半年完成销售目标20% 当代置业管理层大洗牌

　　中期业绩公布前蹊跷停牌、高管团队集体离职，这些信息量十足的字眼不断地刺激着业界的眼球，这使得靠绿色建筑起家的当代置业（中国）有限公司（以下简称“当代置业”，01107.HZ）成为业界关注的焦点。

　　8月31日，这家在香港上市的内地房地产企业发布公告称，高管团队中多人去职，其中钟天降已辞任当代置业首席执行官，范庆国已辞任当代置业首席财务官及授权代表(两名其中之一)的职务，两人将调任为非执行董事。随后又宣布称除首席技术官外，不再委任其他任何首席官职位。

　　此前，当代置业蹊跷停牌，直至上市房企公布半年报的最后期限复牌并放榜上半年成绩单。上半年，当代置业完成合约销售额22.841亿元，同期增长36.2%，尴尬的是上半年仅完成销售目标（100亿元）的2成。时代周报记者曾多次试图致电当代置业，询问其高管团队洗牌是否与其销售业绩不佳有关，但是截至发稿时没有得到任何回复。

　　产品模式制约发展

　　去年7月，一个物业销售额仅有34.27亿元，却已有13年发展历史的当代置业，成功在港上市。

　　对于当代置业来讲，并不为很多人所熟知，其留给人们最多的印象，便是其在北京所开发的打出恒温、恒湿、新风置换的节能环保概念的项目——当代MOMA和万国MOMA了。

　　曾有接近当代置业的业内人士这样评价当代置业，“对于绿色节能过于痴迷，甚至对于精装修的门把手都过于关心。”但是对于“绿色”和细节的过度追求，反而成了限制其发展的枷锁。

　　2013年，当代置业的全年合约销售额只有43.65亿元。这与其“2005年要突破100亿元，2007年突破300亿元，2009年突破700亿元，2010年则要达到900亿元，到2012年，当代置业要进入世界500强”的豪言壮语形成鲜明反差。

　　当代置业在上市前夕的招股说明书显示，当代置业2010年、2011年和2012年销售成本中，土地成本分别占18%、22%和16%。亚豪机构市场总监郭毅认为，其他房地产企业，拿地的支出占大头，而当代置业，建安成本才是最大的支出。据了解，为了达到恒温、恒湿，几乎保持了一致的建筑外立面，方正、简约。这种产品风格一度在北京地产界引起了很大争议。

　　“绿色建筑开发需要结合社会经济发展程度、收入水平以及个人观念等多因素来考虑。目前我国绿色建筑开发技术、操作手法还有待进一步提升。绿色建筑目前仍然是小众产品，未来在国家政策、观念、技术进入下，有望迎来发展契机。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞向时代周报记者表示。

　　中国建筑科学工程院空气调节研究所工程师石永刚表示，恒温、恒湿的想法是很好的，但是恒温、恒湿是用一层交接的顶板和二层交接的顶板做水管，管子就容易出现外移和在施工中意外破裂的情况；一旦出现情况再处理，难度就很大。2011年，长沙万国城满庭春，房屋地板出现诸多渗水情况，愤怒的业主堵在当代置业湖南项目部门前维权。

　　2012年，当代置业位于南昌的满庭春moma项目便被爆出新房漏水，维修超过8次仍无济于事。而数月后，其位于北京顺义区高丽营镇的当代万万树MOMA的业主，也因为一直出现漏水等质量问题，反复维修也无法彻底解决，让当代置业这个一度以房屋质量、绿色低碳为卖点的房企陷入“质量门”的漩涡中。

　　高息融资额相当于半年收益

　　与此同时，资金与土地储备的不足也是制约当代置业发展的另一个瓶颈。上市后，当代置业想要摆脱这种窘境的心态越来越强烈。当代置业董事局主席张雷表示，集团未来3-5年发展的第一主题就是奔跑、快速度、扩大规模。

　　上市之后，当代置业千方百计拓宽融资渠道，以解决其土地储备上的软肋。2014年年初至今，当代置业共收购6块地块。从所获地块看，当代置业深耕二线城市的战略意图十分突出。时代周报记者调查发现，除了今年2月夺得北京大兴的自住房地块外，其他几乎都是长沙、武汉、合肥这样的二线城市。“绿色住宅在一线城市尚且还是个稀罕玩意，有些超前，认可度也并不高，当代置业硬是把这‘时髦’项目搬到二、三线城市，能有前途吗？”一位不愿具名的业内人士向时代周报记者发出这样的疑问。

　　截至2014年6月30日，当代置业的土地储备（不包括投资性物业及持作自用的物业）合计361.3万平方米。虽然土地储备有所改善，但当代置业却为此担负了更大的代价和风险，为满足资金需求。当代置业多次通过出售基金、建立融资平台、出售股权甚至海外借贷等方式来获取拿地和开发项目的资金。

　　今年3月，当代置业公布，斥逾共2.2亿元向中航信托出售南昌摩码及南昌当代各自35%股权，代价分别为1.4亿元人民币及8050万人民币。完成后，当代置业持股降至65%。

　　7月，当代置业宣布发行2019年到期的1.25亿美元12.75厘优先票据订立购买协议，融资成本高达15%。在此之前，当代置业又曾先后发布两次债券，包括去年10月，发行了一批总值1.5亿美元的5年期美元计价债券，票息13.875%，以及今年1月发行的总值人民币11亿元俗称“点心债”的离岸人民币债券，年期3年，票息11%。三次海外借贷共计近30亿元人民币，加上融资成本，几乎相当于上市后半年的销售额。

　　“巨额债务即将到期，资金回笼速度欠佳，融资渠道有限且成本较高，融资难度也加大，企业资金链压力比较凸显。”殷旭飞告诉时代周报记者。

　　睿信致成管理咨询董事总经理郝炬也向时代周报记者表示，如果今年下半年当代置业不能快速去化，很可能会对其运营带来负担。

　　经理人团队重新洗牌

　　这次经理人团队的重新洗牌，或是因为销售业绩不佳而引起的。

　　8月31日，当代置业除了公布自己的中期业绩之外，还公布其高层的一次“大地震”。钟天降的CEO职位和范庆国的CFO职位分别由总裁张鹏以及副总裁王强履行。第二天，当代置业又随即宣布，为优化其管理职能，该公司已重组其管理团队，除首席技术官外，不再委任其他任何首席官职位，而其管理团队职能将由总裁、行政副总裁、副总裁及首席技术官等人员履行。

　　在CEO、CFO调任之后，在董事会中，公司执行董事亦由原来的五名减少为三名，分别为董事局主席张雷、首席技术官陈音和总裁张鹏；同时增加钟天降、范庆国两个非执行董事名额。对于调任的原因，当代置业官方也仅仅给出了“需要更多时间处理个人事务”这一句话轻描淡写地解释。

　　业内知情人士告诉时代周报记者，此类人事变动，应该理解为两个原因：第一，今年市场降温、上市之后企业未能实现较快增长的情况下，对原有管理层的管理绩效予以否定。第二，从当代置业本身的人事结构看，有一种“兄弟闯江湖”的意味，这也使得人事调整带来很大的偏好性和自主性。

　　殷旭飞也表示，高管的离职，短期内可能对该公司产生负面影响，不利于组织的日常运作和原有策略的执行。