北京楼市价值外溢

　　北京楼市已经不仅仅是北京户籍者的楼市；在北京销售的楼盘，也早已不再局限于北京区域内的楼盘。

　　4月13日，为期四天的北京春季房展落下帷幕，据组委会提供的数据显示，本届展会参观人流总量超过19万组。其中，关注外埠楼盘的参观者占总调查人数的63%，环比2013年北京秋季房展增加36.8%，关注北京周边项目的占关注外埠楼盘人数的24%。更有15%的被调查者表示，将考虑购买海外项目，意向置业国家包括美国、法国、澳大利亚、英国、新加坡、加拿大、南非等地。

　　“对北京楼市而言，雾霾、京津冀一体化等百姓关注的热点话题必然会分流其一部分市场份额，本地楼市的价值外溢今后有可能成为常态。”针对春季房展上表现出的市场走势，有业内人士对《中国建设报·中国住房》记者如此分析。

　　但在北京市房地产业协会秘书长陈志看来，“一季度，在自住房大量入市的压力下，尽管北京新房市场的成交量呈现出相对稳定、略微下降的态势，但北京商品房均价仍处于上行通道。整体来说，北京房地产市场形势依然较为乐观，房地产业作为核心支柱产业的行业地位并未改变。”

环京项目组团亮相

　　与往届相比，本届春展的一大特点是京津冀一体化项目成为热点。“今年天津和河北参展项目数量创下新高。”北京房展组委会秘书长郑向东这样说。

　　据组委会统计，本届春展汇集了天津武清、滨海新区中心商务区、河北承德、张家口等地组团参展的50多个项目，物业类型涵盖普通住宅、公寓、别墅、商铺和综合体等。此外，河北唐山、秦皇岛、廊坊、香河、易县、涿州、怀来、燕郊等环京区域的数十个楼盘也共同参展。

　　一位看房者告诉记者，她有意在北京周边买一套大一点的房子，“反正退休了，在北京周边找个环境好的地方住也不错。”与此同时，记者发现，除了打算在周边买房养老的购房群体外，限购群体和投资客同样是环京项目的主力购买人群，他们希望在首都经济圈等战略规划下抓住先机。

　　“保定最近涨得太凶，北京东边还行，我比较看好燕郊和香河，尤其是香河，房价还能让人接受。而且环京项目没有限购一说，很适合投资。”一位看房人这样说。

　　香河某参展项目的销售人员则告诉记者，对香河楼盘感兴趣的北京人不少，“最主要的原因是我们的价格不贵，并且京津冀一体化战略确定之后，香河未来的发展肯定会更好。”

　　“京东新城，宜居宜业首选区域……京津冀一体化和新型城镇化战略的实施，赋予了环京13个县市历史性的发展契机。”位于廊坊香河的五矿万科城项目在宣传单上同样印有这样的描述语。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，“作为主要财源，天津、河北地方政府非常希望通过京津冀一体化提高区域房地产市场热度。”

　　而在亚豪机构市场总监郭毅看来，随着京津冀一体化战略规划的制定与实施，北京资源外溢至天津、河北已成定局。在北京房价已达高位并出现下滑迹象的当下，天津、河北有望引进大量产业及配套资源，因此两地的项目升值预期强烈，北京楼市购买力势必将分流出一部分。

本地楼盘“底气不足”

　　近两年，北京本地项目、尤其是知名房企的项目似乎已逐渐远离了北京房展，参展的积极性并不高，只是在项目报价上一直“中气十足”。

　　但是透过本届房展，记者发现一些知名房企如今有了放低身价的改变。

　　虽然与往届展会类似，本届春展上北京本地项目在数量上依然占据劣势，在参展的约600个中外项目中，只有区区50个左右，但却几乎集齐了目前在售和即将开售的热点楼盘，包括万科、首开、绿地、保利等大型开发商的项目。

　　据房展组委会提供的信息，本届展会上，北京本地项目大部分位于五环以外，户型跨度比较大，从50平方米的公寓至几百平方米的别墅都有，但一半以上的楼盘都在主打70～90平方米两居和三居刚需户型。

　　不过，与外地项目多数公布售价以吸引北京客正巧相反，北京本地的项目，大多对于价格遮遮掩掩。记者询问多个楼盘发现，北京部分参展项目在价格上均显示“待定”，表述含糊。一位房企销售人士表示，由于市场前景并不明朗，一些项目在暗降促销。在这种背景下，新项目报价谨慎，大多没有给出具体定价。

　　对于有意向购房的群体，一位参展的开发商营销总监表示，旗下参展的项目会针对房展给出额外的优惠，但不是全线降价。

　　而在北京项目中，最大的看点是万科，此次携6个楼盘参展，被看作是大型房企回归房展的风向标。对于当前的房地产市场形势，北京万科副总经理肖劲表示，看不清楚。他举了3个例子，一个是此前某自住房项目，每平方米限价2.8万元，但是据他测算，拿地楼面价已经高于此房价，他不明白一个商人不赚钱怎么能够把服务做好。第二个例子是春节至今一个多月的时间，北京二手房市场挂牌量快速上升，必然导致二手房价格下降，但同时一手房价格在上升。第三个例子是，北京的土地市场仍然很火爆，北京万科有一个团队，天天都在为买地着急。

　　针对这种现象，张大伟分析认为，从北京市场看，进入2014年后楼市温度降低，房企开始逐渐增加宣传渠道，虽然房展的影响已逐渐降低，但对于急需增加客户的房企来说，还是一个不错的宣传机会。