连续两月一周才卖千套房 十多万套库存压顶

　　进入下半年后，广州楼市千套左右的周均成交创下历年来最惨淡的阶段，随之而来的是存量高企、供求比失衡、消化周期大幅攀升。“金九银十”即将到来，广州楼市能否触底复苏成为关注焦点。据机构统计，届时将有超3.4万套货量入市，加上原来超过10万套的存量，恐将出现“千军万马挤独木桥”的现象，一场硝烟弥漫的促销大战可谓一触即发。

　　■新快报记者 陈齐

　　7月广州周成交千套左右 房价下跌8.9%

　　“整个广州一周卖1000套左右的房子，你能想象吗？”在广州萝岗的某楼盘，一位开发商的销售负责人忧心忡忡：“以前搞一次大型的促销活动起码可以卖上百套，现在连几十套都困难。”

　　对于广州楼市来说，低迷的成交已经持续了半年时间，尤其是进入7月份以后更是如此。根据广州市国土房管局发布的报告显示，7月份，广州共成交新建商品住宅网上签约4567宗，相比6月份的5977宗大幅下降了23.6%；网上签约面积53.59万平方米，相比6月份的74.38万平方米大幅下降了28%，自4月份以来交易量已经连续四个月下降。价格方面，7月份全市商品住宅的成交均价为15535元/平方米，环比6月份的17047元/平方米下跌8.9%，为近三个月来首次下跌。

　　记者从阳光家缘查询发现，8月份广州楼市的成交情况同样不理想，8月1日到8月21日的前三周，每周的网签量同样在1000套左右，相比7月没有任何起色。近两个月来，广州放开了高价盘的限签，原本业内预计会因此拉升网签量，现实却将这一“幻想”一举击破。

　　库存消化周期16.35个月接近18个月红线

　　一边是销售低迷，一边是巨大的供给和库存量，广州楼市正经历一场前所有未有的危机。统计数据显示，广州楼市7月供求比达1.7，存量高达876万平方米，消化周期为16.35个月。从一线城市来看，广州的供求比低于北京、深圳，但高于上海；存量低于北京，但高于上海、深圳；而从消化周期来看，广州低于北京、深圳，但高于上海。

　　“从消化周期来看已经接近18个月的红线，供求比严重失衡，楼市已经到了供大于求的阶段。”一位业内人士评点认为，广州只要不松绑限购，“楼不好卖”的现象将越来越严重，消化周期也将随之升高。

　　房价点评网广州高级分析师肖文晓表示，4月、5月份的货量供应高峰未能如愿提振楼市，交易量反而持续下降，表明作为一线城市的广州在限购、限贷两大调控政策均未放开的大环境下，市场的购买力并没有因为部分开发商的“以价换量”而全面激活，仍有较强的观望情绪。此外，今年上半年广州商品住宅成交均价逆市上升，主要还是因为限签政策松绑后高价楼网签增多，是行政干预导致的价格失真。7月份成交均价回落，表明市场均价正在回归“正常水平”。

　　佛山调控放松分流广州客

　　同策咨询研究部总监张宏伟则认为，对于一线城市，短期内取消限购的可能性不大，但或有微调的可能。对于价格松动能否拉动成交，张宏伟与肖文晓有着不一样的判断，他表示，对于开发企业和项目而言，要想改变库存高企的窘境，减轻购买者对于限贷的顾虑，唯有通过价格下调，方能换来销售的增长，加快资金的回笼，降低自身风险。在当前市场情况下，“以价换量”的策略会比之前更有效果。

　　“现在珠三角的佛山、东莞都松绑了限购，尤其是佛山的限购松绑对广州楼市冲击很大，不少原本计划在白云、萝岗、增城买房的刚需买家，现在都跑到佛山那边去了。”一位开发商人士对于市场表示不乐观，他认为降价不是问题，问题是降价了也未必能拉动成交，因为广州维持限购带来的影响对楼市过于负面。

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　　如何判断去化周期是否健康

　　通过研究城市房地产市场的两大维度（供求比、存量消化周期）对城市风险进行对比分析，通常认为：库存消化周期方面，在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求；供求比方面，在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供大于求，低于0.8则为供不应求。

　　■后市分析

　　“金九银十”价格战一触即发

　　尽管开发商对于促销的效果保持怀疑，但面对巨大的新货供应带来的激烈市场竞争，降价促销仍是不得已的选择。

　　据新浪乐居不完全统计，“金九银十”期间，广州共有128个楼盘预计超3.4万套货量，其中全新盘约57个，总货量约1.4万套。此外，55盘推出优惠，最高达50万元。由此看来，竞争还是相当激烈。

　　中地行相关分析人士表示，8月中旬呈现量价双跌，尽管传统旺季“金九银十”在即，但楼市成交仍未见动静，近期新增货量速度有所缓和，但面对全市10余万套的巨量库存，促销走量仍是楼市的主调。

　　对于今年的楼市来说，赶上“金九银十”最后这班列车，似乎对各大开发商具有重大意义。他们在楼盘打折优惠活动上也是铆足了劲，据乐居统计128个推新的楼盘中，共有55盘打出了各种优惠，占比43%。

　　在给出优惠的55个楼盘中，其主要集中在黄埔、番禺、南沙、花都、增城，共占32个，占比58%，其中番禺越秀星汇文宇3万元抵20万元；花都绿地新里缇香公馆5000元抵5万元；萝岗锐丰中心3000元享8.5折；南沙中大城2万元抵8万元；增城翡翠绿洲2万元抵10万元。

　　不过，老城区楼盘优惠也是相当给力。最牛的是荔湾豪宅珠光御景壹号，推出10万元诚意金抵50万元；其次是越秀的富力东山新天地，诚意登记预交10万元能抵40万元。