北京别墅市场进入去存量阶段

　　数据显示，2011-2013年间，北京容积率低于1.2的住宅用地供应为116.9万平方米，规划建筑面积109.5万平方米，如按300平方米/套面积计算，可建别墅3650套。这将是2014-2015年市场供应主体。根据CRIC数据，2014上半年北京共有92个别墅项目共成交965套，成交总面积达30.9664万平方米。按这一速度，现有别墅供应仅够市场消化一年半。而这还是在上半年楼市整体下滑背景下的表现。
　　“从2003年开始，政府在之后的9年间5提‘禁墅’，别墅供应入口被封，令市场提前进入去存量阶段。”专业人士认为，随着社会财富及富人群体的扩大，市场对别墅产品的需求还将上升。但由于供应减少，别墅产品价格将保持稳中有升格局。来自专业研究机构的数据也显示，在2014年楼市下行格局下，北京千万级以上别墅成交均价仍保持逆市上升，较2013年1-7月同比上涨27.83%。7月单月成交均价同比增长21.82%。
　　从未来楼市调控趋势看，别墅供应从严从紧趋势难有改观。根据年度供地计划，2014年北京将有40%住宅用地用于建设保障房，而在另外60%用于建设商品房的供地中，将有一半用来建设自住型商品房。这意味着仅有30%土地用于商品住宅，而最后落在纯别墅用地上的分量更是少之又少。
　　空白即机遇。在别墅用地封口后，房企对类别墅地块的争夺日趋白热化。统计显示，近年来政府放出的数宗容积率在1.0以上1.2以下地块，均以3万元/平方米以上楼面价成交，容积率为1.08的中粮孙河地块最高达5.2万元/平方米。而7月29日开拍的两宗类别墅用地的起拍价更是创3.5万元/平方米的历史纪录。“上述地块之所以吸引品牌房企不计成本争夺，不外乎看中纯别墅高端改善市场的发展潜力，在很多企业看来，这样的纯别墅地块拍一块少一块，只要能拿下，就有做大空间。”业内人士认为，别墅作为低密度终极置业目标，社区的纯粹性是置业者的重要诉求，但受限墅令影响，低密度社区的含金量或将大幅缩水。
　　“项目位于北京燕西别墅区，主要由联排、双拼、独栋三大形态构成，产品形态纯粹。不仅是当前别墅市场稀缺的纯粹低密度住区，更是整个西山地区唯一在售的纯别墅区，在当今楼市，其稀缺价值正在凸显。”据燕西华府销售人员透露，因为纯粹，备受追捧。项目将在热销基础上，再度推出性价比很高的叠拼产品，目前已有大量置业者预约咨询。“这里有难得一见的好山水，生态环境十分宜人，更重要的是，社区没有杂质，宜居度不会降低。”已经看重该项目的刘女士认为，这样的纯别墅住区，未来的增值潜力应该很有保障。
　　燕西华府所在的京西板块区域潜力亟待爆发。北京房协秘书长陈志曾公开表示，京西板块的产品不能简单用价格来衡量，稀缺性和生态性是其最重要的品质和优势，这样一个区位是北京以后不会再有的，未来有发展潜力很大。（梁爽）