杭州楼市供应高峰期已来临 短期库存有增无减

　　7月底，也就是杭州限购松绑前夕，杭州市区(包含余杭、萧山)可售商品房源总量约13.4万套。尽管8月杭州楼市成交量超过9000套，并创下历史新高，然而时至今日，杭州市区可售商品房源总量却超过13.5万套，反而比1个月之前增加了1000多套。

　　一方面成交快速上涨，但另一方面库存量不降反升，这似乎是一个悖论。

　　事实上由于去年以及今年前两月出让的大量土地，已经相继进入“开盘期”，大大推高了市场房源的供应量。

　　杭州楼市后续房源供应量有多大？把这个问题解答清楚，或许更有助于把握杭州楼市的未来走势。

　　去年土地可建21万套房

　　2013年是杭州土地市场大获丰收的一年。这一年，杭州市区(包含余杭、萧山)共吸金1326.9亿元，相比2012年翻了一番，刷新历史记录。据统计，这一年杭州共出让土地814.5万平方米，可建筑面积2156.7万平方米。如果以套均100平方米来简单估算，仅去年出让的土地，就可建造21万套房子。

　　21万套房子，这对杭州楼市而言意味着什么？成交总量位居最近几年第二的2013年，杭州楼市商品房总成交量为87015套，也就是说以去年的卖房速度，光消化去年的土地存量就需要两年半。如果以上月9453套的月成交量来计算，也仍然需要22个月。

　　当然，杭州去年出让的土地，部分项目已经开盘，实现了一定的去化量，但是所占比重并不大。据统计，今年1-8月杭州市区商品房成交量仅为4.2万余套，由于上半年的在售楼盘中，去年出让的土地项目占比并不大，成交量远不及总量的一半，因此仅去年的土地项目，杭州楼市待供应的房源总量也依然接近20万套。如果再算上历年遗留下来的土地以及今年前两个月出让的土地(今年1-2月杭州土地出让量较大)，杭州楼市待供应房源总量远在20万套以上。

　　这也就是为什么，尽管近期市场出现了明显回暖迹象，还是有一部分市场人士对后市有些担忧。因为即便是杭州楼市最为火热的2009年，成交总量也仅11万套左右。限购全面取消，虽然会使得部分抑制许久的购房需求迅速释放，但是很难达到2009年的需求总量。

　　申花多个楼盘扎堆上市

　　申花一直有着杭州“徐家汇”之称，最近几年更由于城西银泰、地铁2号线等配套陆续落地，发展速度非常快，吸引众多房企争相开发。

　　2012年上半年是申花板块的供应高峰，绅华府、上尚庭、保利香槟国际、欣盛东方福邸、赛丽绿城慧园等将近10个楼盘齐发，最终引发申花降价潮。但随着这一波降价潮之后，申花房价从2012年下半年之后迅速反弹，重回20000元/平方米以上。

　　但是申花板块接下来的供应量，将会远超2012年上半年。2013年，仅蓝孔雀地块就多达8宗，总建筑面积61万平方米，其中住宅43.9万平方米，相当于4400套住宅。此外，今年1月景瑞拿下“雅戈尔申花退地”，两宗宅地总建筑面积13.5万平方米；1月10日，方兴地产拿下一宗宅地总建筑面积22万平方米。景瑞和方兴的这两个楼盘分别是申花壹号院和黄龙金茂悦，其中申花壹号院已于8月底首开，黄龙金茂悦将于9月6日首开，其他申花楼盘也将陆续开盘。

　　这也就意味着，申花板块仅新入市楼盘的住宅总量，就高达7000余套。如果再加上在售房源的存量，总量将超过1万套。这样的库存量，足以让申花板块成为竞争最激烈的主城区板块之一。申花壹号院选择以18888元/平方米的起价低开，大概是出于这一市场现状的考虑。去年雅戈尔无奈退地，除了面临资金的问题之外，申花板块的市场前景，自然也是考量的因素之一。

　　城东房源供应持续放量

　　最近几年的城东新城，一直担当主城区土地供应大户的角色。事实上2012年城东的土地供应量就已经大增，到了去年土地供应量进一步放大，以至于今年城东新盘持续入市。今年以来，城东先后出现多个低价楼盘。

　　统计数据显示，去年城东共出让土地11宗。比较知名的有华家池三宗地块、安徽淮矿彭埠地块、天阳天城地块、招商牛田地块、中豪彭埠地块等。仅华家池三宗地块，总建筑体量就高达62万平方米，而所有的土地开发总量，更是高达95万平方米。这些地块中，目前仅天阳天城地块已入市，其余项目将从本月开始陆续入市，其中招商牛田项目招商雍华府将于本月首开，建筑面积7万余平方米。华家池三大项目，目前已陆续公示规划，最快将于年底入市，将会成为城东今后一段时间的豪宅主力军。

　　此外，今年2月德信在城东拿下章家坝一宗宅地，总建筑面积为14万平方米。而就在下周，城东还将有两宗彭埠地块挂牌出让。这也意味着，城东的土地储备还很丰富，如果未来不有意控制推地节奏，后续土地供应量还将非常大。

　　城东新城的城市面貌虽然最近几年发生了很大的变化，交通优势也因为火车东站的投入使用而愈加明显，但是持续增加的供应量，也使得这一板块承受了非常大的竞争压力。就比如，火车东站周边的在售楼盘已多达10余个，天阳尚景国际近期更是将板块价格打到了16000元/平方米的新低，这使得城东房价重新跃上20000元/平方米，难度非常大。

　　当然，由于城东腹地较大，城东楼盘的售价高低落差很大。处于非核心区的楼盘，售价不到20000元/平方米，而在核心区块，售价可能达到30000元/平方米甚至更高。

　　勾庄老盘新盘交互接力

　　位于城北的勾庄板块，2013年也有多宗土地出让。当然，这一板块的特殊之处还在于，多年以来的楼盘仍在消化中，尤其是2012年曾涌现过一波土地出让高峰，到了今年新盘老盘交互接力，供应量可以说是源源不断。

　　勾庄在售楼盘中，以2012年出让的土地项目为主，比如万科北宸之光以及滨江万家名城。前者总建筑体量为30万平方米，目前仍有较大量的房源向市场释放。后者总建筑体量35万平方米，目前也仍然处于销售期。

　　2013年2月，融科拿下勾庄一宗总建筑面积15万平方米的商住地；2013年5月28日，勾庄一天出让三宗土地，分别被越秀、万通、中青创拿下。目前这几个项目均未开盘销售，供应高峰将会在年底涌现。

　　一个有意思的现象是，这一板块的土地出让价格落差非常大。2012年7月万科拿地时，楼面价仅4400元/平方米，而不到一年越秀拿地楼面价却高达9600元/平方米。这也就意味着，如果以同样的价格销售，有的楼盘仍有较大的盈利空间，有的楼盘却铁定亏本，这显然是一场无法正面较量的战争。

　　几乎是一路之隔的大桥西，目前的市场也并不轻，如果考虑这一因素，勾庄板块的市场前景更不容乐观。勾庄板块以南，天鸿香榭里、方正御星、宝嘉誉峰、耀翔悦尚等楼盘几乎鳞次栉比，也使得这一板块的竞争压力无法得到有效释放。所幸的是，大桥西作为杭州今年价格战的源头，目前的价格已经企稳。但是勾庄板块巨大的供应量，还需要足够的时间去消化。　　□记者 蒋敏华