有近十年的历史。时间追溯到2004年左右，以上海绿地、浙江绿城、浙江中义为代表的外地开发商带着浓郁的地方特色参与到郑东新区的开发热潮中。虽然这几个房企在郑州的发展有起有落，但他们的探索无疑为之后外来房企的大举进军埋下了伏笔。

　　2009年前后，郑州迎来了外企入郑的高潮，恒大、万达、华润、保利等名企大腕纷纷抢滩中原，郑州主城的黄金地段成为他们争抢的目标。华润拿下了二七塔旁140亩地，恒大拿下文化路与东风路交叉口附近190亩地，万达则将目光对准二七区、中原区和正在准备开发的花园路地段等商业中心。

　　在近两年，雅居乐地产、万科集团、金地集团也开始加入逐鹿中原的阵营。如今，中国房地产上市公司中的四强“招保万金”(招商地产、保利地产、万科、金地集团)已有三强进驻郑州，而招商地产主要开发中高端项目，且项目主要分布在少数一线大城市。

　　从土地市场来看，虽然目前本土房企在可开发量上优于外来房企，但一个明显的情况是，本土房企多数是在吃老本，在土地争夺战中，活跃着越来越多外来房企的身影。比如保利地产圈下刘庄、邵庄、杓袁庄城中村改造地块，恒大未来项目包括庙里项目、中原经贸中心，雅居乐在惠济区、中原区亦拿下大片土地。

　　土地是开发商抢夺市场份额的根本。可以想见，随着这两年外来房企的豪气拿地，本土房企却只能守着自己的老盘，未来的郑州市场，将面临外来房企的进一步洗牌。

　　今年仍将有大量中小户型上市

　　据统计，截止到2014年2月份，郑州市区商品住宅累计可售面积约为452万平方米，按照2013年市区商品住房月均73.72万平方米的销量计算，郑州市区内的商品住房还可以卖6个月。

　　郑州的库存比例，还不到“高库存国标”的一半。一般情况下，商品住宅库存消化周期不足6个月，则被认为是市场供不应求；12个月左右时，市场供求基本平衡。

　　那么，在市场销售以及库存下来的量，到底以哪些户型为主呢？

　　通过记者对住交会参展楼盘的可售和已售面积分析，发现各个楼盘都是90平方米左右的刚需户型最受宠爱，基本都能占到成交楼盘套数的一半以上；而130平方米左右的改善型楼盘就没有那么好的销量，此类房源积累了较多存量，成为开发商最头痛的问题。

　　“小户型我们不用宣传都在卖，大户型需要不断吆喝才能保持一定的走量。”一位参展开发商如是说。据记者统计，参展开发商中，从今年即将新开的楼盘来看，90平方米左右的刚需户型仍然比较充裕。

　　比如将于4月19日开盘的恒大金碧天下，主推户型在50㎡-130㎡之间；鑫苑·鑫城主推的是85㎡全明两居；富田·兴和苑主推83㎡-120㎡户型；正商华钻主推79㎡-128㎡户型；新合鑫·睿智禧园主推70㎡-90㎡两房，53㎡-56㎡小户型。

　　据统计，从2014年整个上半年预计开盘情况来看，刚需房源(面积在110平方米以下)仍占主要地位，有的项目90平方米左右的刚需户型占到了70%以上。

　　参展企业一名销售人员表示，刚需房源因为户型小、总价低的优势在当前更被看好，而处于观望中的刚需置业者，更易出手。另外，该销售人员也表示，从今年预计入市的项目来看，刚需户型仍旧占主导。

　　四大板块是未来主力板块

　　从参展楼盘来看，今年及未来几年，有四个未来主力供应板块，分别是郑东、高新区、航空港区和南龙湖板块。

　　日前，郑州市国土局发布了2014年国有建设用地供应计划，就普通商品住宅用地计划而言，2014年，二七区为108.92公顷，中原区为55.06公顷，金水区为61.87公顷，管城区为107.30公顷，惠济区为132.01公顷，郑东新区为54.75公顷，经开区为62.63公顷，高新区为122.85公顷。

　　郑东仍然会是楼市热点，目前的郑东板块已经不再是传统意义上的郑东新区了，应该包括郑东新区、龙子湖板块以及中牟板块，未来几年这里仍旧是开发商的必争之地，目前布局该区域的包括雅居乐、建业、正商、星联置地、美盛、信和等众多品牌开发商。

　　高新区板块是近两年快速崛起的黑马，今年更是以122.85公顷的供应量高居市内五区之首。目前高新区楼盘众多，比如极具人气的万科城，还有备受购房者关注的正弘高新数码港、公园道一号，以及面向刚需的祝福红城、谦祥万和城等。

　　上升国家级别后，航空港区注定是未来几年的楼市乐土，目前区域就已有豫发大运城、裕鸿世界港、富田兴和苑、龙湖锦艺城等住宅项目；以及郑州华南城、华商汇、锦荣悦汇城等商业项目。

　　南龙湖多年来一直作为郑州市高端居住产品的供应主区域，“宜居教育城”的规划更为南龙湖板块增砖添瓦，郑州航空港区的大力建设也为其带来了最好的发展时期。正商、康桥、富田、国瑞等房企聚集。