南昌"交房搭车收费"现象普遍 律师称无法律依据

　　不交物业费，拿不到新房钥匙。近日，数位市民向本报反映，称购买商品房交房时，遭遇“捆绑”收费。昨日，记者调查走访发现，我市商品房“交房搭车收费”现象普遍，众多业主对此苦不堪言却又无可奈何。

　　记者 邓望

　　反映

　　交房日盼来“缴费通知”

　　2012年底，市民邓先生在红谷滩新区购买了一套面积120平方米的商品房。交房日那天，邓先生前往售楼处拿钥匙，却被开发商塞了一张“缴费通知”。“开发商要我先交1880元，包括半年物业费和一个月的停车费，否则不给钥匙。”邓先生说，购房合同当中，关于交房条款根本没提到要先交物业费后交房，而且目前小区内的道路、绿化、安保等配套设施还没有完全到位，凭什么缴纳物业费。

　　邓先生说，开发商的行为让他十分不理解。另外，交房日期也是一拖再拖，如今交房期限过去几个月了，开发商也没有赔偿他相应的违约金。

　　调查

　　“交房搭车收费”现象普遍

　　无独有偶，市民张先生也向本报热线投诉，称他和朋友同时买了我市一楼盘的酒店式公寓，4月30日前去办理交房手续时，物业却告知他们，开发商3月份已向业主发放了入住通知书，物业费需从3月份开始缴纳，同时还要缴纳宽带、水电等物业代办的开通费用，“物业费跟交房有什么关系？开发商凭什么要我们先交物业费，这不是把物业费与交房捆绑吗？”

　　昨日，记者以购房者的身份，通过房产中介联系上了多名红谷滩新区的房东，记者与房东交谈得知，我市“交房搭车收费”的现象普遍，提前缴纳物业费已成为交房时必要的先期条件。不仅是交房捆绑收费，入住后缴纳的物业费也捆绑了电、水、燃气、煤气等，一旦业主未缴清物业费，物业便采取停水、电等强制措施逼迫业主缴费。

　　说法

　　物业：预收物业费是“行规”

　　对此，丰和南大道某楼盘物业公司王经理表示， 开发商委托物业管理，物业再把房子交给业主。业主要是不交物业费，物业不可能将房子交给业主。由于开发商与物业公司签订了前期管理协议，物业公司可以在交房时收取物业费。

　　“从交钥匙的那一刻起，业主便开始享受物业服务，应该交物业费。现在的小区都是这样。”王经理表示，该行为其实也是无奈之举，由于交房后，不少业主联系不上，物业费无法收取，先交物业费再交房可避免业主拖欠物业费。

　　律师：交房捆绑物业费没法律依据

　　对于交房捆绑物业费的现象，江西洪城律师事务所李竹清律师表示，按照规定的交房顺序，开发商建造完成房屋并达到入住条件后，购房者与开发商办理入住手续，购房者再与物业签订《临时物业服务管理合同》，然后再向物业公司交物业费，也就是说，物业费的产生，理应是在业主入住之后开始交费。

　　根据最高人民法院发出的《关于商品房买卖合同的司法解释》和《物业管理条例》的有关规定，物业管理费是指具备资质管理条件的物业管理企业提供与业主签订物业服务合同约定的服务过程中产生的费用。在商品房买卖过程中，房地产公司以缴纳物业管理费作为交付房屋的前置条件没有法律依据。房地产开发商如果因此而延迟交房，应属违约行为。

　　房管局：交房时收取物业费需明确约定

　　记者从市房管部门了解到，根据《南昌市物业管理条例》第40条规定，“物业竣工验收合格且符合合同约定交付条件的，方可交付物业买受人。物业交付买受人后，物业服务费由物业买受人缴纳……”由此可见，物业费是交房后物业才可收取的，而不是在交房之前。

　　由于延期交房物业费收取的问题，市房管部门相关工作人员也表示，建设单位送达书面入住通知后，业主在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的，视为交付，其物业服务费由建设单位垫付，在办理房屋所有权证时，再由返还建设单位垫付的费用。

　　如交房时向业主收取物业费就必须需之前作出明确约定。

　　◎交房四问◎

　　物业可以收取

　　装修押金、清运费？

　　一般情况下，业主装修房屋时，如果正常缴纳物业费，物业公司不得向业主收取其他费用。但是，如果业主和物业公司在签订物业服务合同中，提到了收取装修保证金，则按约定执行。

　　物业费按入住后收取？

　　按照规定，物业费应从业主办理入住手续(即常说的接收房屋、交钥匙)之日起按月缴纳。

　　物业费都用在哪些地方？

　　物业费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润三大块。其中，物业服务成本又包括服务人员工资和社会保险，公用部位、设施设备的日常运行和维护费用，清洁卫生费用，绿化养护费用等。

　　第三方验房报告可否采纳？

　　只要验房师得出的结论合法依规，开发商应该重视，如果开发商不认可，购房者可以直接向有关部门投诉。