评论：把握金融调控房地产市场的“五个维度”

　　对房地产市场的调控是一项复杂的系统工程，就调控手段来说也是多样的，但金融作为现代经济的核心，其在房地产市场调控中具有不可替代的作用。具体要把握好以下几方面。

　　明确金融调控房地产市场的方向

　　金融调控房地产市场的重要性是显而易见的。近年来，虽几经调控，取得一定成效，但并未达到预期目的，房地产市场发展过快，房价上涨过猛，房地产市场呈非均衡发展的态势。解决这些问题的前提是要抓紧确定房地产市场调控方向。总的考虑：一是依据经济总量目标，调整市场供求关系，实现房地产市场供给和需求总量的基本平衡；二是建立多层次调控目标体系。具体可将近期目标定位于抑制房价的短期异动，维持房地产市场的稳步运行；中期目标可定位于实现房地产市场结构的均衡，以达到供求数量与结构的平衡；远期目标可定位于建立一套符合我国国情的住房保障体系，以实现居者有其屋；三是建立房地产价格控制体系目标。要实事求是地确定房地产调控数量指标，依据当年经济发展和国民收入状况，建立房地产价格调控的上下限数量指标，明确房价波动的限定区间，防止房地产价格大起大落。

　　把握金融调控房地产市场的基本原则

　　制定金融调控房地产市场原则，总的应考虑在调节房地产市场供求关系、平衡供需关系、优化供需结构上做文章，使房地产价格趋于合理化，实现房价的基本稳定。具体应把握以下原则：

　　一是有利于满足人民群众多层次住房需求的原则。金融调控不应抑制消费者正当的购房需求，只限制那些单纯哄抬物价的炒房行为。有条件的地方可逐步取消限购令。

　　二是有利于满足较低收入群体住房需求的原则。要通过为这部分人群提供廉租房、公租房、解困房等办法，以满足他们的基本住房需求。

　　三是有利于促进房地产市场持续健康发展的原则。房地产业的发展，可以带动多行业的发展，还可以解决大量的就业问题。因此，作为国家经济杠杆的金融，应该在推进房地产业健康稳步发展上有所作为。

　　四是有利于房地产政策连续性稳定性的原则。要逐步调控，循序渐进，不搞急刹车。对当前局部地区房地产过热的问题要逐步降温，促其理性发展。要区别情况，具体分析，不搞“一刀切”。

　　因地制宜实施金融调控房地产市场的手段

　　根据近年来我国房地产市场发展的新情况、新特点，要注重调控手段的差异性，避免强调政策的全国统一性，注重体现区域的差异性和不平衡性，结合不同需求类型和不同区域差异体现调控的针对性。要把第一类地区和第二类地区作为宏观调控的主要对象，采取相对严厉的金融措施。第一类地区为经济发达地区，主要是北京、上海、广州、深圳等，这些城市房地产市场投资炒房比例很高，外资进入量大，房价居高不下，涨幅很大。第二类地区为比较发达地区，主要指“珠三角”、“长三角”地区的东部沿海城市，房地产市场相对比较活跃，投资炒房比例较高，房价相对也比较高，涨幅较大。对这两类地区，第二套住房首付应该严格按照以家庭为单位进行界定，无论是国内银行还是国外银行都应执行统一的从严调控的标准。利用严格的金融杠杆，从严控制上述地区的炒房之风。要对第三类地区实行适当放宽的调控政策。第三类地区为发展中地区，俗称二线城市，多集中于中部、东北、西南、西北地区，这些地区的房地产市场启动较晚，近几年房地产业得以快速发展，居民自住性购房占市场主导地位，房价运行相对比较平稳。在宏观调控中，要及时对这些地区发出警示，促使当地房地产业得以健康发展，防止过热和房价过快上涨的弊端产生。要对第四类、第五类地区积极予以扶持。这两类地区为欠发达地区或经济发展滞后地区，属于中部、东北、西南、西北地区的一些省属城市，包括一些县级市，这些地方房地产市场化水平不高，地价较低，房价不高，有的地方房地产业刚刚进入起步阶段，甚至启动不足。因此，对这两类地区应予以特殊关注。如在房贷新政中，第二套住房的规定可不实行，对购房贷款的首付比例可采取更优惠的政策，以鼓励和支持这两类地区房地产市场的快速发展。

　　大力推进房地产市场融资模式创新

　　健全与完善融资环境，不断扩大融资渠道至关重要。我国房地产金融市场目前主要以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽然包括住房储蓄银行、住房公积金等机构，但仍以商业银行为主。为了继续发挥房地产业对国民经济的支撑作用，同时又能最大限度地降低银行房贷风险，必须建立多元化的房地产融资渠道。地方政府金融办和银行监管部门要积极协调有关方面，抓紧建立房地产金融机构体系，并大力推进多层次住房金融市场建设，发展直接融资工具，允许符合条件的房企通过发行债券、房地产信托、房地产基金和上市等多元途径进行融资，以满足房地产市场资金需求。

　　搞好金融调控政策与其他相关政策的协调配合

　　要加强金融政策与财政、税收、土地等政策的有机配合，相互作用，合力调控。首先，要加强金融调控政策与财政税收等相关政策在房地产市场调控中工具的协调，使金融、财政、税收等几大政策工具在调控方向、调控手段、调控重点上产生综合效应。其次要注重金融调控政策与财政税收等政策运用时机的把握和选择。再次，要发挥地方政府的主导作用。地方政府要从房地产市场总体规划、建筑市场管理、完善土地供应、发展住房金融体系、健全房屋交易和租赁市场等方面进行综合治理，以促进本地房地产市场的健康发展。(王适达)