房地产市场长期衰退趋势将来临

　　房价泡沫，正在一线城市悄然破灭。这次与2008年不同，2008年中国处于总量短缺状态，而今天房地产已经进入总量过剩时代。

　　在所有投资的信条中，我信奉两句话：一、只有泡沫和崩溃；二、大类资产的收益率长期中是平均化的。而中国房地产似乎违反了这两个信条。是信条错了？还是房地产的周期没到？

　　我工作之初，就牢牢地记住了一句话：“要敬畏头顶的星空恪守内心的道德法则”。我相信，大类资产回报的法则必有其规律。房地产的资产价格周期，大致遵循库兹涅茨建筑业周期，当建筑业达到无以复加的繁荣之后，必然会迎来长期衰退。

　　我们测算一下每年建设多少房子才是合理的？如果房子的保质期是20年，每年为一个人建1平方米的住宅，在一个永续期内人均住宅面积就是20平方米。如果房子的保质期是50年，每年为一个人建1平方米，在一个永续期内人均住宅面积就是50平方米。2003年之后，新建住宅中砖混结构的寿命应该不低于50年，钢混结构的寿命应该大于80年。也有人说，中国城市规划经常变，刚建了就要拆。这纯粹是主观臆断，以偏概全。我还没听说过2003年之后建设的住宅小区被整体拆迁的。

　　一个社会，每年为每个社会成员建设多少房子是合适的呢？大致是人均1平方米左右。

　　中国在2008年之前的30年改革开放历程中，住宅供给严重滞后。直到2008年，我们刚刚达到人均1平米的年度住宅竣工量。然而，2008年之后，国际需求萎缩明显，中国作为世界工厂的发展空间已经遇到了天花板。此时，社会资源集中地涌入基础设施建设和房地产建设。到2013年，中国年度住宅竣工已经达到25.8亿平米，人均约2平米，当年住宅开工约32亿平米，人均月2.37平米，这也意味着2015年住宅竣工量将增长到该水平。如果按照这个量，保持不增长，住宅寿命按50年计算，中国长期人均住宅也将达到118平方米，三口之间的住宅面积将达到335平方米。

　　这显然是疯了！三口之家150平方米的住宅就足够了，怎么会需要335平方米呢？即便美国这样一个地广人稀的发达国家，也不可能达到那样的天量。这只能说明一个问题：目前的建筑量太大了。换句话说，目前房地产和建筑业已经处于库兹涅茨周期的极限顶部，将迎来长期衰退。

　　中国正在经历着人类历史上空前的建筑业繁荣。2013年，建筑业住宅竣工达到25.9亿平方米，所有房屋竣工为38.9亿平方米，施工面积达到113亿平方米，人均分别达到1.91、2.86、8.31平方米，严重超越了建筑业泡沫警戒线。

　　中国的城市化一直滞后于工业化，居民住宅建设全面启动是在1998年住房分配货币化改革之后，此前欠账严重。因为要偿还此前供需缺口，住宅总量平衡尚未实现。预计最晚到2018年，中国居民住宅将进入总量过剩，届时面临的将是建筑量断崖式下滑带来的大衰退，非核心城市的房价整体崩溃。

　　救市，似乎是在救经济，在救我们每个人的房子的价格。实际上，都错了！救市，只是救开发商而已，而花的钱，是纳税人的钱，同时，还骗了更多的无辜民众在不该买房的时候买了房。因此，政府救市是对民众的犯罪。

　　当建筑业处于长期下行的通道初期，开发商将面临很大的存货消化的压力。如果政府这时候救市，开发商会趁机消化掉存货，然后溜之大吉。纳税人的钱被花了，买房人的钱也被骗了，衰退依然不可避免。

　　政府的钱应该用来做好廉租房等住房保障，用来做好失业救济。让该倒的企业倒，只有资产泡沫崩溃了，才有廉价的要素，新生的企业就会诞生，来接纳更多的就业。

　　健全的社会保障是安全度过建筑业波动的关键。2018年可能到来的建筑业大衰退是以居民住宅总量平衡为前提的，如果引导得当，有居住保障的人们就不会有群体性极端行为。诚然，泡沫的破灭意味着资本的噩梦，意味着社会财富的重新分配，意味着旧产业的就业群体遭遇不幸。这对政府的公共保障机制提出更高的要求。保护泡沫不破灭，意味着提高了转型的成本，实为饮鸩止渴。政府不应该拿纳税人的钱盲目地补贴所谓的新兴产业，政府显然不可能比企业家更清楚什么才是未来的主流科技。政府的补贴与泡沫破灭所带来的新兴产业发展条件相比，无疑是微不足道的。 (作者单位：银河证券)