万科瞄准存量房市场 联手高和打造资产配置平台

　　进入2014年，中国楼市急转直下，成交大幅下滑。行业普遍认为，此轮调整恐非短期行为，房地产商单纯依靠开发、销售就可赚钱的时代已经结束了，行业转折点真的来了。在新的时代里，房地产商不能不转型应对，由之前以单纯新房开发为主，转向更多地瞄准存量市场，更为关注资产管理，通过资产配置平台吸引投资客的青睐。在这方面，通过与高和资本的强强联手，万科、中城等房企，已然先行一步。

　　据悉，中城投资与高和资本合作的项目为中城国际大厦。作为位于上海徐汇区核心区域的商业写字楼，中城国际大厦与被称为“上海市中心最后一块黄金地”的新鸿基徐家汇中心仅一街之隔，原名“嘉凯城”，中城投资于去年将其整体收购后，改名为“中城国际大厦”。

　　类似的合作，还发生在万科与高和资本之间，合作的项目是虹桥万科中心。虹桥万科中心位于上海虹桥商务区，是万科在上海的首个综合体项目。据介绍，中城、万科与高和资本的合作模式，简单来说就是高和资本发挥自身在资产配置、“资产精装修”方面的优势，负责双方合作项目的销售退出与资产管理，最终实现双方共赢。

　　“这次，我们会尝试打造一个资产配置平台，这个平台上可以有效对接投资人及销售人员以及基金和开发商，形象的说就是类似于商业地产投资品的大卖场，这里有实物资产也有证券化的资产如基金和信托。前端所有进入这个卖场的资产会经过高和的筛选和风控把关，后端会针对不同的资产提供相应的资管套餐。在这个卖场中销售人员将会根据不同投资者的资金属性和需求来匹配相应的资产，这是很有意思的一件事。” 高和资本董事总经理陈国雄透露，虽然目前市场观望情绪严重，但虹桥万科中心的销售业绩还是很不错，“这也充分印证了我们这种资产配置平台的价值，合作双方可谓良好地实现了优势互补”。

　　除了房地产业进入转折期之外，万科、中城联手高和的另一大行业背景，是目前中国商业地产投资退出渠道的相对尴尬。“REITs讲了很多年，却迟迟未能真正在国内落地，如果没有REITs的支持，中国商业地产在短期看可能还是一个散卖的时代。”高和资本董事长苏鑫表示，“缺乏统一的资产管理，商业地产散卖以后的成功几率很低，因为小业主的利益取向不一样，导致租客良莠不齐、资产贬值，商铺空置率较高。但如果我们用自己的专业能力经过适当的定位后租给‘好租客’，然后带租约销售，结果可能就会不同。”

　　这也是高和资本为以散卖为主的商业项目重新设计的一个游戏规则——“资产精装修”，即收购后，通过资产改造，完成对资产的提升，然后，统一招租，再销售给机构或其他投资者完成退出。同时，接受投资人委托进行长期的资产管理权。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，中国房地产市场已开始步入存量房时代，“存量写字楼要不断创新才能满足市场需求。因而，有远见的运营商都会阶段性对写字楼进行适当的提升改造。在欧美商业地产市场，对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造，重新定位出租，提升价值后，再销售给投资者已经是一种普遍运作模式。可以说，高和资本独创的‘资产精装修’，就是这一运作模式在国内的运用与创新。”秦虹表示。　　■本报记者 王 峥