“高龄”楼慎防贷款成数年限不足

　　央行“撑房贷”给买家和业主带来一线希望

　　近期，央行专门就住房贷款召开座谈会，要求房贷合理定价，央行“撑房贷”的消息虽说最终没有形成“红头文件”，但还是给焦急等待同贷书或放款的买家和业主带来一线希望。据记者了解，自央行发话以来，五大行房贷利率已见松动。其中，工商银行部分首套房贷利率由上浮5%调整为基准利率，交通银行则由上浮5%调整为上浮3%。不过，保留房贷利率优惠的仅剩汇丰银行。该行当前首套房贷利率仍有9折和9.5折两档优惠，但仅限100万元以上的贷款。以首付三成，贷款七成(纯商贷)计算，则所购房产价格至少须在142.86万元以上才能申请利率优惠。

　　其实，对于购房者来说，贷款利率是“长命功夫”，只要月供承受得起都愿意咬牙“啃”下来，他们头痛的反而是能否如愿贷足成数以及贷足预想的年限。据资深按揭人士郑大源透露，目前公积金审批堪称“空前的严格”，最近发生的三宗案例分别都因楼龄比预想中高而出现不同程度的麻烦，故此“高龄”楼梯楼买家一定要打醒十二分精神，且对贷款额不足如何处理的合同条款要谨慎斟酌。他建议买家和业主在签约前都应该查册来核实房屋的楼龄，以免听信业主或中介的介绍而失预算。 记者 李凤荷

　　案例1：楼龄“陡然”增加12年 买家“啃”高月供

　　客户张先生(本文客户名称全为化名)买房时房产证图纸上写的是2002年，实际楼龄应是15年以内的，因外墙是马赛克的，银行指定的评估公司对该房屋也是作出12年楼龄的评估结果。但后来张先生签合同时，按揭中介才发现查册上注明的房屋建筑时间是1990年，那意味着这笔贷款只能申请年限仅为11年的公积金贷款(楼龄+贷款年限不得超过35年)，比原先设想的年限短了12年。幸运的是张先生能接受这个月供，交易得以继续。

　　案例2：盲目估计贷款年限 最终解约了事

　　而冯女士和中介签好合同之后才就按揭事宜请教专家。贷款年限与楼龄息息相关，冯女士从中介口中听到的版本是20年左右，专家指示她应该查册才能确认楼龄。冯女士查册后才知道房屋是1985年建的，楼龄已满29年。按揭专家告诉冯女士，高龄“29岁”的市区房屋还可以申请贷款，但最多只能贷到6年，可中介却告诉冯女士，房屋贷款十几二十年都没问题。

　　后来冯女士请按揭专家郑大源作为按揭中介，郑大源看到合同对如果银行不批准贷款或者金额少于申请金额的情况下，中介写的是用转账方式在递件过户当天给清，他提议这条不能这么写，后来业主同意不批贷款或者年限批得少的话愿意取消合同，冯女士应支付一定的违约金，但中介坚称说中介费还是要收取，最终三方就此达成一致意见，签署补充协议。随后的贷款审批结果也证实了按揭专家的判断，冯女士只能贷款6年，根本达不到中介所谓的“十几二十年”。冯女士最终无力承担太短的贷款年限，买卖双方解除合同，冯女士还要赔偿业主协定的金额和中介全部的中介费用。

　　案例3：“高龄”商品房贷款成数低 学位房买家失预算

　　林小姐今年在小学招生之前看中一套学位房，她和业主在中介处签合同，业主称楼龄为22年，房产评估公司评了21年。结果签按揭合同当天中介才让业主去查册，一查才发现楼龄达34年，网签显示建筑时间是1980年。虽然林小姐看中的是商品房，楼龄+贷款年限少于40年即可，但贷款成数因“高龄”而会被调低。按揭专家帮她找了一间按揭银行，该银行最多贷款五成，但林小姐想申请七成。最后按揭专家终于才找到一家说可以“试试”七成，但利率上浮10%(贷款5成那家银行只需在基准利率上浮5%)。

　　由于林小姐购房是为了小孩读书，但她又不想因此背上沉重的首期负担，因此她和业主签署补充协议——如果审批不成功或者贷款成数过少，双方取消交易，互不追究责任。按揭专家分析称，由于学位房交易有时间敏感性，通常需在4月底前完成交易，这个房屋之前有一个一次性付款的买家看中，可惜出价太低而被业主否掉。对买家来说，买不成房屋很可能就导致今年小孩不能入读心仪的小学。

　　按揭贴士：买卖双方签合同之前最好查册，看看建筑时间是多少，不是中介说多少、能贷多少就能做到的，一切都要看房产证载明的证据，尤其是自己的月供能力一定要控制好，否则像案例2一样，损失严重就太冤枉了。如果可以，最好签合同时能请一个比较专业的人士陪同，毕竟合同才是成交以及后续工作的依据。

　　贷款年限贴士：住房公积金贷款期限按以下两项的最低值计算：一手楼贷款期限不得超过30年；二手楼贷款期限不得超过20年，同时贷款年限加上楼龄不得超过35年。借款人年龄与贷款期限之和不超过法定退休年龄后5年。法定退休年龄一般按照女性55岁，男性60岁计算。住房商业贷款二手房贷款年限较公积金贷款要宽一些，楼龄+贷款年限不得超过40年。