龙头房企借“三旧改造” 杀回中山老城区

　　曾几何时，受迫于不断高涨的成本压力，对城区土地有特殊偏好的开发商们纷纷出走，在镇区圈地建房，甚至利用成片土地掀起“造城运动”。

　　而今，紧贴政府“三旧改造”的思路，不少龙头房企开始陆续“杀回”石岐，希望在城区重建标杆性项目。据记者统计，近期石岐正在动工的房地产项目已经有6个，开发商的背景全是地产巨鳄。

　　万科借“三旧改造”落地石岐

　　近年来，伴随着城区优质地块的日益稀缺以及土地价格的水涨船高，众多龙头房企逐渐从早年的鏖战城区战略，逐渐转向深耕镇区。以远洋城、万科等为首的龙头企业，开辟镇区市场取得了显赫成效。

　　而在近期，土地供应异常紧张的石岐，却再度成为龙头房企们竞相入驻的重点。据记者了解，目前包括万科、雅居乐、远洋、大信、时代在内的地产巨鳄早已各自圈地，许多项目已经进入打桩阶段，今年底或明年初便可开始预售。

　　由于石岐土地供应相当之少，部分房企拿地建房的方式，采取了“三旧改造”的模式。以万科为例，它在石岐的全新项目命名为万科金域蓝湾广场，位于石岐区清溪路88号，即原中山凯中有限公司地块。记者从石岐区政府获悉，该项目总投资30亿元，一期投资10亿元，规划建设94栋16层高住宅，项目初步估计占地200亩左右。

　　早前的《中山市旧城区员峰山片区控制性详细规划》曾进行了公示，占地3.58平方公里的员峰山片区性质定位为“岐江河边拥有独特山水风光的，以居住和公建配套为主导功能的旧城更新改造区”。而此次万科项目落于这片区之中，意味着该片区的“三旧改造”将有实质性进展，也将激活周边的人居氛围。

　　记者走访了解到，该项目目前已经处于桩基阶段，仍有部分旧厂房未拆除。项目周边的旧厂房仍是正常营业，里面仍有工人在生产。

　　大信二期总投资近10亿

　　在囤地石岐的龙头房企中，走商业路线的目前仍只有大信一家。但这一项目的规模也不容小觑。

　　记者了解到，大信新都汇二期位于一期的南侧，占地2万多㎡，将建成一个地下3层停车场、地面5层购物中心裙楼、一座50层高写字楼、酒店和4个30层的公寓塔楼。建成后的大信新都汇二期将连接一期，形成一个近50万㎡，集合购物中心、商业街、写字楼、酒店、公寓、住宅为一体的中山最大的城市综合体。

　　该项目同样为三旧改造项目，总投资10亿元，在功能业态上与一期形成互补、错位发展。据开发商估算，二期建成后，连同一期预计可实现营业收入30亿元。

　　大信新都汇一期自建成后，短短的几年时间，便已经成为中山最核心的商业体，但近年来中山多个商业综合体拔地而起，建筑规模一个比一个大，不断冲击着大信新都汇的商业地位。业内人士认为，大信二期项目此次的加入，将进一步完善片区配套，巩固龙头商圈的地位。

　　雅居乐与时代地产再度相遇

　　在临近沙溪的博爱路路段，雅居乐与时代地产的项目曾经一度拼杀，战况激烈。而今，两个龙头房企转战城区，选择的地段同样相近，再度“拼杀”的局面无疑将再度上演。

　　记者走访获悉，时代地产在石岐的项目于岐江河南侧，华侨中学高中部一侧。这一地块折合70亩，现状为已平整，土地用途为商业住宅。土地容积率上限为2.5，建筑密度上限35%，最大建筑限高60米。

　　该地块已经空置多年，但地理位置相当不错，尤其是周边还有包括华侨中学在内的知名中小学，未来估计主打教育地产。

　　雅居乐在石岐的项目名称为雅尚花园，同样在东明桥岐江河侧。项目占地面积71462.2㎡，规划建筑面积17.8万㎡，容积率上限2，建筑密度上限35%，最大建筑限高100米。

　　据业内人士透露，去年雅居乐以约300万元/亩的价格拍下该地块，楼面地价2250元/㎡。但在2006年时，雅居乐曾以647元/㎡的楼面地价拿下世纪新城地块。相比之下，石岐的拿地成本无疑高出很多，预计项目出售价格会在7000-8000元/㎡。

　　雅尚花园预计共计8幢，由26—32层高档住宅组成。该项目已经在3月28日动工建设，与时代项目相差半月时间。按照目前项目的进度，预计2014年12月盛大发售。

　　镇区房地产开发压力渐增

　　曾几何时，受迫于不断高涨的成本压力，对城区土地有特殊偏好的开发商们纷纷出走，在镇区圈地建房，甚至利用成片土地掀起“造城运动”。而今，为何这些企业又开始陆续“杀回”石岐，甘愿承受高昂开发成本？

　　对此，中山资深地产人张林峰坦言，开发商各自情况有所不同。之所以会出现众多龙头房企齐聚石岐开发项目，当中既有必然因素，也有偶然因素。

　　必然因素在于，虽然镇区土地价格便宜，且往往能形成较大规模项目，但近年来由于众多开发商疯狂涌入，使得楼市供应大幅增加，竞争异常激烈，价格战时常出现。项目难以卖出高价钱，自然无法实现较高的利润。

　　“但中心城区土地就不同，可以说是买少见少。尤其是像石岐这样拥有众多优质配套的区域，其出售的价格甚至比镇区楼盘要高出3000—4000元/㎡，且比镇区容易卖出，所以一旦遇到优质土地且价格合理，一般的龙头房企都会积极囤起来。”张林峰认为，由于城区优质土地较难取得，竞争压力稍微没那么大，这也是吸引不少房企重回城区市场的一个重要因素。