或收购资产或分拆业务 房企融资走向“双轮”驱动

　　金茂投资日前在香港交易所正式挂牌。至此，备受瞩目的方兴地产旗下酒店业务终于完成分拆上市，此举引发了业界的广泛关注。
　　在此前的招股会上，方兴地产董事会主席、金茂（中国）投资控股主席及非执行董事何操表示，方兴地产物业开发、物业租赁及酒店经营三大板块集中在一起，不能充分体现公司价值。酒店业务从方兴分拆并独立上市，能最大限度释放酒店资产的价值。
　　据悉，金茂投资资产组合包括位于北京、上海等城市的6个已营运酒店及两个在建酒店，是在港上市的以中资为主的房托及地产投资信托中最多元化的资产，具有包括酒店、写字楼、商业地产在内的多元化收入来源，地域分布广泛，且拥有金茂大厦这一上海地标性建筑的写字楼及零售地产。
　　根据金茂投资公布的招股书，2013年金茂投资的物业收入为25.91亿港元，其中，酒店房间收入占比48.2%，酒店餐饮27.7%，总租金收入19.7%；而以净物业收入计算，金茂投资的办公楼、商场收入占比39%，酒店及服务式公寓收入61%。
　　兰德咨询总裁宋延庆表示，与国内很多房企将销售型物业、持有型物业等业务板块集中在一起经营不同，方兴地产早期就将业务板块划分得非常清晰，而且其酒店运营收入占比和盈利占比很高。
　　“此时上市是不差的选择。分拆上市能为母公司方兴地产以上市前利息的方式筹得资金，进一步释放金茂酒店资产的价值。”何操表示。
　　“从万科、绿地、世茂等标杆房企的扩张路径看，搭建A+H股融资平台以及多元化发展正成为行业趋势。”专业人士分析，与万科等房企收购一部分商业资产赴港上市的平台不同，方兴的酒店资产本身就极具规模且已进入收获期，不需太大投入就可实现很好的盈利。方兴地产相关负责人也表示，分拆酒店上市除了能盘活存量资产，也能反哺住宅开发，更好地实现“两个轮子”走路的发展战略，其战略布局意义远大于资金需求。而搭建持有型物业运营的金茂投资与销售型物业开发的方兴地产两个上市平台，能够实现低成本融资和稳健扩张，这也是方兴地产双轮驱动战略的终极目的。
　　据悉，金茂投资采用BT（business trust）的形式而非房托（REIT）上市。一般房托的形式较为严格，需要公司将其所有雇员与房托分离，这对国企背景的金茂投资来说难以实现。以BT形式上市，母公司方兴能获得金茂投资上市筹措的32亿港元，金茂投资上市后，将会把其100%的盈利以股息派发，以70%股权控股的方兴地产将获得这些资金并且决定其投资去向。
　　“虽然我们把100%的利润以股息派发，但公司的财务状况良好，具有高空间举债，加大杠杆进而进行收购或发展的能力。”方兴地产高管透露，从中长期来看，公司不排除为进入酒店管理业做准备。事实上，作为金茂的母公司，方兴拥有非常强的酒店资产管理团队，如果找到合适机会，不排除未来通过自建或并购酒店管理品牌，甚至输出管理等轻资产扩张的各种路径，在市场上创造较好的机会，稳步扩大规模。（伟文）