广州楼市库存再创新高 房企跑量“压力山大”

　　□本版撰文 信息时报记者 张金娜 本版摄影 信息时报记者 罗莎琳

　　今年金九银十广州楼市开局不太乐观。据网易房产数据中心显示，9月1日～14日广州全市成交1792套，同比去年的3060套下降41.4%。此外，目前广州楼市库存量已创新高，新房可售货量史上首次突破14万套。不少业内人士表示，肩负巨大业绩任务的房企，绝不会放过“银十”这个节点，将会在国庆黄金周前后进行冲刺，今年国庆或是买家抄底的好时机。

　　价格

　　或进一步走低 降价盘范围扩大

　　今年上半年广州楼市表现黯淡，本以为进入下半年，楼市情况或会有明显好转，但开发商的期望落空了。从阳光家缘网公布的数据来看，7～8月广州楼市成交情况极不乐观。业界认为，今年十一黄金周期间广州楼市成交仍将进一步走低。

　　上半年成交呈萎缩态势

　　早前某网站发布对阳光家缘网监控数据显示，上半年广州全市十一区一手住宅均价为14978元/平方米，同比去年的13723元/平方米上涨9.1%；成交面积382.87万平方米，同比去年的550.75万平方米减少了30.4%；网签成交套数为33020套，同比减少31%。

　　具体来看，从1月开始，全国楼市逐步降温，广州当月成交量环比出现超过一成的跌幅，同比更是锐减近五成。进入2月，受春节假期影响，成交量继续向下，包括广州在内的不少城市开始出现降价促销现象。3月虽然成交量有所回升，但与传统的“阳春三月”相比仍有不小差距。

　　随着降价浪潮扩大，番禺一些豪宅楼盘也加入了降价行列，4月成交均价有所回落，成交套数上升。随后，在五一假期的带动下，加上一些开发商为了快速回笼资金，加大了促销的力度，在一定程度上促进了5～6月广州楼市的成交，但与去年同期相比仍呈现萎缩的态势。

　　国庆前后或是抄底时机

　　记者对照阳光家缘网公布的数据，7～8月广州成交量价下跌明显，其中7月、8月的成交量从6月的74万平方米下跌到50多万平方米，价格也从6月的17047元/平方米下跌至15000多元/平方米。另据易房产对阳光家缘网数据监控显示，“金九”前半月广州全市成交1792套，同比去年的3060套下降41.4%；均价14679元/平方米，同比去年的13047元/平方米上涨12.5%。

　　业内人士表示，今年十一黄金周广州楼市的人气、成交量会比中秋小黄金周旺一些，由于销售压力大，开发商出货意愿强，促销幅度也会加大。方圆地产首席分析师邓浩志表示，对于买家来说，国庆前后确实是一个不错的抄底时机。因为今年货量充足，新增供应也多，很多项目都将有较大的促销优惠，所以预计成交会比7～8月份持续回暖，但价格可能会进一步走低。

　　业内资深专家韩世同也表示，国庆前后算是一个阶段性的抄底时机，除非有高端产品成交增多拉动整体均价，否则在价格方面仍是下降趋势，如今开发商只能以价换量促进成交，降价幅度不会太大，但降价楼盘的范围会扩大，不仅仅局限在郊区盘以及中心区个别楼盘。

　　货量

　　新货剧增 楼盘库存压力山大

　　从广州房管局公布的新批预售来看，8月下旬以来数量明显增多，最近四周的新批预售量已超1万套，明显高于平时的周水平。经纬行研究中心数据监控显示，9月20日～10月7日，广州将有约37个住宅楼盘推出7030套住宅新货，较今年五一期间大约增加25%。十一期间，外围区域仍是市场的绝对供应主力，仅增城及南沙的新货量就达3300多套，占总供应量的47%；中心六区供应量因黄埔并区有较大幅度的上升，占整体供应量38%。

　　上市新货以刚需为主

　　国庆黄金周期间上市新货以刚需产品为主力，集中为70～120平方米的二至三房。中心区仍是改善型产品的集中供应区，单价15000元/平方米以下的刚需新货占整体供应68%，货量近5000套；30000元/平方米以上的高端住宅新货近800套。十一期间，广州将有12个全新项目入市，库存量庞大的南沙是全新楼盘最集中的区域，共有4个全新盘上市。

　　另据网易房产数据中心监测阳光家缘网统计数据显示，9月20日，广州新房可售货量史上首次突破14万套，未售套数为141990套。8月中旬以来，广州新房可售货量跃上新台阶，每天新房可售货量稳定在13万套以上。可售货量在金九银十再创历史新高。在巨量库存压力下，预计促销走量仍是主调。

　　据网易房产数据中心监测阳光家缘网最新统计数据显示，9月21日，广州新房可售货量最多的区域是番禺和花都，均超过2万套，分别为25911套和21799套；而广州新房可售货量最少的区域是越秀、荔湾和海珠，均低于6000套，其中越秀仅有3079套。

　　国庆前后将加码推量

　　不少业内人士表示，国庆前后开发商加码推量，加上本身的库存压力，在此关头，开发商需要积极走货。楼市既有更多的新品新货，又会有比较合适的价格。经纬行研究中心研究总监瞿中奇表示，目前市场库存消化的速度慢于供应增加的速度，库存量持续增加，使开发商去化压力不减，金九银十可能继续以价换量。

　　克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰表示，今年国庆期间新增货量和库存都比较大。作为刚需买家来说，可根据自己的资金实力和购房需求多看多选择。而对投资客来说，若要投资公寓就不需要着急，因为目前广州公寓产品数量丰富，新增的公寓产品也会越来越多。若要投资商业性质的产品，写字楼产品值得投资，因为目前货量相对比较稀缺，且投资回报率比公寓略高一些。从区域来看，供应压力越大的区域越适合抄底，比如南沙、番禺住宅产品供应量大，萝岗板块公寓产品供应量大，这些区域降价的幅度也会更大一些。