业主不满物业服务拖欠物业费被起诉追讨

　　遇到物业公司服务不到位甚至是物业公司单方面提高收费标准时该怎么办？有些市民往往选择拒缴物业管理费。然而数据显示，近三年惠州市业主拖欠物业管理费案件胜诉率仅5%，法律人士呼吁，业主维权应秉承“缴纳费用是原则，改善服务是目的”，切勿拖欠物业管理费，否则得不偿失。

　　案件：业主不满物业服务拒缴费被起诉追讨

　　  案例一：钟先生家住某花园小区，2007年3月，他与小区物业公司签订《物业管理服务协议书》。由于拖欠物业相关费用，钟先生被物业公司告上法庭。钟先生辩称，自己知道拖欠费用的行为有违物业服务相关条例，但一切源于物业公司无视业主利益，长期不履行管理职责的行为，譬如未经业主同意私自拆除楼层大堂原配的手动照明开关和灯具，私自移走小区观景带树木，私自改变原规划三层商场，加建成四层等等。

　　惠州市中级人民法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，钟先生及物业公司签订《物业管理服务协议书》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人及相关业主均应严格按照合同约定全面履行各自义务。据此，判决钟先生支付拖欠物业公司的管理费、水电分摊费等共计五千多元及滞纳金。

　　案例二：杨先生家住美丽嘉园，2011年9月，他与物业公司签订《物业管理协议》并缴纳相关费用。然而，自2012年2月起，杨先生以物业公司未保障消防用水及消防监控设备处于完好及正常运转状态为由，拒绝支付物业管理费，最终被物业公司诉至法院。

　　惠州市中级人民法院认为，双方签订的《物业管理协议》明确约定物业公司按《物业公司接手“美丽嘉园”小区管理完善安保设施、基本水电设施及小区环境等建设的协议》为杨先生提供物业管理服务，杨先生则应当依约支付相应物业管理服务费用。对于杨先生辩称物业公司未将消防监控设施投入使用，《物业公司接手“美丽嘉园”小区管理完善安保设施、基本水电设施及小区环境等建设的协议》第二条“物业需做到的具体项目”中并未包括消防监控设施项目，因此杨先生的说法无事实和法律依据。据此，判决杨先生向物业公司支付拖欠的物业管理费9万多元。

　　数据：近三年业主拖欠物管费案件胜诉率仅5%　　

　　数据显示，近年来，惠州市法院受理物业服务合同纠纷案件明显增多。2011年至2014年上半年，全市法院逐年受理一审物业合同纠纷案件分别为44件、110件、211件和156件，年均增幅高达120.91%。在三年多来受理的521件案件中，物业公司起诉业主追缴拖欠物业费案件高达472件，占总数的90.6%。

　　从审理的案件情况看，因对物业公司服务不满意或提价不规范并以拒交物业费的维权方式引发纠纷的案件占业主拖欠物业费案件比例达七成，大多数业主认为物业公司履行管理义务不到位、服务未达要求、提价未征求业主同意、提价行为不规范等而拒交物业费。同时，物业服务合同纠纷系列案多，达141件，都是物业公司一并起诉多个业主追缴拖欠物业费的案件。

　　在审结的物业服务合同纠纷案件456件中，375件以调解撤诉方式结案，占审结案件总数的82.24%。从案件的判决情况看，业主败诉的比例较高，最终不仅要交付欠费，还要偿付相应的滞纳金。特别是物业公司服务不到位，业主以不交物业费进行对抗的案件中，业主大多举证不足，无法对抗物业公司。数据显示，在近三年判决的业主拖欠物业管理费案件中，业主胜诉率仅5%。

　　值得注意的是，近年来因景区、海滨度假等特色带动投资购房热，但因投资业主长期不在本地或未实际入住房屋，物业费漏交、不交现象引发的纠纷案件大幅攀升。今年上半年，大亚湾、惠东两地法院受理该类案件共52件，比2013年全年增加37件，增幅达247%。此外，影响案件攀升的原因还包括景区、海滨投资性物业的管理费畸高，与物业管理服务水平不相符。

　　法官 ：缴纳费用是原则 改善服务是目的

　　综观物业纠纷高发的原因，一方面是开发商遗留的房产迟延交付、房产证拖延办证等问题，业主入住后，在与开发商协商不成后便将矛头转向物业公司，以拖欠物业费的方式相对抗；另一方面是法律监督体系尚未完善，现行的有关物业管理方面的法律规范，主要是国务院制定的《物业管理条例》、建设部的规章以及地方性法规、规章，规定较为笼统，多数缺乏操作性，对物业管理企业规范服务行为的规定欠缺，导致服务水平参差不齐，物管与业主之间的矛盾难以调和。

　　此外，惠州众多小区未成立业主委员会，或已成立的业主委员会不规范或者维权不力更是一大主因。审判中发现，很多小区都未成立业主委员会，众多高档小区也不例外，以桥西街道为例，辖区内拥有160个物业小区，但仅有22个小区成立了业主委员会，比例仅为14%，很多业主对业主委员会的监督职能知之甚少。同时，惠州市楼盘大多数物业管理企业或从属于开发商，或是由开发商指定，业主缺乏对物业服务合同内容的了解和协商，对物业公司更是无法进行选择和更换，极易引发服务不到位、收支不透明、收费过高等问题，从而引发业主拖欠物业费纠纷大量产生。据此，上述案例主审法官认为，业主在维护自己合法权益时，应秉承“缴纳费用是原则，改善服务是目的”的宗旨，因为物业费是物业公司的绝大部分收入来源，没有物业费稳定的收入肯定会影响物业服务质量，从而影响全体业主的利益。遇到物业纠纷，切勿以拖欠物业管理费的方式维权。

　　具体来说，当业主的合法权益受到侵害时，维权之路可以分三步走：首先是求助于惠州市房产管理局下设的惠州市物业管理协会进行调解；调解无效的话，针对业主个体利益的问题可以直接诉至法院，针对业主群体利益的问题，可以通过业主委员会或一定比例的业主进行诉讼；最后，业主也可以通过集体表决等途径重新聘用其他物业公司。(记者/卢慧 通讯员/潘子璐)