谢国忠：每平方米房价会降到2个月平均工资以下(2)

　　地价平稳回归大势所趋

　　日报：有说地方政府比开发商着急，目前形势对土地财政以及地方建设会产生怎样影响？

　　顾云昌：地方政府比开发商着急，这话我认为有一定道理，因为房地产销售放缓，开发商预期改变，不积极拿地，施工速度放慢，会影响地方土地收入还有房地产税收收入，而地方政府依然高度依赖二者。

　　杜丙国：今年1~4月，代表房企拿地面积同比下降较为明显，占地面积、规划建筑面积降幅分别为19%、26%，但拿地宗数有所增加，拿地金额仅小幅下降3%。我们认为，企业拿地的减少主要在于多数房企进入消化现有土地存量的时期，而目前复杂的市场形势使得企业资金回流速度减缓，一定程度上影响了拿地的预期和资金。

　　由于企业拿地更趋理性，地价的平稳回归成为大势所趋，2014年三四线城市土地财政将有所吃紧。

　　房地产市场要承认有泡沫

　　日报：房地产目前的态势会对中国经济产生怎样影响？

　　顾云昌：中国经济提出稳增长，如果房地产出现严重下滑，必然影响稳增长进程。因为房地产施工面积、新开工面积、卖地数量下降，会涉及到和房地产相关的建筑业、建材业等，房地产还是支柱产业。房地产投资占整个固定投资比重20%~25%左右，房地产投资下降，也会导致其他行业的投资下降，对全国的投资增速下拉作用明显。

　　我认为地方政府和中央政府都不会容忍出现严重下滑，调整是必然的，但希望是软着陆，地方政府微调有助于软着陆。

　　现在房地产市场要承认有泡沫，有些城市泡沫还不小。有些城市有观望情绪，信贷收紧，如果不及时采取措施的话，会产生很大的风险。除了地方微调，货币政策可能也有必要微调，比如说对首套房贷、刚需的支持，要保证。但也不能像2008年那样强刺激，又会形成新的泡沫。

　　谢国忠：对经济会有影响，但不是坏事，房地产行业下行，其相关行业比如建筑、工程机械行业也不好，但这样调整后，中产的消费预期就好起来了，家庭消费会提升。大家担心影响会传导到中国劳动力市场，但劳动力短缺是普遍的，所以经济下行不会有太大影响。

　　风险总体可控

　　日报： 目前房地产市场的形势，会不会对金融稳定产生影响？银行的承受力是多少？

　　顾云昌：如果房地产有风险，必然影响金融，二者是连在一起的，所谓的房地产泡沫实际上是金融泡沫，房地产的冷热主要取决于金融的冷热。目前中国房地产市场中的下滑，和货币偏紧有关，在中央没有放松货币政策微调的情况下，只有靠地方政府微调。

　　2008、2009年就说，如果房价下降30%，金融界能承受，现在我们认为也是这样，我们金融的杠杆率并不高。房地产诱发的金融风险，我认为不是主要的。

　　谢国忠：中国人心里认为，银行不会让房子掉价，这是一个心理玩法。现在股市上认为银行的不良率已经超过10%，但报出来的1%不到，我知道很多银行的不良率远超10%。

　　杜丙国：2014年一季度末，房地产贷款余额15.42万亿元，新增7971亿元，占各项贷款的比重分别为20.6%、26.5%。

　　从购房者角度来说，若房价大幅下降，将出现类似于次贷危机的金融风险，购房贷款违约，风险加大。对于企业而言，房价快速大幅下降，引起消费者观望情绪，导致企业销售额进一步恶化，从而传导至金融市场，不良贷款、违约等现象将增多，金融恐慌情绪弥漫。对于地方政府而言，房价的下跌将对土地市场的量价起到平抑作用，严重依靠土地财政的地方政府，地方债偿还将难以为继，金融系统性风险或将爆发。

　　但就目前而言，我们认为房地产市场的风险总体是可控的，房价出现大幅崩盘的可能性较小；同时国家对于金融行业的指导也在日益加强，逐步排除系统性风险隐患，金融总体环境将保持相对稳定。

　　房企洗牌加快

　　日报：房企破产潮会不会出现？

　　顾云昌：销售放缓后，应该说有利于大企业拓展，兼并淘汰死掉一批没有品牌没有资金实力的弱小企业，也是正常的，中国房地产行业需要这样的洗牌。目前房企的态势就是竞争加剧、洗牌加快、利润减薄。

　　其实这几年中国房地产业的净利润率在逐年下降，2012年比2011年净利润率下降18%~19%，去年还在下降，现在房地产上市企业净利润率只有10%、8%左右，房地产高额利润时代过去了。

　　杜丙国：2014年，房企A股再融资闸门打开，优先股获准发行，房企分化趋势将更为明显。我们认为，未来全国布局的龙头房企，产品类型延伸至商办、工业地产的相关房企，专注区域产品开发、由前期开发逐渐转入后期经营管理的地方优势企业，这三类企业将保持相对较好的发展态势。

　　对其他企业尤其是此前扩张速度过快的中小型企业来说，则将面临较为严峻的资金考验，不排除部分企业破产或被兼并的可能。

　　(第一财经日报)