广州楼市垫首付已成常态 或将增加消费者购房风险

　　买房“垫首付”，能帮助购房者减轻首期房款的压力。在一手住宅市场淡静的成交氛围下，这曾被认为是开发商为了吸引买家而采取的短暂营销手段。但近日记者在采访中发现，“垫首付”现象眼下不仅在住宅项目普遍存在，甚至一些商业项目也将“垫首付”作为楼盘为客户提供的专属服务。更值得关注的是，代买家“垫付首期款”的承接方也由原来的开发商变为了一些专业的房地产金融机构。据了解，这些房地产金融机构大部分都是来源于中介公司以及代理行与房企联合成立的互联网房地产金融平台。业内人士指出，专业性金融机构的出现将使得“垫首付”的现象在房地产行业内成为常态化，而这些金融服务为买家置业提供了更大的杠杆，买家在获得更多置业机会的同时也承担着更大的置业风险。

　　商住“垫首付”成常态

　　临近金九，广州很多楼盘都逐渐结束了近两个月的低调姿态开始大规模地推新货。在这一过程中，记者发现，这些推新的项目中除了常规的优惠以外，还有一些特殊的金融服务。位于从化京珠高速北兴出口往从化8公里105国道旁的珠江壹城国际城，其“香格里拉”洋房组团已于8月16日开放样板房，预计9月中下旬开卖。记者在其销售中心门口最显眼的地方看到，其楼盘宣传板上除了有“省中医三甲医院”、“7.5万平方米奥特莱斯”、“撤市设区不限购”等宣传资料外，还特意突出了其“0首付无忧置业”的金融服务。

　　珠江壹城并非是特例，事实上，记者发现，现时广州在售或者预计在近期推出的楼盘都有相关的置业金融服务推出，而针对的也都是买家的“首付款”。如在萝岗中新知识城板块即将会有一个名为万科幸福誉的新项目推出，据其项目负责人介绍，与项目同步推出的还有万科幸福基金活动。而这个基金活动的目标也是针对买家的首付款，“首付低至1成，更有全城免费送首付活动。”

　　记者了解到，现时包括万科、珠江、新福港、祈福、保利、雅居乐、时代、合景等众多大型房地产企业旗下在广州的楼盘都推出了“垫首付”的服务。为买家垫付首期款仿佛已经成为了现时卖楼的“标配”。更值得关注的是，以往一般只在住宅项目出现的垫付首期款现时在不少纯商业项目中也开始普及。前不久，万科在广州的第一个商业综合体万科派正式亮相。该项目吸引买家的地方除了其独特的区位优势以及产品设计以外，购房金融服务也是其亮点。据相关人士介绍，该项目可以针对买家提代垫付部分首付的服务。“商业项目首付要五成，我们可以先垫付一半，也就是买家只需要给二成五的首付就可以了。”而此前，番禺的保利大都汇项目作为商业地产也曾推出首付分期付款的优惠措施，但分期的期限只有2个月。

　　垫付由金融中介公司完成

　　“现在楼盘推出的垫首付与以往的有明显的不同。”有楼盘负责人告诉记者，过去楼盘推出帮买家暂时垫付首期款的服务一般都是由开发商自己先垫出。在前两年就已经有开发商帮业主垫首期款的现象，当时基本上都是开发商先通过做账替买家垫出首期款然后使得买家能顺利取得银行贷款。“现在这些垫付行为都是由金融中介公司完成。”

　　记者发现，现时一些大的中介代理行都在不遗余力地进军房地产金融中介市场。在今年短短的几个月内几大中介代理行都推出了自己的金融信贷产品，如易居推出乐居贷、合富辉煌推出保来小额贷、世联推出家园云贷等等。而现时在广州有推出的“垫首付”置业金融服务的楼盘中，只有极少数是由银行旗下的金融机构操作，大部分都是通过这些中介代理行的金融中介平台实现的。如上述所提及的万科派，现时就是由合富辉煌的保来水上额贷进行“垫首付”置业金融服务。而珠江壹城的“零首付”也是通过易居的乐居贷进行操作的。

　　“中介代理行与楼盘的合作十分密切，相比于银行他们更容易切入到这些信贷服务当中去。”有专家向记者分析认为。而相比于银行复杂的操作程序，房地产企业也更倾向与这些中介代理行进行合作。甚至于有房企还直接参与到这些金融机构当中去成为其中的合作方。7月21日，易居中国、众安保险、富力地产共同对外宣布，已签订基于中国首家互联网房地产金融平台“房金所”的战略合作框架协议。据消息称，房金所其中一块内容可能向首付不足的购房者贷款，本质上和乐居贷、保来小额贷款这些金融服务有相似之处。

　　与以往只是应对短时间的低迷行情而推出垫首付相比，眼下这股“垫首付”置业潮已经向着常态化的方向前进。而事实上，随着中介代理行以“金融服务”的方式强化与楼盘的销售合作，这种服务已经开始以产品的方式存在于买家与开发商之间。“这一两年电商对于代理行的冲击很大，而房地产金融无疑可以为代理行掰回份额。”

　　代理公司获得不菲回报

　　据了解，类似于“垫首付”这类型产品不仅能为代理行在楼盘销售中争取到更多的客源，而且也能获得相当不错的利润。

　　以往，像合富、中原、易居这样的中介代理行最大的利润来自于楼盘销售，就是在住宅成交后提成一定比例的金额作为中介代理费用。然而，随着房地产金融服务的兴起，这些中介代理行借助于“垫首付”这类型的业务则可能获得更大的利润空间。

　　这些房地产金融产品的利润来自于两个方面，一方面的较银行更高的利率收益，而另一部分则是来自于所谓的手续费。据相关人士透露，保来小额贷款就是合富推出的针对“垫首付”的房地产金融项目。据了解，保来小额贷款期限一般为1个月-1年，借款金额为10万-500万，10万的贷款日息最低为60元，100万元的日息要600元。也就是说如果折算成年息10万的贷款一年的利息最低是21900元，年利率高达21.9%。而现时在银行进行小额贷款的年利率一般在8%左右。也就是说，像保来小额贷款的利率是远高于银行小额贷款。

　　而记者在有做“垫首付”的楼盘了解到，事实上与楼盘合作的房地产金融中介推出的贷款年利率基本都在8%-12%左右。如万科派的垫付一半首付的贷款年利率就在8%。但这并非是购房者要支付的全部成本。“一般来说，这些代理中介公司还会要求买家支付一定的服务费或者是手续费。”记者了解到，这种服务的支付包括两部分，一部分是在办理“垫首付”业务时就要缴交的服务费，一般是一次性缴2000-3000元不等。而另一部分则是每个月要支付的“手续费”。“除上正常贷款的利率外，代理中介行还要收取3%的手续费，是每个月都要交的。”这样算下来，一笔“垫首付”业务做完，每年这些中介代理行能通过房地产金融获得起码11%甚至更高的收益。“这样的收益相比于楼盘的提成有可能更高。”

　　低门槛下的高风险

　　房地产金融在楼盘销售中的渗透为中介代理行打开了新的收益通道，也为买家提供了更低的置业门槛。最明显的就是高杠杆下，有些买家甚至可以零首付就可以置业。但这种高杠杆下存在的风险则更大。

　　“之前不少人羡慕香港或者是国外，因为香港和国外都可以用一成首付就可以买房，但这种置业方式在高房价的压力下是十分危险的。”有业内专家提出，虽然“垫首付”为部分买家降低的购房门槛，但是也大大地增加了供房的压力。

　　“在香港金融危机的时候，很多人的房子就断供，原因就是首付太少，供房压力太大。”在现时广州“垫首付”横行的当下，买家月供比原来的三成首付要高出一倍甚至更多。“以前买家为难的是凑首付款，可能往后就是凑月供款，但首付款不够大不了不买，但如果月供款不够就是断供，而且供房一般都是二三十年，不仅是买家，甚至行业的风险都会很大。”（记者 蒋劲劲）