看空气氛增强 深圳楼市迎来价格敏感点？

　　网传的万科副总裁毛大庆发言又一次加剧了全国范围内对于楼市的持续看空。而其中所表述的城市间不同市场的分化则又产生新的疑问，即深圳楼市会在全国楼市的整体看空中逆势走高么？又或者，深圳楼市在史上最严的调控下依然稳步上升三四年后，是否迎来了一个天花板？

　　日前，记者多方走访二手房、新房市场，中介、开发商以及专家发现，4月后的深圳楼市已受到信贷紧缩和杭州降价的波及，二手房市场陷入阶段性低迷，成交量在低位徘徊。而新房的开发商也日渐感受到购房者入市信心的不足，从捂盘待售到纷纷积极入市推售。但除了个别的降价案例外，这股成交的低迷还未大范围影响深圳的房价，短期内深圳房价很难有大的变化。

　　市场

　　卖房的多了

　　卖房难了

　　从深圳规划国土委的成交数据来看，4月深圳全市二手住宅成交突破5000套，为5189套，环比上涨6.66%，创下今年新高，且基本达到了去年同期的水平。而新房成交共2841套，上涨0.82%；成交均价23796元/平方米，上涨1.49%。

　　然而市场的表现却非如这组数据一般上扬。“官方的数据有一定的滞后性，与市场的表现有差别”，深圳综合开发研究院旅游和地产研究中心主任宋丁告诉记者，官方的成交数据是备案登记，一般而言比起在中介层面的成交，有一至两个月的滞后性，因此，这一组官方统计的成交量，实际在市场上，更多的是在3月和2月时的交易，甚至还有不少是春节前的。

　　而实际上，深圳楼市目前的市场是怎样的呢？

　　五一假期前的一天，记者跟随市民刘先生将其名下一套面积67平方米的房产钥匙交给中介放租。是放租而不是放售的原因，恰恰是这套房子放售了两个月依然没有成交。刘先生告诉记者，这套房子两个月前就已经放盘了，最开始放盘价135万元，“这个价格也是中介说的，而且是说至少卖135万元”，刘先生抱着诚心出售的心态放盘，而后的经历则让刘先生颇感意外。

　　因为熟悉这个片区，刘先生以为这套房子会很快售出，而实际上，“看房的人少，真正有心买的人更少”，此后，刘先生还一度降价，调整为130万元出售，而这一主动降价也没有打动购房者，这套房子放盘2个月依然没有售出。

　　记者了解到，在2010年中旬，深圳限购政策出台前，该小区作为布吉片区较有代表的楼盘，其价格在1.2万元每平米左右，而在随后的几年时间里，随着龙岗大道的修通、地铁三号线的启用，该小区房产价格步步高升，目前均价在两万元左右，而刘先生出售的这套房产均价已不到两万元，完全属于“市场价”。

　　房子两个月没售出，空置着，每个月还要还贷4000元，这让刘先生不得不将房子全权交给中介出租，以减轻房贷压力。刘先生告诉记者，他之所以放售这套房产，正是眼见全国楼市低迷，打算高位套现。不过刘先生却不会再降价了，“如果再降个十万八万，估计很快会卖掉，但又怕卖亏了，所以还是先出租吧。”

　　在这一片区的一间中介地铺，店铺经理告诉记者，以往业务量很大，但在刚刚过去的4月份只做成了一单二手房买卖交易，“主要就是买卖双方都在观望”。但这名经理告诉记者，最近将房产放盘出售的市民明显增多。

　　开发商

　　观望　加快推售 推出特价房

　　宋丁告诉记者，在今年春节前后，很多开发商依然对楼市看好，还出现开发商捂盘惜售的现象，但是经过前几个月的低迷，进入4月以后，开发商的态度有了180度的大转变，开始大量出货、搞促销。

　　但宋丁认为，“深圳楼市还没有到降价的地步”。他认为，深圳几万套的新房存量，从全国来看并不算太大，而成交低迷就是卖得慢而已，“近期深圳楼市出现很大变化则不可能”。

　　深圳中原副总经理贺晓丽则告诉记者，从市场实时成交情况来看，市场氛围连续3个月持续不佳，开发商推盘也是倍加谨慎，五一期间更是继续观望，因而没有开盘或加推的项目，但是开放营销中心和样板房的项目有所增加。“在售项目去化压力加大，因而有部分楼盘在五一期间顺势推出特价单位促进成交”，贺晓丽表示，例如富通V都会、振业天峦等都推出了特价单位。

　　来自深圳中原的统计数据显示，整个4月，开发商在推盘方面都有所顾虑，4月批售量与3月基本持平，但却远远低于去年同期水平。据统计，深圳4月有近20个楼盘面市，其中，有7个新盘进入市场，开发商推盘强度较3月有所增加，但在资金回笼压力的影响下，预计5月市场供应会继续稳步上升。

　　在各种物业类型中，贺晓丽告诉记者，目前市场上小户型单位及别墅压力较小，中间面积段单位滞销，总体成交量不高。而二手住宅成交量依旧持续承压，价格出现分化，位置较好的单位依旧坚挺，而急于出手的业主则会选择让价。贺晓丽认为，随着5月的到来，市场将出现一些转折，新盘不论是主动还是被动入市，总量将会增加。

　　中介

　　卖不动深圳房，转而卖惠州房

　　市场成交的疲软，直接影响到中介行业。在罗湖莲塘片区，由于一直以来属于罗湖的房价低洼片区，房产成交活跃，中介地铺也相应较多。

　　在这个片区，记者走访了几间中介地铺发现，店铺内的置业顾问并不多，而来看房洽谈的人也很少。中介店铺内的一名中介罗先生告诉记者，现在二手房不好成交，而做租单又根本养不活一名置业顾问，因此，不少置业顾问都把主要精力放在向客户推荐惠州的房子。

　　记者随后找到一名正带客户去惠州看房的置业顾问黄小姐。她告诉记者，3月份市场还可以，借着春节后楼市出现回暖的势头，她个人就促成了三宗交易，但是到了4月份，市场急转直下，在看到一宗交易都很难做成的势头出现后，她就转而帮公司做惠州楼盘的推广销售工作，主要工作也变成了带客户去惠州看楼。

　　“价格太高是深圳楼市现在难成交的一大主要因素”，黄小姐认为，二是又限购又限贷，而惠州的房子便宜，买的人也多。不过黄小姐也告诉记者，大家不是不买房了，而是都在关注，一旦有好的房源出来，看的人还是不少，只是这些购房者对价格很敏感，一般都要低于市场价才会出手。

　　美联物业全国研究中心总监徐枫则具有更宏观和全面的视野，她告诉记者，目前深圳二手房超过5000套的成交量属于比较正常，基本反映楼市的真实情况。“基层的市场人员虽然敏感，却不全面。”

　　徐枫认为，目前二手市场成交量低，并不是卖不出房子，而是能卖的房子不多，“从全市整体而言，目前真正愿意放盘抛售的客户并不多”，因此，也很难说市场是不是正经历一个低迷的时期，是不是拐点出现。

　　房价

　　部分业主降价，但还未成趋势

　　而在价格方面，由于新房成交价格受到成交结构的影响，其一般很难说明市场变动，因此记者选取了二手房的价格变化情况。由深圳中原针对深圳188个样本二手楼盘的成交价格统计显示，2014年4月，这些楼盘的成交均价为29946元/平方米，环比上涨1.05%，同比上涨19.38%，这显示，深圳二手房价格虽还在上涨，但涨幅已经收窄。

　　从深圳中原研究中心监测的数据来看，4月深圳二手住宅成交量和3月相比变动不大，由于各地降价的声音从2月开始传开，自此一发不可收拾；深圳市场压力渐增，4月成交量虽然变化不大，但是价格已经有所松动，部分业主开始降价出售手中的物业，但目前占比仍然较小，对整个市场的影响有限，因而统计均价依旧在上涨。

　　根据深圳中原研究中心的统计，在统计的188个样本楼盘中，2014年4月成交的样本楼盘数为93个，较上月减少34个。其中，有39个成交样本楼盘价格环比出现下跌，有54个成交的样本楼盘价格较上月出现上涨。总体来看，成交的样本楼盘数量出现回落，样本楼盘价格波动区间在连续3个月扩大之后，4月有更多楼盘价格下调，价格下降的楼盘占比上升了9%。

　　贺晓丽分析，4月份的深圳楼市仍旧是在银行信贷紧缩、购房贷款额度收紧，房企融资成本变高，以及部分城市房价下降的大背景下。其中由杭州开始的降价潮已经影响到深圳市场。

　　而4月下旬，部分城市限购出现结构性松绑，这表明，在经济转型的特殊时期，房地产市场最终还是要保持稳定。值得注意的是，此轮降价风波深圳还未深度参与。贺晓丽认为，目前深圳大幅降价的可能性不大，主要还是小范围内调整，而对于刚需客户来说，这也是一个较好的购房机会。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平则敏锐地注意到深圳楼市中投资比例的变化，民间投资向来是楼市走向的风向标之一。而从上周的置业用途看，深圳二手房住宅投资比例继续上升，占比已达30%，处于活跃状态，肖小平认为，投资需求的旺盛显示后市量价齐升将是大概率事件。

　　市场成交

　　据深圳规划国土委的统计数据，4月深圳二手住宅成交5189套，环比涨6.66%，创下今年新高，基本达到去年同期水平。新房成交2841套，上涨0.82%；成交均价23796元/平方米，上涨1.49%。

　　点评：官方数据滞后一两个月，不能完全代表当前市场状况。

　　开发商推盘

　　深圳中原的统计数据显示，4月开发商批售量与3月基本持平，但远远低于去年同期水平。据统计，深圳4月有近20个楼盘面市，其中7个新盘进入市场。

　　点评：市场氛围连续3个月不佳，开发商推盘倍加谨慎，因而没有开盘或加推的项目。但在资金回笼压力的影响下，预计5月市场供应会继续稳步上升。

　　市场房价

　　深圳中原188个样本二手楼盘的成交价格统计显示，4月成交均价为29946元/平方米，环比涨1.05%，同比涨19.38%。4月成交的样本楼盘数为93个，较上月减少34个。其中，有39个环比下跌，54个环比上涨，价格下降的楼盘占比上升了9%。

　　点评：这显示深圳二手房价格虽还在上涨，但涨幅已经收窄。部分业主开始降价，但目前占比仍然较小，对整个市场影响有限。