武汉还建房地下交易火爆藏隐患 两证难办担风险

　　早在2008年，武汉市就出台规定：农村村民在集体土地上建设的住宅，不得向城镇居民出售。然而记者近日通过采访发现，因价格比商品房至少便宜一半，武汉市的还建房“地下交易”仍十分火爆。不过，这些交易也面临着诸多不可预料的风险。此前，一些买家没少在这上面栽跟头。对此，业内人士提醒，手续不全的还建房最好别碰。

　　■ 案例

　　卖方消失坑苦一家三口

　　30多岁的韩军是武汉市江夏区山坡乡人，祖祖辈辈都是农民。他初中毕业后就到城里租房打工，时间长了，特别想拥有一个属于自己的家。2004年，韩军与心爱的姑娘结婚，第二年，儿子降临人间，两人有了爱情的结晶，此时韩军越来越感觉到租来的房子不够用了，买房的愿望越来越强烈。

　　今年年初，韩军在江夏纸坊弘志街看到一栋还建楼正在销售，每平方米2500元，这个价格与附近的商品房相比，简直就是“白菜价”，而且附近还有一所小学。长期以来积累的购房梦想，加上儿子可以就近上学，让韩军心动了。但买房毕竟不是小事，在与家人反复商量后，韩军决定出手。他拿出了全部积蓄，又从亲戚那儿东拼西凑，凑够27.6万购房款交给了这栋楼的房主涂老板，买下还建楼四楼的一套房子。

　　这套房子的面积有100多平方米，韩军一家感觉很满意，对今后的幸福生活也更加充满信心。可是好景不长，就在他们搬进去不久，涂老板的亲戚王某突然跑来找麻烦，王某声称这栋楼是她出资建造的，涂老板没有资格出售，并且要把已经入住的买房人都赶走。此后，韩军多次联系涂老板，却发现怎么也联系不上了。韩军说，警方称经过调查，发现涉案的涂老板已经死亡，所以要求撤案，韩军一家彻底傻了眼。

　　■ 调查

　　还建房地下交易火爆

　　近日，记者来到位于武汉东湖旅游风景区青王路的一个还建房小区——新武东小区，看到这个小区里绿化和娱乐设施齐全，有不少老人带着小孩在滑滑梯上玩耍。在小区入口处的报刊栏上，贴满了售房电话。该小区保安告诉记者，小区没有售楼部，购房需要直接跟业主或者中介联系。记者随后以购房者身份向小区物业公司一工作人员咨询，该工作人员表示，新武东小区一共39栋楼，每栋六层，现在均价3000元左右，“卖得很好，现在基本卖完了，只剩下大户型。”记者了解到，小区附近的商品房均价都在7000元以上。

　　据记者了解，新武东小区目前通过两种方式进行销售：一种是村民已摇号但未交钱，购房者可以直接把钱交到村里指定的银行账户，到时把房产的户主直接写成买主姓名即可；另外一种是村民已经交钱买房，买家直接将钱转给户主，买卖双方到村里过户。

　　在武昌欢乐大道旁的还建房小区——东湖景园小区，记者得知这里的还建房售价每平方米在7000元以上，目前只剩下100-140平方米的大户型。与周边商品房相比，这里的房子每平方米至少要便宜3000元。因此，尽管要求买方一次性付清全款，房子依然卖得很俏。

　　火爆背后麻烦也不少

　　在采访中，记者问及是否能办“两证”时，新武东小区物业一工作人员说，村里正准备收钱，说到时候一起办。对于具体的办证时间，该工作人员说：“买房的人多半都是自己居住，所以能不能办证也没怎么关心。”据了解，新武东小区的业主大多为新武东村的村民，现在属于落雁社区。记者随后来到落雁社区党员群众服务中心，一位工作人员表示，买这里还建房的人很多，只需要跟村民谈好，再到这里过户。记者问“什么时候可以办两证”，该人员表示“听通知就行了”。

　　东湖周边一家房屋中介置业顾问向记者介绍，一般还建房在进行交易时，买卖双方会通过中介进行更名，中介一般会收取4000元的费用，“其中有2000元是找村委会里熟人帮忙打点的费用，因为走正常程序他们是不会帮你过户的。”

　　记者连日调查发现，近几年来，随着武汉城中村拆迁力度的加大，很多村民手中往往会有几套甚至几十套还建房，把手上多余的房进行私下交易也渐渐流行起来，而且这些还建房卖得还很火。不过，由此而引起的纠纷也开始增多，比如南湖的武昌府百余业主办证难，江夏区纸坊大街水产供销大厦的148户业主入住3年难办两证。

　　手续不全最好莫出手

　　对于还建房的地下交易，东湖旅游风景区房管局的相关负责人表示，城中村改造的还建房小区土地性质原来是集体土地，挂牌改造后变成了国有划拨用地，只要手续齐全，是可以办理土地证和房产证的。只是不少还建房在实际交房后，很难办理好各种手续。如果无法办理两证，这样的还建房是不能在市场上交易的。

　　中国指数研究院华中分院研究总监李国政也指出，一般来说，如果是重大城建拆迁或城中村改造的还建房，土地性质为国有划拨性质，就意味着还建房为经适房属性，如果是经济适用房，那么根据《经济适用房管理办法》的相关规定，房产在取得房屋所有权证和土地使用证后五年方可在市场上出售。出售时，还应按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。

　　湖北典恒律师事务所律师陈亮表示，很多还建房因为手续不全，无法办理两证，除了不能对外交易和在银行抵押外，还面临许多不可预知的隐患。比如卖房人消失或者死亡等一系列状况，将会给购房者的居住或交易带来不小麻烦。陈亮提醒，判断还建房小区是否能办理两证，可以在规划国土部门网上查询该小区是否办理了规划许可等手续。